【正文】 混 ◆ 物管公司：中海物管 ◆ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020年底 ◆ 交房時(shí)間： 2020年 9月 ◆ 付款方式：一次性 /首付 +分期付款 /按揭 ◆ 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 ◆ 價(jià)格： 5000元 /平方米（估） ◆ 采光：良好 ◆ 配套：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，培根走廊商業(yè)區(qū)，各大銀行等 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析 一、總體經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境分析 ? 黨的十六大會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了改革開(kāi)放的重要性，并將其推向新的階段。固定資產(chǎn)投資的到位資金稍顯緊張，如果國(guó)家繼續(xù)收緊銀根，對(duì)國(guó)內(nèi)貸款依賴(lài)程度高的投資項(xiàng)目就將面臨資金斷鏈的危險(xiǎn)。由于拆遷安置工作一般要滯后于拆遷工作一年，所以 2002年、 2020年未安置的拆遷戶(hù)住房需求計(jì)入 2020年住宅需求量中， 2020年拆遷戶(hù)的住房需求計(jì)入 2020年住房需求量中， 2020年拆遷安置用房需求面積是 420萬(wàn)平方米。其中住宅新開(kāi)工 ，減少 %；而商業(yè)新開(kāi)工，增加 %，竣工 ，增加 。億發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分為商鋪、酒店式商務(wù)公寓兩部分。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時(shí)要慎重，最好選擇勢(shì)力雄厚，具有品牌優(yōu)勢(shì)，并受客戶(hù)青睞的公司或單位。國(guó)內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項(xiàng)目的資金保障度上。 2020年的舊城改造計(jì)劃為 200萬(wàn)平方米。新開(kāi)工 ，下降 5%。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 四、 SWOT分析 S 優(yōu)勢(shì)： ? ： 加洲旅館所在的“中海 ?格林威治城”位于一環(huán)路與望江路交匯的三角地帶，即原著名的文化街 ——培根路上。培根走廊由中國(guó)物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)型品牌 ——中海物業(yè)提供管理服務(wù)，為商家營(yíng)造安全，文明，優(yōu)美，和諧的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提供多項(xiàng)增值服務(wù)，使業(yè)主的居住生活更有保障。因此，由城鎮(zhèn)居民人口增長(zhǎng)產(chǎn)生的住宅需求無(wú)疑是巨大的。城市規(guī)劃如火如荼，府南河再捧世界大獎(jiǎng)。新開(kāi)工，下降 5%。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 SWOT分析 圖 1 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 五、 IFAS分析 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 六、 EFAS分析 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 七、 SFAS分析 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 八、 TOWS矩陣 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 加州旅館市場(chǎng)功能定位分析 ? 由 PEST分析、 SWOT分析得知，“加州旅館”精裝小戶(hù)型樓盤(pán)的細(xì)分市場(chǎng)是可測(cè)量、可進(jìn)入、可贏利的，我們所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案 ? 全市： ? 在全市具有影響力的的各大報(bào)紙進(jìn)行宣傳，如成都商報(bào)，華西都市報(bào)，新潮雜志，居周刊等等，主題是“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”，對(duì)開(kāi)發(fā)川大周邊地產(chǎn)潛力及發(fā)展外灘經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行宣傳。 ? C． 后期廣告： 舉辦“加州活力營(yíng)”結(jié)業(yè)典禮，頒發(fā)證書(shū)，留用優(yōu)秀者作為實(shí)習(xí)生。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案 3)銷(xiāo)售人員要求 ? 熱情大方、儀表端莊，吃苦耐勞，普通話標(biāo)準(zhǔn)流利，高中或大專(zhuān)以上學(xué)歷，具備相關(guān)房產(chǎn)方面的知識(shí)。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案 ? （ 5）其他參考建議 ? 1）短期低價(jià)樣房試住方式促銷(xiāo)； ? 2）在報(bào)亭、書(shū)吧、超市等地方發(fā)放資料； ? 3）贊助關(guān)于成都吧文化的活動(dòng)，從側(cè)面提高知名度和影響力。 ? 當(dāng)然可根據(jù)具體情況給消費(fèi)者以適當(dāng)優(yōu)惠： A 排位靠前的可享受價(jià)格上的優(yōu)惠。 ? 《 新潮周刊 》 和本樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)群較為一致，都是 20—40歲左右年輕人群；且 《 新潮周刊 》 定位為時(shí)尚，休閑類(lèi)雜志，和本樓盤(pán)宣傳點(diǎn)不謀而和，并以“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”為訴求點(diǎn)。根據(jù)該項(xiàng)目自身特征及周邊環(huán)境情況，我們欲采取以下策略來(lái)提升該項(xiàng)目的整體形象和知名度。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 SWOT分析 ?T 挑戰(zhàn)： 、南門(mén)方向的小戶(hù)型住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)已趨于完善，相對(duì)而言，川大東、北方向同類(lèi)型住宅才剛剛起步，還未形成區(qū)域性?xún)?yōu)勢(shì)。 國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶(hù)平均人口近年有減少的趨勢(shì)，特別是特大型城市，許多家庭都低于 /戶(hù)（成都 2002年的數(shù)值為 /戶(hù)）。由于物價(jià)上漲外加農(nóng)民進(jìn)城打工，農(nóng)民收入提高了，他們就要改善自己的居住環(huán)境，一方面城鎮(zhèn)化的加快會(huì)給房產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)，另一方面進(jìn)城的農(nóng)民又會(huì)增加城市的購(gòu)房需要。中海地產(chǎn)成都公司成立于 2000年 3月 30日，是中國(guó)海外集團(tuán)在內(nèi)地成立的第五家全資子公司。 ? 就戶(hù)型和單位面積來(lái)看， 2020年在戶(hù)型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶(hù)型將是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。上報(bào)項(xiàng)目?jī)H完成全年計(jì)劃投資 %。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 行 業(yè) 分 析 住宅需求 劇增 ? 成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中的人口目標(biāo)為2020年總?cè)丝诳刂圃?1070萬(wàn)。房屋建造技術(shù)的提高和環(huán)境設(shè)計(jì)技藝的創(chuàng)新都為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的技術(shù)支持。購(gòu)房目的以投資為主，其次是為了滿(mǎn)足居住需求。 ? 由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設(shè)施，可見(jiàn)這一區(qū)域的交通狀況將得到進(jìn)一步改善。 ? 雖然政府加大了土地投放力度，但治理土地購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，仍然客觀上增加了企業(yè)購(gòu)地后資金壓力，已購(gòu)?fù)恋貏?dòng)工緩慢，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積呈下降趨勢(shì)。據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù) 2020年成都人均住房面積將達(dá)到 30平方米，每年遞增 。 3月 —6月，固定資產(chǎn)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款的比重逐月減小，分別為 %、 %、 %和 %。臨路，另有小戶(hù)型公寓、寫(xiě)字樓項(xiàng)目。川大是巴金、郭沫若、吳玉章的文化方舟，是文采斐然的成都的驕傲。在價(jià)格上漲壓力下，加息成為必須考慮的調(diào)控措施之一?；诜?jī)r(jià)因素，拆遷戶(hù)原來(lái)有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò) 5000畝。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加；辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。而且小配套幾乎都是 6通，比較齊全。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 一、 PEST分析 ? P 政治 —法律 中國(guó)目前政治比較穩(wěn)定，土地、房地產(chǎn)等相關(guān)法律、法規(guī)還在進(jìn)一步完善中。能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，確屬急需的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項(xiàng)目建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)審批。 ? 2020年上半年成都國(guó)土局成功拍賣(mài)了 23塊土地，面積達(dá)到 。商品房預(yù)售面積占整個(gè)商品房銷(xiāo)售面積的 73%，為現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的 。職業(yè)白領(lǐng)，文學(xué)青年，先鋒藝術(shù)家，在成都工作和學(xué)習(xí)的外國(guó)朋友都樂(lè)于陶醉其中，盡情釋放思想與個(gè)性。 ? 5．九眼橋周?chē)幸粋€(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)，治安狀況令人擔(dān)憂(yōu)，且較為混亂。 4月 29日，依據(jù)國(guó)家 《 關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 》 ，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類(lèi)規(guī)劃修改。樓盤(pán)建筑周期一般在 8—12個(gè)月左右，今年新開(kāi)工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。 2020年住宅新開(kāi)工僅 。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 目標(biāo)客戶(hù)群分析 2．目標(biāo)客戶(hù)群定位 （ 1）一般消費(fèi)者群體：在附近電腦城工作的 IT商業(yè)人士，周邊學(xué)校的青年教師，在格林威治城中或者周邊做生意的商人。 ? 聘請(qǐng)奧美公司作為該項(xiàng)目的 CI顧問(wèn)，并由奧美公司代為開(kāi)展大型公關(guān)活動(dòng)，以擴(kuò)大該項(xiàng)目的知名度和影響力，在目標(biāo)客戶(hù)群中樹(shù)立良好形象。 ? C 團(tuán)體購(gòu)房。川大是巴金、郭沫若、吳玉章的文化方舟，是文采斐然的成都的驕傲。故應(yīng)突出這一帶的人文色彩。對(duì)本樓盤(pán)小戶(hù)型定價(jià)遵循兩條原則： A 低開(kāi)高走，穩(wěn)步提升； B 在保證利潤(rùn)的前提下，提高銷(xiāo)售速度。 ? D．建立“加州俱樂(lè)部”，采用會(huì)員制。 （ 3）潛在需求群體：不愿與子女一起居住的老人，附近高校的學(xué)生或者留學(xué)生，外地來(lái)蓉的工作人員（包括海外、海歸人員）。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨(dú)棟電梯物業(yè)。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò) 5000 畝。中央、省、市為抓好這項(xiàng)工作相繼出臺(tái)了一系列的措施保障拆遷戶(hù)和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大。 ? 7. 由于該項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝，且配套完善，因此開(kāi)發(fā)成本較高。 ? 4. 配套設(shè)施完善： 培根走廊通過(guò)科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使酒吧，茶房，書(shū)吧，餐飲，特色商品等綜合業(yè)態(tài)形成聯(lián)動(dòng)商圈，充分滿(mǎn)足客戶(hù)各種休閑需求，延長(zhǎng)客戶(hù)停留時(shí)間，并達(dá)到業(yè)態(tài)間的相互支持，客源共享的完美商業(yè)效果。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加；辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò) 5000畝。基于房?jī)r(jià)因素，拆遷戶(hù)原來(lái)有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 PEST分析 ? E 經(jīng)濟(jì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段， GDP有明顯的上升趨勢(shì)，利率上調(diào)，處于通貨膨脹時(shí)期，失業(yè)率維持在正常范圍內(nèi)， RMB幣值穩(wěn)定。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析 ? 公司組成 5個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商大多都比較有實(shí)力，請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位承建商和物管公司都還不錯(cuò)。 ? 2020年，全年新開(kāi)樓盤(pán) 194個(gè)，入市面積達(dá) 方米，而 2020年住宅新開(kāi)工僅 。顯然，這些大宗地塊的項(xiàng)目不會(huì)在短期內(nèi)全部啟動(dòng)。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 項(xiàng)