七雄策略地產(chǎn)研究(編輯修改稿)
2025-03-17 17:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 弘基文化休閑廣場的餐飲業(yè)態(tài)可以適應大學生多層次、多口味、多選擇的餐飲特點，休閑娛樂場所的增設可以適當滿足大學生的娛樂需求，商鋪的開設，一定程度上對大學生們購物不便、商品挑選余地不大的現(xiàn)狀的一種很好的補充； 弘基文化休閑廣場的中低檔的商品市場定位，符合大學生們消費支出低、消費選擇價廉物美的特征。 案例 1： 弘基商業(yè)模式 —— 上大弘基文化休閑廣場：上海大學城商圈之先鋒 上大弘基休閑廣場集文化消費、餐飲美食、休閑娛樂、購物于一體，是由上海弘基商業(yè)管理公司將城市的文化休閑廣場商業(yè)業(yè)態(tài)，向城郊接合部進行的延伸。商業(yè)廣場建成后極大地豐富、繁榮了城郊接合部的商業(yè)功能。目前，弘基文化休閑廣場內(nèi)陸續(xù)開業(yè)的商鋪，每天都吸引了渴望現(xiàn)代商業(yè)設施的周圍居民們前來，一些人稱弘基文化休閑廣場是當?shù)氐?“ 城隍廟 ” 。 上大弘基文化休閑廣場 (手繪稿 ) 上大弘基文化休閑廣場 (內(nèi)街透視 ) 上大弘基文化休閑廣場 (鳥瞰 ) 上大弘基文化休閑廣場 (總平 ) 上大弘基文化休閑廣場（三益設計） 案例 2： 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 —— 城市副中心的超大性商業(yè)綜合體項目 住宅區(qū) —— 居民 需要完善的生活配套和區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)綜合體 管委會 —— 辦公商務人員 需要商務用房及餐飲休閑設施 酒店公寓及商務辦公 高鐵及高速 —— 外來人員 目的性消費及路過性消費 目的性專業(yè)性賣場 經(jīng)營模式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設計） 經(jīng)營模式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (商業(yè)街 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (超市 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (五星級酒店和辦公樓 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設計） 規(guī)模 商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費市場容量，初步確定項目經(jīng)營規(guī)模； 項目經(jīng)營規(guī)模在通過商圈分析后，通過一定的宏觀量化計算也可得出： 購買力決定規(guī)模公式： 規(guī)模 = 商圈購買力 － 圈內(nèi)競爭分流購買力 一個不可忽視的指標：城市經(jīng)濟技術指標 城市總體規(guī)劃，一開始就設定了商業(yè)成功的起跑線； 經(jīng)濟技術指標規(guī)模與定位規(guī)模的比較：面積不足？ 面積過剩？ 市場潛在需求分析 —— 整合出一個結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu) 形象 形象的定位依據(jù)：主題定位，經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位。 作為商業(yè)市場競爭的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象； 形象的作用不容忽視： 1. 以時尚展示打造和樹立城市 “ 時尚坐標 ” 、 “ 咨詢坐標 ” 的形象定位，維護持久的競爭力； 2. 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價格質(zhì)量服務、促銷策略等； 3. 形象的建筑設計語言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營、場內(nèi)購物環(huán)境、布局設計、櫥窗設計、形象展示、廣告等； 4. 商業(yè)建筑本身是一個形象廣告系統(tǒng)。 形象 形象案例 1 上海新天地 土地面積： 3萬平方米 總建筑面積： 57,000平方米 項目概況： 上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設計理念，用現(xiàn)代技術保留了建于20世紀初期的石庫門老建筑。 項目定位： 上海新天地的定位經(jīng)歷了三個階段的深化。 第一階段：強調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等功能全部集在一起，填補了市場空白； 第二階段：將該項目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點； 第三階段：讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點。 上海新天地 形象 形象案例 2 上海復地城隍廟廣場（三益設計） —— 以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。設計以仿古建筑為主，部分建筑體量較大。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。 上海復地城隍廟廣場 (夜景 ) 上海復地城隍廟廣場 (內(nèi)街透視 ) 上海復地城隍廟廣場 (透視 ) 上海復地城隍廟廣場 (透視 ) 上海復地城隍廟廣場（三益設計） 形象 形象案例 3 創(chuàng)邑 老碼頭改造（三益設計） —— 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設計 該項目原來是上海油脂廠。其位置距離上海的母親河黃浦江僅 30米，其改造思路： 第一，做一個現(xiàn)代的、時尚的、前沿的建筑； 第二，保存老的紀念性的構(gòu)件。這里要讓新與舊共存、融合，讓人們在情感上有一個很好的延續(xù)。 本項目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。 5， 6層的建筑物改造成設計類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂部或會所，中部廣場區(qū)域新建一個典型石窟門風格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場，是本項目的最大亮點！同時，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近，本項目的實施，一方面填補了外灘和世博會基地之間的空白區(qū)域，將外灘的時尚元素和城市形象功能進行延伸拓展，同時，與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應，將新時代時尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務區(qū)形成城市功能的互補。 整個項目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜，配以部分木質(zhì)構(gòu)件，構(gòu)成整個項目的現(xiàn)代基調(diào)。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運用，以及各種材料在細部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場中心與海派石庫門的建筑呼應，使整個項目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時兼俱些許 “ 老氣 ” 的滄桑。 上海創(chuàng)邑 老碼頭 (夜景 ) 上海創(chuàng)邑 老碼頭 (透視 ) 上海創(chuàng)邑 老碼頭（三益設計） Q TWO 商業(yè)經(jīng)營模式對設計的影響 難題二 經(jīng)營權(quán)是所有權(quán)的一種權(quán)能，即不變更生產(chǎn)資料的所有制性質(zhì) ,依法占有、支配和使用所有者的生
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