中美reits產(chǎn)品比較(編輯修改稿)
2025-03-17 17:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比較大，其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自利率風(fēng)險(xiǎn)。抵押類房地產(chǎn)投資信托的投資魅力在于：為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、獲得較高借貸利差的機(jī)會(huì)；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險(xiǎn)。（ 3） 混合類 (Hybrid) 它是介于股權(quán)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類房地產(chǎn)投資信托采取上述兩類的投資策略，具有股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托和抵押類房地產(chǎn)投資信托的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。在理論上，混合類房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時(shí)，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。 股權(quán)類投資信托在早期比較盛行，但在 20世紀(jì) 70年代抵押信托更加流行。但近年來(lái)，股權(quán)類再次占據(jù)重要地位，并且在數(shù)量和市場(chǎng)資本總額方面已經(jīng)成為了主要的房地產(chǎn)投資信托種類。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至 2023年末美國(guó) 171只上市房地產(chǎn)投資信托中 144只為股權(quán)類，占所有房地產(chǎn)投資信托的%，市值占房地產(chǎn)投資信托總市值的%，其次是抵押型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)量占 ％，市值占６ .３％，混合型房地產(chǎn)投資信托的比重最低，數(shù)量只有７只，占總量的４ .1％，市值占２ .3%。 圖 6美國(guó)三種房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量與市值變化（ 1971～ 2023年） 中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃同樣也可以分為如上三種類型。但抵押貸款型信托占據(jù)主導(dǎo)地位，占整個(gè)項(xiàng)目總數(shù)的７５ %，股權(quán)投資方式和組合股權(quán)與貸款的混合方式分別為 22%和 3％。而且中國(guó)的股權(quán)型信托最主要是信托公司因應(yīng)央行121號(hào)文關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款時(shí)所有者權(quán)益不低于 30%的規(guī)定而采取的階段性股權(quán)型投資，而似美國(guó)那樣主要是對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資的信托計(jì)劃只有北京國(guó)際信托發(fā)售的法國(guó)歐尚信托計(jì)劃等少量產(chǎn)品。這與目前信托機(jī)構(gòu)人才具有銀行信貸從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、房地產(chǎn)業(yè)在 121文件之后所遇到的困境密切相關(guān)。但這決定了中國(guó)房地產(chǎn)信托投資的主要收益來(lái)自于貸款利息收入，而不是租金收入。房地產(chǎn)信托的貸款利息收入是中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的主要收入來(lái)源。但這種固定利息收入與美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的利息收入也有很大的區(qū)別。國(guó)內(nèi)的按揭市場(chǎng)不成熟，同時(shí)按揭證券化市場(chǎng)也沒(méi)有開始，所以，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托投資于抵押貸款證券獲取利息收入的情況在中國(guó)還不具備。這也是中美房地產(chǎn)信托投資抵押利息收入的本質(zhì)差異。，除了公開上市的房地產(chǎn)投資信托外，還有一小部分房地產(chǎn)投資信托不公開上市，也不在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易。這些房地產(chǎn)投資信托被稱為 “私募房地產(chǎn)投資信托 ”（privateREIT）（見下表 2）。 表 2公開上市交易房地產(chǎn)投資信托、非上市交易房地產(chǎn)投資信托特征比較表從上表 2，我們可以看到，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃是一種介于公募和私募之間的類似于美國(guó)非公募上市型房地產(chǎn)投資信托 。 類方法。按是否有確定期限，可分為定期型和無(wú)期限型。定期型房地產(chǎn)投資信托是指在發(fā)行信托之初，就事前約定確定期限出售或清算，將投資所得分配予股東；無(wú)限期型則無(wú)約定。按照投資標(biāo)的確定與否，分為特定型與為特定型。信托基金募集時(shí)，特定投資于某不動(dòng)產(chǎn)或抵押權(quán)投資者為特定型房地產(chǎn)投資信托；反之，于募集資金后再?zèng)Q定適當(dāng)投資標(biāo)的者為未特定型房地產(chǎn)投資信托。（四）產(chǎn)品的銷售 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的銷售渠道多種多樣。不僅信托管理人可以直銷，而且全方位的服務(wù)經(jīng)紀(jì)人、折扣經(jīng)紀(jì)人、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)代理、金融顧問(wèn)師和策劃師都扮演重要的角色。從美國(guó)的情況來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托的主要銷售渠道是通過(guò)金融策劃師和投資顧問(wèn)行，其次是公司直銷，銀行并不是最主要分銷渠道。對(duì)投資者的服務(wù)、傭金、方便程度均是影響投資者購(gòu)買渠道的主要因素。金融顧問(wèn)師能提供最好的投資顧問(wèn)，折扣經(jīng)紀(jì)人能提供優(yōu)惠的傭金服務(wù)，銀行則因網(wǎng)點(diǎn)多而能為投資者提供購(gòu)買的方便。顯然，美國(guó)的投資者是把能否為投資人帶來(lái)收益的服務(wù)作為最主要的考慮因素。 中國(guó)信托機(jī)構(gòu)沒(méi)有自己的營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)，銷售網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)基本不存在。受制于監(jiān)管政策的規(guī)定，信托機(jī)構(gòu)不得開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，不得異地經(jīng)營(yíng)，加之信托機(jī)構(gòu)重新登記不久，客戶積累不多，直銷有限，居民購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托是以方便性為首選。在 77個(gè)信托產(chǎn)品中有明確銷售說(shuō)明的 35只信托產(chǎn)品說(shuō)明了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃產(chǎn)品的銷售狀況。63％的分銷渠道主要依靠作為信托資金收付銀行的銀行網(wǎng)點(diǎn)，３４ %主要食自己信托機(jī)構(gòu)直銷， 3％由證券公司銷售。 （五）產(chǎn)品的流通金融產(chǎn)品的流動(dòng)性是衡量一個(gè)金融產(chǎn)品的重要標(biāo)準(zhǔn)，也是現(xiàn)代審慎管理的主要內(nèi)容。由于中國(guó)信托產(chǎn)品本身的非標(biāo)準(zhǔn)性，所以當(dāng)前它的市場(chǎng)流動(dòng)主要依賴受托人信托公司來(lái)維持。較之其他標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，中國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性仍顯不足，表現(xiàn)在 :(1)轉(zhuǎn)讓對(duì)手必須自己尋找，增加了轉(zhuǎn)讓成功的難度； (2)轉(zhuǎn)讓的交易成本較高，按照每份信托合同 5萬(wàn)元的最低限，交易雙方共計(jì)要支付 100元手續(xù)費(fèi)； (3)交易場(chǎng)所不集中，信息披露不完整，產(chǎn)品價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能差。在2023至 2023年我們的研究中， 77個(gè)產(chǎn)品明確了可轉(zhuǎn)讓的僅占 23%，而未明確的占了７７ %。 而在美國(guó)，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，房地產(chǎn)投資信托具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。上市交易的房地產(chǎn)投資信托較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督，信息不對(duì)稱程度低，透明度高，因此六十年代《房地產(chǎn)投資信托法》允許房地產(chǎn)投資信托上市交易以后，該產(chǎn)品獲得快速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的主流。經(jīng)過(guò)不斷的摘牌或上市，至
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