中美reits產(chǎn)品比較(編輯修改稿)
2025-03-17 17:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 比較大，其風(fēng)險主要來自利率風(fēng)險。抵押類房地產(chǎn)投資信托的投資魅力在于：為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險。（ 3） 混合類 (Hybrid) 它是介于股權(quán)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類房地產(chǎn)投資信托采取上述兩類的投資策略，具有股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托和抵押類房地產(chǎn)投資信托的雙重特點，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。在理論上，混合類房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。 股權(quán)類投資信托在早期比較盛行，但在 20世紀(jì) 70年代抵押信托更加流行。但近年來，股權(quán)類再次占據(jù)重要地位，并且在數(shù)量和市場資本總額方面已經(jīng)成為了主要的房地產(chǎn)投資信托種類。據(jù)統(tǒng)計，至 2023年末美國 171只上市房地產(chǎn)投資信托中 144只為股權(quán)類，占所有房地產(chǎn)投資信托的%，市值占房地產(chǎn)投資信托總市值的%，其次是抵押型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)量占 ％，市值占６ .３％，混合型房地產(chǎn)投資信托的比重最低，數(shù)量只有７只，占總量的４ .1％，市值占２ .3%。 圖 6美國三種房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量與市值變化（ 1971～ 2023年） 中國的房地產(chǎn)投資信托計劃同樣也可以分為如上三種類型。但抵押貸款型信托占據(jù)主導(dǎo)地位，占整個項目總數(shù)的７５ %，股權(quán)投資方式和組合股權(quán)與貸款的混合方式分別為 22%和 3％。而且中國的股權(quán)型信托最主要是信托公司因應(yīng)央行121號文關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款時所有者權(quán)益不低于 30%的規(guī)定而采取的階段性股權(quán)型投資，而似美國那樣主要是對優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資的信托計劃只有北京國際信托發(fā)售的法國歐尚信托計劃等少量產(chǎn)品。這與目前信托機構(gòu)人才具有銀行信貸從業(yè)經(jīng)驗、房地產(chǎn)業(yè)在 121文件之后所遇到的困境密切相關(guān)。但這決定了中國房地產(chǎn)信托投資的主要收益來自于貸款利息收入，而不是租金收入。房地產(chǎn)信托的貸款利息收入是中國房地產(chǎn)投資信托的主要收入來源。但這種固定利息收入與美國房地產(chǎn)投資信托的利息收入也有很大的區(qū)別。國內(nèi)的按揭市場不成熟，同時按揭證券化市場也沒有開始，所以，美國房地產(chǎn)投資信托投資于抵押貸款證券獲取利息收入的情況在中國還不具備。這也是中美房地產(chǎn)信托投資抵押利息收入的本質(zhì)差異。，除了公開上市的房地產(chǎn)投資信托外，還有一小部分房地產(chǎn)投資信托不公開上市，也不在柜臺市場進(jìn)行交易。這些房地產(chǎn)投資信托被稱為 “私募房地產(chǎn)投資信托 ”（privateREIT）（見下表 2）。 表 2公開上市交易房地產(chǎn)投資信托、非上市交易房地產(chǎn)投資信托特征比較表從上表 2，我們可以看到，中國的房地產(chǎn)投資信托計劃是一種介于公募和私募之間的類似于美國非公募上市型房地產(chǎn)投資信托 。 類方法。按是否有確定期限，可分為定期型和無期限型。定期型房地產(chǎn)投資信托是指在發(fā)行信托之初，就事前約定確定期限出售或清算，將投資所得分配予股東；無限期型則無約定。按照投資標(biāo)的確定與否，分為特定型與為特定型。信托基金募集時，特定投資于某不動產(chǎn)或抵押權(quán)投資者為特定型房地產(chǎn)投資信托；反之，于募集資金后再決定適當(dāng)投資標(biāo)的者為未特定型房地產(chǎn)投資信托。（四）產(chǎn)品的銷售 美國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的銷售渠道多種多樣。不僅信托管理人可以直銷，而且全方位的服務(wù)經(jīng)紀(jì)人、折扣經(jīng)紀(jì)人、商業(yè)銀行、保險代理、金融顧問師和策劃師都扮演重要的角色。從美國的情況來看，房地產(chǎn)投資信托的主要銷售渠道是通過金融策劃師和投資顧問行，其次是公司直銷，銀行并不是最主要分銷渠道。對投資者的服務(wù)、傭金、方便程度均是影響投資者購買渠道的主要因素。金融顧問師能提供最好的投資顧問，折扣經(jīng)紀(jì)人能提供優(yōu)惠的傭金服務(wù)，銀行則因網(wǎng)點多而能為投資者提供購買的方便。顯然，美國的投資者是把能否為投資人帶來收益的服務(wù)作為最主要的考慮因素。 中國信托機構(gòu)沒有自己的營銷網(wǎng)點，銷售網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢基本不存在。受制于監(jiān)管政策的規(guī)定，信托機構(gòu)不得開設(shè)分支機構(gòu)，不得異地經(jīng)營，加之信托機構(gòu)重新登記不久，客戶積累不多，直銷有限，居民購買房地產(chǎn)投資信托是以方便性為首選。在 77個信托產(chǎn)品中有明確銷售說明的 35只信托產(chǎn)品說明了當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資信托計劃產(chǎn)品的銷售狀況。63％的分銷渠道主要依靠作為信托資金收付銀行的銀行網(wǎng)點，３４ %主要食自己信托機構(gòu)直銷， 3％由證券公司銷售。 （五）產(chǎn)品的流通金融產(chǎn)品的流動性是衡量一個金融產(chǎn)品的重要標(biāo)準(zhǔn)，也是現(xiàn)代審慎管理的主要內(nèi)容。由于中國信托產(chǎn)品本身的非標(biāo)準(zhǔn)性，所以當(dāng)前它的市場流動主要依賴受托人信托公司來維持。較之其他標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，中國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性仍顯不足，表現(xiàn)在 :(1)轉(zhuǎn)讓對手必須自己尋找，增加了轉(zhuǎn)讓成功的難度； (2)轉(zhuǎn)讓的交易成本較高，按照每份信托合同 5萬元的最低限，交易雙方共計要支付 100元手續(xù)費； (3)交易場所不集中，信息披露不完整，產(chǎn)品價格發(fā)現(xiàn)功能差。在2023至 2023年我們的研究中， 77個產(chǎn)品明確了可轉(zhuǎn)讓的僅占 23%，而未明確的占了７７ %。 而在美國，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，房地產(chǎn)投資信托具有相當(dāng)高的流動性。上市交易的房地產(chǎn)投資信托較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，經(jīng)營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督，信息不對稱程度低，透明度高，因此六十年代《房地產(chǎn)投資信托法》允許房地產(chǎn)投資信托上市交易以后，該產(chǎn)品獲得快速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的主流。經(jīng)過不斷的摘牌或上市，至
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