【文章內(nèi)容簡介】 獲得穩(wěn)定收入REITs● 貨幣化不動產(chǎn)組合的首選● 根據(jù)管理契約而得到的可靠的穩(wěn)定的收入● 通過管理公司對資產(chǎn)進行控制● 提升公司形象● 對剝離財產(chǎn)的表外處理對亞洲的老齡人群具有特別的吸引力，因為他們需要：● 回報中收入而不是資本占有更好比重資本保全● 收益的低波動性● 高透明度 ● 流動性24推動 REITs產(chǎn)品發(fā)展的目的 在全球范圍內(nèi)，推動 REITs發(fā)展的主要動力源頭有兩個： “ 來自社會 ” 和 “ 來自業(yè)界 ” 的推動力。n “ 來自社會 ” 的推動 REITs 力量 在某些情況下，政府和監(jiān)管人是推動 REITs 發(fā)展的主要原動力。其最大目標(biāo)為提供社會（主要是散戶投資者）新的投資工具，一種公認(rèn)為風(fēng)險比較低并同時具稅務(wù)效益和透明度的投資工具。它是特別為配合退休金計劃及對穩(wěn)固經(jīng)常收入的要求重于資本增值的投資者而設(shè)。n “ 來自業(yè)界 ” 的動力 在這個模式下，推動 REIT 行業(yè)發(fā)展的動力主要來自房地產(chǎn)行業(yè)本身及／或銀行業(yè)。 REITs 可以是有助于公司優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表、減少債務(wù)、提高股本回報和建立具效益的資本結(jié)構(gòu)的一種工具。 —— Man Stanley25目錄第一部分：中國 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向探析第二部分： 關(guān)于 REITs的闡述第三部分：領(lǐng)匯案例分析第四部分： 私募 REITs的運作模式26“ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” —— 領(lǐng)匯27“ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” —— 領(lǐng)匯28“ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” —— 領(lǐng)匯成功上市 2023年 11月 25日，香港首個、世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資信托基金 —— 香港房屋委員會旗下的領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金（ ）在香港掛牌上市。其誕生標(biāo)志著香港金融市場發(fā)展的一個重要里程。 掛牌當(dāng)日，領(lǐng)匯表現(xiàn)遠(yuǎn)勝預(yù)期。以 ，單位價格最高見 元，最低見 ，成交 ，涉及金額 ，全日收報 ，較每單位招股價 ，上升 %。若以散戶認(rèn)購領(lǐng)匯每單位折扣價 ，獲利達 %，每手賺 。29“ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” —— 領(lǐng)匯最近交易價 : 交易時間 :下午 3:59 漲跌 : (%)昨日收盤 : 開盤 : 24%30“ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” —— 領(lǐng)匯31領(lǐng)匯全球發(fā)售之主要參與方n 管理人： 領(lǐng)匯管理有限公司n 物業(yè)的賣方： 香港房屋委員會n 基金單位過戶處： 香港中央證券登記有限公司n 受托人： 匯豐機構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司n 聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、配售經(jīng)辦人及聯(lián)系上市代理人： 高盛（亞洲）有限責(zé)任公司、香港上海匯豐銀行有限公司、瑞士銀行n 獨立物業(yè)估值師： 世邦魏理仕有限公司n 主要往來銀行： 香港上海匯豐銀行有限公司、恒生銀行有限公司32領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯的優(yōu)點：n 業(yè)務(wù)重點明確； （因為房地產(chǎn)投資信托基金不得從事房地產(chǎn)方面以外之業(yè)務(wù)，或擁有重點非房地產(chǎn)資產(chǎn)。）n 每個財政年度分派相等于可分派收入總額的 100％；（ 房地產(chǎn)投資信托守則規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金于各財政年度的分派至少為經(jīng)審核稅后收入凈額的 90％。）n 與直接投資于房地產(chǎn)相比，資金流動能力大增；n 管理人受證監(jiān)會持續(xù)發(fā)牌認(rèn)許及監(jiān)管；及n 具有法定及監(jiān)管企業(yè)管治機制，并由獨立的受托人監(jiān)督內(nèi)部企業(yè)管治機制。33領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯之分派聲明：n 2023年 11月 25日至 2023年 3月 31日，除非發(fā)生不可預(yù)見之情況外，按最高發(fā)售價計算，年度分派收益率為 %，或以折讓后最高發(fā)售價，則為 %。n 截至 2023年 3月 31日，除非發(fā)生不可預(yù)見之情況外，按最高發(fā)售價計算，年度分派收益率為 %，或以折讓后最高發(fā)售價，則為 %。34領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯之目標(biāo)：n 于全球發(fā)售完成后，領(lǐng)匯初步將投資位于香港之零售及停車場房地產(chǎn)，旨在自該等房地產(chǎn)賺取收入，為基金單位持有人提供回報。n 管理人管理領(lǐng)匯之主要目標(biāo)是為基金單位持有人之每個基金單位帶來穩(wěn)定分派，提供可持續(xù)長期增長之動力。管理人擬透過多項投資及業(yè)務(wù)策略，將龐大且分布全港之房地產(chǎn)資產(chǎn)組合發(fā)揮最大效績及提高整體素質(zhì)，以達成上述目標(biāo)。35領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯之收購安排：n 根據(jù)收購協(xié)議，于全球發(fā)售完成后，領(lǐng)匯將以全球之集資款項向香港房委會收購該等物業(yè)。就購買該等物業(yè)應(yīng)付香港房委會之購買代價之金額相等于全球發(fā)售之集資款額加上未行使超額配售權(quán)令香港房委會所收益之代價基金單位，再加上透過貸款融資將予提供之約 122億港元資金。n 根據(jù)收購安排，管理人之全部已發(fā)行股本將以信托之方式由受托人代領(lǐng)匯擁有，并為基金單位持有人之利益而持有。36領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯之該等物業(yè)：n 領(lǐng)匯收購該等物業(yè)后，以內(nèi)部樓面面積計算，其將為香港最大由單一業(yè)主持有之零售物業(yè)組合持有人。該組合包括 180項物業(yè)，其中 149項是綜合零售及停車場設(shè)施， 2項為獨立零售設(shè)施， 29項為獨立停車場設(shè)施。n 該組合內(nèi)零售物業(yè)之內(nèi)部樓面面積約為 960,000平方米，估計占香港零售物業(yè)總面積 %。零售設(shè)施之平均租用率為 %。n 該組合內(nèi)約有 79,000個泊車位，估計占香港商業(yè)泊車位總數(shù)之 %。停車場設(shè)施之使用率為 %。n 截至 2023年 3月 31日止一年內(nèi)，零售及停車場業(yè)務(wù)共帶來 3,696百萬港元收入。37領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯之架構(gòu)概覽：38領(lǐng)匯看點一： 多收了三五斗 領(lǐng)匯上市一波三折，可謂好事多磨。 2023年，在總額 30億美元的領(lǐng)匯基金的發(fā)行中，有超過 50萬香港居民申請認(rèn)購，包括機構(gòu)投資者在內(nèi)總申購額高達 760億港幣，在資金全部到位且投資者也拿到所購單位之后，發(fā)售計劃因為訴訟而夭折，政府不得不將款項退還給投資者。 在解決了相關(guān)問題后，推出了退股機制的領(lǐng)匯 2023年重啟上市。 領(lǐng)匯在獲得 19倍超額認(rèn)購后順利上市，并引燃了香港近期的 REITs熱。如果不計超額配售的基金單位，領(lǐng)匯 2023年上市融資額不過 198億港幣，顯然低于2023年的 。然而，值得注意的是，房委會今年從分拆領(lǐng)匯實際套現(xiàn)的資金卻比去年要多出 22億港幣。奧妙在于，領(lǐng)匯充分運用財務(wù)杠杠從銀行獲得了 122億港元貸款，負(fù)債比率從去年的 28％上升至今年的 36％（香港最高45％）。這一年的等待顯然沒有白忙。39領(lǐng)匯看點二： 為內(nèi)地離岸 REITs打開了空間 墻里開花墻外香，領(lǐng)匯上市的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是 “ 多收了三五斗 ” 。 2023年 6月 17日，香港證監(jiān)會發(fā)布經(jīng)修訂的 《 房地產(chǎn)投資信托基金守則 》 ，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金投資海外物業(yè)的限制，允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項目。香港證監(jiān)會此舉，為內(nèi)地物業(yè)通過離岸 REITs到香港上市打開了空間。 11月 24日，盛傳已久的越秀投資（ ）發(fā)布公告，確認(rèn)越秀投資的房地產(chǎn)投資信托基金即將在香港上市，預(yù)計募集 20億元港幣。內(nèi)地首支離岸REITs呱呱墜地，與領(lǐng)匯上市如影隨形。（領(lǐng)頭羊未必就有先發(fā)優(yōu)勢，本文其后將分析離岸 REITs存在的問題。） 40領(lǐng)匯看點三： 采用了 SPT的模式 領(lǐng)匯采用了信托基金的模式，其受托人為匯豐機構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司。 REITs是一種典型的資產(chǎn)證券化投資工具