【文章內容簡介】 3）選商鋪 選商鋪主要分析兩方面內容：外部評估和內部評估。 外部評估：人流量、車流量、門店可視范圍、門前空地、門前道路寬度、鄰鋪類型等 內部評估：面積、建筑結構、招牌長度、門面長度、配套水電條件、租金等 三、 Nelson提出的選址的原則 ? 1．充足的商圈購買潛力 ? 假設在某一地點設立商店，首先確定其商圈，接著計算商圈內人口數(shù)，調查周圍消費人群收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商店能獲多少。 ? 2．商店地點的近便性（ Accessibility） ? 選擇一特定地點最主要原因在獲得近便性，讓消費者容易到達。衡量近便性需把握三種不同性質的顧客來源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店所創(chuàng)造的顧客、及順道經(jīng)過的顧客。 ? 3 ．成長的潛力 ? 商店選在商圈內人口和所得增加的地區(qū)。 ? 4． 商業(yè)攔截（ Business Interception） ? 店址選在消費者住所和其日常購物市場之間，以引誘消費者舍遠就近，或考慮商圈內顧客到達店址的途中，是否有競爭性的商店會將顧客攔截造成顧客流失。 ? 5． 總合吸引力（ Cumulative Attraction） ? 同類商店聚集一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。 ? 6． 兼容性（ Compatibility） ? 商店店址需能解決顧客交通不便的困難，又能有效交換彼此的顧客。 ? 7． 競爭危險性最小 ? 考慮競爭型態(tài)及競爭者。 ? 8． 店址經(jīng)濟學（ Site Economics） ? 分析店址所需成本與收益及地點的效率等因素。 地點類型主要分為三類，一類是孤立店類型，第二類是經(jīng)規(guī)劃的購物中心，第三類是自然形成的商業(yè)中心，上述三種位置類型具有不同的優(yōu)勢和劣勢，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己門店的位置類型，關鍵是要分析自己的業(yè)務類型與哪種地點類型相匹配。 四、商店位置類型的設計 （一）孤立店 優(yōu)勢： 無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物 或便利購物。 劣勢： 如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較小；廣告費可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。 （二）經(jīng)規(guī)劃的購物中心 優(yōu)勢： 協(xié)調規(guī)劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施、寬敞的停車場、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。 劣勢： 這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較 激烈。 （三）自然形成的商業(yè)中心 地 點 類 型 自然形成的商業(yè)中心 中心商業(yè)區(qū) （ central business district， CBD） 是一座城市商業(yè) 網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階 層的人。 次級商業(yè)區(qū) （ secondary business district， SBD） 是分散在一座 城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交 叉路口。 鄰里商業(yè)區(qū) （ neighborhood business district， NBD） 是為了滿 足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要 由若干小商店組成。 專業(yè)一條街 （ string） 是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起 形成的一條商業(yè)街。 獨特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產(chǎn)品和提供服務相聯(lián)系的高質量形象。顧客從較遠的社區(qū)被吸引而至，原因是產(chǎn)品和服務具有獨特性和競爭者數(shù)量較少。例如園藝中心、裱畫店、機車噴漆公司或高檔飯店。一個社區(qū)內，這種產(chǎn)品或服務選擇的余地通常較??；而且，該類型的產(chǎn)品或服務常常具有較高聲望。這種類型的門店位置不論設在哪里，都能吸引顧客。 ◆ 獨特型連鎖企業(yè) ◆ 競爭型連鎖企業(yè) 競爭性連鎖企業(yè)提供與商圈內其他企業(yè)相同或相似的產(chǎn)品或服務，這樣，便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競爭型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內，集中于自然形成的商業(yè)中心、購物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費者集中的地區(qū)。這類企業(yè)通常是價格競爭和便利導向型的，應該盡量避免靠近直接競爭者。 ◆ 比較型連鎖企業(yè) 化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產(chǎn)品店、計算機店、機車修理店、機車用油中心、印刷中心、旅行、娛樂和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。對于這些公司來說，店址應接近競爭者，以便于潛在顧客對產(chǎn)品進行比較。比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購物中心或臨街道的路口。因此，這種類型的商店選址有兩個關鍵點：靠近競爭者，以便顧客進行比較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產(chǎn)品或服務的優(yōu)點和價值。 連鎖企業(yè)的業(yè)務特點 五、選址評價參數(shù) ? （一）人口分布 ? （二）人員流量 ? （三）地理位置 ? （四）交通狀況 ? （五）場地空間 ? （六）輻射范圍 ? （七）產(chǎn)權歸屬 六、確定備選店址 （一）市場需求與供應密度分析方法 （二）對手跟進 （三）現(xiàn)場考察 ? 例：某個連鎖百貨公司正在對某個地區(qū)開設商店的可能性進行評估。這家百貨公司確定的營銷潛在需求的最主要因素有三個： （ 1）中等的家庭收入超過 40 000元； （ 2）每平方公里的住戶數(shù)超過 2 000戶； （ 3）最近三年人口平均增長率 2%以上。 需求密度： 一定的戶口區(qū)或一部分地區(qū)對零售商業(yè)提供的商品和商業(yè)服務的潛在需要。 供應密度 ： 商圈內已有零售商店情況和可供選擇的店址 公 路 1 2 3 4 山區(qū)