(中信中央生活區(qū))項目市場定位思考[再修改合輯](編輯修改稿)
2025-03-16 22:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 套第一批推貨中，余貨 200多套，銷售約三成左右西城樓大街 42551 151479總共商鋪 900多戶，公寓700多戶，停車位 900個。一期推售 310套商鋪， 530多套公寓一期目前剩余約140套商鋪， 400套公寓；l 老城區(qū) — 莞城 ,項目規(guī)模都不是很大 ,且以中高檔項目為主 。l 上半年開盤的個別項目銷售效果顯著（萬科首先減價銷售），但后續(xù)余貨量仍較大 .萬江區(qū) 項目 占地面積㎡ 建筑面積㎡ 總貨量 余貨中檔 理想 0769四期 72559 1095戶， 1327個停車位07年 228套，現(xiàn)只剩 20多套； 07年 12月推出別墅和情景洋房 86套，至今售出不到 10套陽光海岸二期 1230余套單位 未開盤，估計三月底開盤風臨美麗灣 一期占地 68680,建筑面積約138731。一期989套， 19棟小高層首推 6棟首推貨量共 285套，后期加推 6棟、 18棟 142套水印長堤江湖 35000 35000 600多戶 07年 12月認籌，推出各種戶型共 70套。當天下定八至九成。后加推 30套。l 萬江區(qū)的項目規(guī)模小，且以中檔為主，中檔貨量相當多；l ，但在 10月以后銷售狀況也不容樂觀；由于，項目的區(qū)位位置及周邊環(huán)境已經(jīng)基本決定了定位方向。因此我們對城區(qū)項目簡要分析后，我們主要的項目檔次競爭主要來自南城區(qū)、東城區(qū)、莞城區(qū)的中高檔以上檔次的項目。我們將 ” 【市場給予我們的產(chǎn)品及其面積區(qū)間】 “來跟以上三個競爭區(qū)域進行產(chǎn)品競爭對比篩選分析?！臼袌鼋o予我們的產(chǎn)品及其面積區(qū)間】是： 216。 最受市場青睞的產(chǎn)品： 90～ 110 ㎡； 110～ 130 ㎡； 130～ 180 ㎡216。 最有潛力的產(chǎn)品： 80～ 90 ㎡216。 需謹慎開發(fā)的產(chǎn)品： 60 ㎡以下； 60～ 80 ㎡； 180 ㎡以上l 小戶型項目銷售一般，余貨約占 50%左右。l 在 07年上半年開盤的中高檔項目銷售狀況良好。l 中高檔、高檔 08年后的市場存量大，高檔未推出量更比中高檔多。對比南城區(qū)東城區(qū)我們建議：216。 放棄開發(fā) 60 ㎡以下產(chǎn)品216。 減少開發(fā) 60～ 80 ㎡以下 、 180㎡以上產(chǎn)品；216。 維持市場青睞產(chǎn)品、最有潛力產(chǎn)品的開發(fā)； l 受 ,總體銷售狀況不理想，余貨量較大（除個別項目開盤較早 ,基本售磬外）l 中檔樓盤存量相當大。對比莞城區(qū)l 老城區(qū) — 莞城 ,項目規(guī)模都不是很大 ,且以中高檔項目為主 。l 上半年開盤的個別項目銷售效果顯著（萬科首先減價銷售），但后續(xù)余貨量仍較大 .我們建議：216。 需要考慮產(chǎn)品總價對客戶的影響的問題 （我們將在后面進行分析）；因此在 “第二，市場供需情況 ”的兩大部分分析后，我們初步結(jié)論是：1. 09年開始，我們的競爭主要集中南城區(qū)、東城區(qū)，次競爭在莞城區(qū)的中高檔次以上項目。2. 對于競爭，我們應該用市場成交率最高的產(chǎn)品，放棄成交最差不符合區(qū)域競爭的產(chǎn)品，用這些產(chǎn)品來進行規(guī)劃產(chǎn)品。3. 經(jīng)過幾年市場分析及區(qū)域競爭分析，我們的【初步產(chǎn)品及其面積區(qū)間】是： 216。 主力產(chǎn)品： 90～ 110 ㎡； 110～ 130 ㎡； 130～ 180 ㎡216。 次主力產(chǎn)品： 80～ 90 ㎡216。 適量補充產(chǎn)品： 60～ 80 ㎡； 180 ㎡以上第三，客戶群分析客戶的變化、發(fā)展及置業(yè)需求將準確引導市場定位。為了比較簡單而有代表性地反應東莞市場近幾年客戶群的變化，我司從東莞幾年房地產(chǎn)項目中抽出了符合以下條件的項目進行分析：216。 是當時及現(xiàn)在的中檔及中高檔次以上的項目；216。 在市場上有一定影響力、市場口碑好的的項目；216。 產(chǎn)品合理，有一定規(guī)模的項目；因此，我們?nèi)樱褐袡n樓盤： 江南世家、格林小城、景湖春曉、景湖灣畔、城市高爾夫花園中高檔樓盤： 國際公館、東駿豪苑、天驕峰景分析 1：首次置業(yè)客戶比例分析 （數(shù)據(jù)來源：合富輝煌東莞市場研究部）l 總體上，從 03年開始首次 置業(yè)客戶穩(wěn)定在 40～ 50%以上，預示 0 09年還會保持有這個區(qū)間的客戶需求，我們需要考慮吸納這部分的客戶群體。l 08年第一季度由于部分樓盤降價促銷，刺激首次置業(yè)購買，首次置業(yè)比例達到 80%高值；l 中高檔項目首次置業(yè)客戶則呈下降趨勢，當前一般在 25%左右，主要以二次及多次置業(yè)為主，達到 75%左右。l 中端項目首次置業(yè)平均在 65％。首次置業(yè) 2房 3房 4房 5房7580㎡ 100120㎡ 130160㎡ 160㎡以上04年 % % % %05年 % % % %06年 % % % %07年 % % % %分析 2： 中端樓盤首次置業(yè) 客戶戶型需求特征 （數(shù)據(jù)來源：合富輝煌東莞市場研究部）l 針對中端樓盤的首次置業(yè)客戶需求：我們應該252。 著重打造： 100～ 120㎡區(qū)間的舒適型 3房產(chǎn)品 （需求基本穩(wěn)定在 6575%之間）252。 適當補充： 7580㎡區(qū)間的 2房 （當前一般占 20%以上）l 中大戶型需求呈現(xiàn)增多趨勢，符合我們前一部分主力產(chǎn)品的定位 （ 130160 ㎡ 4房需求在07年再次增多，達到 %。）l 中檔盤首次置業(yè)對于 160 ㎡以上大戶型需求很少 .取樣樓盤：江南世家、格林小城、景湖春曉、景湖灣畔、城市高爾夫花園多次置業(yè) 2房 3房 4房 5房7580㎡ 100120㎡ 130160㎡ 160㎡以上04年 % % % %05年 % % % %06年 % % % %07年 % % % %分析 3： 中端樓盤 多次 置業(yè) 客戶戶型需求特征 （數(shù)據(jù)來源：合富輝煌東莞市場研究部）取樣樓盤：江南世家、格林小城、景湖春曉、景湖灣畔、城市高爾夫花園l 針對中端樓盤的 多次 置業(yè)客戶需求：我們應該252。 主力打造： 100120㎡ 3房與 130160㎡ 4房的舒適型 （總體達到 80%以上）252。 生活改善、換房戶型：適量增加 160 ㎡以上 5房 （一般僅占 5%左右）l 面積在 7580㎡ 2房可以減少提供 （近兩年一般占 10%左右）首次置業(yè) 小 3房 大 3房 4房 5房100120㎡ 130150㎡ 160180㎡ 180㎡以上04年 % % % %
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