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正文內(nèi)容

中原??谑袌龈艣r分析(編輯修改稿)

2025-03-16 14:21 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 f this report | 35 海口房地產(chǎn)市場住宅板塊分布及劃分 ??诜康禺a(chǎn)板塊可主要劃為 6個板塊即:西海岸、市貿(mào)、海甸島、內(nèi)陸板塊、新埠島、東海岸 補充: ??诟鞔蟀鍓K中,以西海岸、海甸島、市貿(mào)三大板塊表現(xiàn)競爭最為激烈; 新埠島和西海岸以及??谑幸酝獾挠癁I半島目前還處于初級發(fā)展中階段; 內(nèi)陸板塊房地產(chǎn)項目分布較廣,我們劃分為中部板塊和南部板塊。 Code of this report | 36 ??诜康禺a(chǎn)市場住宅板塊綜合評判: 板塊 劃分 產(chǎn)品類型 價格水平 (元 /平方) 客戶群 區(qū)域特征 未來發(fā)展趨勢研 判 西海 岸 板塊 獨棟別墅、聯(lián) 排別墅、疊拼 別墅、花園洋 房、高層公寓 起價 公寓 6000 花園洋房 6500 島外中高端度假、養(yǎng) 老客戶 優(yōu)勢:海景經(jīng)景觀,濱海沙灘,高爾夫球會; 劣勢 :缺乏城市基礎生活配套設施 海景土地資源越發(fā)稀缺,進一 步鞏固區(qū)域中高端形象,市政 府搬遷到此的利好,提高區(qū)域 商業(yè)、商務發(fā)展的機會 海甸島 板塊 多層、 小高層、 高層住宅、 別墅 新項目起價: 個別高品 質(zhì)項目中別墅 價格高達: 島外中高端度假、養(yǎng) 老客戶;部分島內(nèi)中 高端二次置業(yè)客戶 優(yōu)勢:海景經(jīng)景觀,相對成熟的城市生活配套設施,有一定的教育資源;人文氛圍較好;劣勢 :沙灘資源較差,地理環(huán)境一般。 良好的城市規(guī)劃愿景如白沙門 生態(tài)公園;美麗沙填海區(qū)域域 的開發(fā)進程將不斷提升周邊片 區(qū)價值 美麗沙 國際一流濱水新 城 ,位于??谑形鞅辈?,是一呈月牙狀的濱海區(qū)域,規(guī)劃為以旅游休閑、國際寓居、文化博覽等為中心的標志性景觀區(qū)域 。 世貿(mào) 國貿(mào) 板塊 高層住宅 產(chǎn)品為主 新項目起價 6000元,個別 樓盤超過 1萬 島外中高端度假、投 資客戶;島內(nèi)高端投 資、自住客戶為主 優(yōu)勢:萬綠園休閑公園、市政海邊休閑綠化帶、城市中心區(qū)域、各項生活裴奧設施齊全 。 臨近海景資源的樓盤相對稀缺,價格明顯高于內(nèi)陸板塊的樓盤,產(chǎn)品類型主要以高層公寓為主 。發(fā)展較好;劣勢 可開發(fā)土地少,市政府遷出,周邊自然環(huán)境還需整治 區(qū)域城市中心的歷史影響將更 有利于促進片區(qū)內(nèi)置業(yè)眼球, 隨著??跒痴w規(guī)劃的逐步開 發(fā)落實,也將帶動整體片區(qū)的 未來發(fā)展,樹立島內(nèi)新移民的 投資信心 新埠島 板塊 別墅、 花園洋房、 小高層為主 目前沒有在售 樓盤 島外中低端休閑度假 、島內(nèi)中端投資客戶 為主 優(yōu)勢:片區(qū)目前還沒有被正式開發(fā),可塑性唯一一 個保留了很遠生態(tài)本地生活氛圍的板塊; 劣勢:貧困、偏遠的歷史印象不易改變,整體片區(qū) 的運營都還處于比較前期的階段,后去開發(fā)周期較 長,成本高 目前房地產(chǎn)發(fā)展還不夠成熟, 周邊環(huán)境需要大量投入來改善 ,未來進入者的整體規(guī)劃將對 整個片區(qū)有很大影響 中部 板塊 多層、 小高層、 高層住宅 新項目起價 4000元,最高 單價不超 6000 部分島外中端陽羅客 戶,島內(nèi)中高端客戶 為主 優(yōu)勢:成熟的城市發(fā)展次區(qū)域,便捷的交通; 劣勢:城市更新改造成本大 未來無較大的利好因素帶動片 區(qū)發(fā)展,只能借助城市整體發(fā) 展逐步推進 南部 板塊 小高層、高層住宅 項目起價 3800 左右,但最高 單價多數(shù)不超 過 4800元 島內(nèi)中低端客戶首次 置業(yè)或換房居住,少 部分島外中地段度假 、養(yǎng)老客戶 優(yōu)勢:可開發(fā)土地資源豐富,城市生活配較齊全; 劣勢:目前為城市相對落后的區(qū)域,片區(qū)形象較差 海口舊機場空地及省政府搬遷 到此,為區(qū)域發(fā)展提供了資源 和動力,是未來城市發(fā)展的熱 點區(qū)域 Code of this report | 37 熱點板塊競爭分析總結(jié): 板塊競爭分析: 目前市場大部分在售樓盤主要集中在三大熱點板塊,區(qū)域之間的競爭體以海甸島、西海岸和世貿(mào)片區(qū)為主,其中以西海岸和世貿(mào)以北的??跒称瑓^(qū)最具有可比性,均以海景、沙灘資源為主要宣傳點,吸引島外投資、養(yǎng)老度假客戶。海甸島片區(qū)在產(chǎn)品品質(zhì)、品牌規(guī)模、價格檔次上都處于市場高端水平,價格普遍在 10000元以上, 以別墅等低密度住宅為主; ??跒称瑓^(qū)目前在售樓盤都比較少,土地資源稀缺,產(chǎn)品形態(tài)主要以高層公寓為主,樓盤規(guī)模普遍較小,但配套較為成熟,景觀資源比較豐富,娛樂配套設施高檔,因此價格處海口城市中心住宅較高水平,在售樓盤價格維持在 800010000的水平,以上兩個板塊的主流產(chǎn)品雖然差異較大,但各有優(yōu)勢,因此除區(qū)域本身優(yōu)勢競爭以外,產(chǎn)品直接對比也是關鍵的一環(huán). Code of this report | 38 在售樓盤概況 項目位置分布圖 1. 夏威夷假日花園 … 2. 金色陽光假日酒店 3. 西雅圖麗灣 4. 西海豪園 5. 浪琴灣 6. 蔚藍海岸 7. 城市海岸 8. 秀山觀海苑 西海岸秀縣 萬科浪琴灣 城市海岸 泰達天海國際 紫園 西 海 岸 板塊分析 1 Code of this report | 39 目前在售樓盤均集中在二線海景,產(chǎn)品線比較豐富,定位多樣,如主導文化生活的紫園,主導社區(qū)環(huán)境的城市海岸等 片區(qū) 名稱 項目名稱 主力戶型 /面積 產(chǎn)品特色 主要賣點 備注 西海岸 泰達天海國際 344594㎡ 獨立別墅 140254㎡ 花園洋房 92189㎡ 高層公寓 全海景觀景 戶戶看海,金鑰匙服務 二期10月份推出 長信海岸水城 68 ㎡ ~ 318 ㎡疊式 / 平層花園洋房,從一房一廳至五房兩廳 27個主題園林,??谒懊娣e最大住宅小區(qū) 別墅區(qū)精致花園洋房 尾盤期:900012023之間 紫園 70㎡ 一房、 9194㎡ 兩房 139155㎡ 三房,229283㎡ 空中別墅 首創(chuàng)“前庭后院”,“空中院館”等創(chuàng)新設計戶型,全城首創(chuàng)社區(qū)藝術(shù)館 西海岸30萬平米叢林溫泉庭園 二期在售,價格 8000左右 夏威夷海岸 80㎡ 一房、 120㎡ 兩房 150㎡ 三房、獨棟別墅 600,800, 900㎡ 一線海景 一線海景,入戶溫泉泡池 城市海岸 60㎡ 一房、 80㎡ 兩房 140㎡ 三房、190200㎡ 四房、五房 園林較好,社區(qū)有一定的規(guī)模,戶型種類較多選擇,性價比較高 東南亞風格園林,入戶溫泉 已經(jīng)銷售 80%左右,65007500元 /平米 菩提樹 60 ㎡ 一房、 80㎡ 兩房, 190㎡退臺花園洋房 私享酒店全程制托管式服務 精致,舒適的禪意社區(qū) 7000元左右 樓盤分布 :樓盤主要集中在海景沿線,樓盤高端,分布密集 價格特征 : 二三線看海景房現(xiàn)價均在 7000以上,一線海景用地項目在 10000以上 產(chǎn)品類型: 產(chǎn)品組合多層次,以別墅和花園洋房為主,高層為輔;建筑風格和園林以東南亞為主;戶型偏大。產(chǎn)品設計逐漸優(yōu)化, 核心賣點: 主打一線海景資源,區(qū)域未來前景、園林特色; 西 海 岸 板塊分析 2 Code of this report | 40 項目 名稱 總體規(guī)模 物業(yè)形態(tài) 小區(qū)配套 項目均價 認籌時間 開盤時間 入伙 時間 泰達天 海國際 占地 ㎡;建面 ㎡ 別墅, 高層公寓 會所,主題公園,藍球場,網(wǎng)球場,室內(nèi)外游泳池,風情商業(yè)街 別墅 : /㎡ ;花園洋房 /㎡ ;小高層 :70001萬元 /㎡ 待定 待定 待定 長信海 岸水城 占地 16萬㎡ 建面 ㎡ 高層公寓 3700㎡ 商務服務中心, 130米風情商業(yè)街 7500元 /㎡ 06年 11月 07年 09年 8月 紫園 占地約 23萬㎡ 建面 32萬㎡ 37幢 8—16 層小高層公寓 12023㎡ 大型休閑商業(yè)中心 、 2700㎡ 風情商業(yè)街, 1500㎡ 雙語幼兒園 ,1200㎡ 東方文化藝術(shù)館 起價 6800元 /㎡ —— 08年 5月 首批 192 戶 08年底 入伙 夏威夷 海岸 68套獨棟, 260套公寓 會所、泳池、高爾夫練習場 獨棟 10002023萬 公寓 80150萬 待定 待定 待定 萬科浪 琴灣 占地 57751㎡ 建面 115503㎡ 別墅 多層公寓 公寓 8500—13000元 /㎡ ;別墅起價 280萬 /套 05年 07年 3月 09年 5月 菩提樹 占地 57026㎡ 建面㎡ 公寓、別墅 中央廣場,網(wǎng)球場,兒童游樂區(qū),健身中心咖啡廳,餐廳,游泳池,溫泉泡池,商業(yè)服務中心,及約 150米長的菩提樹綠色大 道, 900㎡ 會所 6500元 /㎡ 二期 09年 五一開始 內(nèi)部認購 09年 6月 28日 一期已 入伙。二 期待定 分析:中等規(guī)模樓盤占市場主流,產(chǎn)品主要以高層公寓為主;少數(shù)樓盤規(guī)模在二十萬以上,產(chǎn)品以別墅為主,個別樓盤單價超過 10000元 /平方米 西 海 岸 板塊分析 3 Code of this report | 41 典型樓盤分析(一)城市海岸 西海岸缺乏海景資源,主打西海岸片區(qū)的投資價值和東南亞主題特色園林,項目規(guī)模較大,綜合性價比較高。 項目賣點 項目位于西海岸熱帶風景線上,精細的東南亞風格園林,給客戶幾大的購買沖擊力。入戶溫泉泡池,產(chǎn)品設計比較實用,板式樓設計,通風采光比較好,價格適中,性價比較高。 客戶情況 客戶有 60%以上來自島外,多以度假養(yǎng)老為主。不到 40%的島內(nèi)客戶多以在??诘纳馊撕蛵u內(nèi)新移民組成。其中用來投資的比例比較大超過 50%。 媒體推廣 媒體組合為戶外和報版。廣告訴求重點是海景資源和產(chǎn)品設計,主打東南亞園林風情 主題活動 暫時沒有任何營銷推廣活動 總體評價 項目園林打造比較精細,給客戶很強的購買沖擊力,而在產(chǎn)品打造上中規(guī)中矩,但是和周邊的長信項目相比具有較明顯的價格優(yōu)勢,性價比突出,隨著片區(qū)規(guī)劃的成熟和市政府的西遷,對于投資者具有較強的吸引力。 項目位置 ??谑形骱0堕L怡路 22號 占地面積 占地 251畝 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 40% 物業(yè)類型 高層公寓,小高層公寓 價格區(qū)間 7000元 /平米 銷售情況 80%以上 客戶構(gòu)成 島內(nèi)外各 50%客戶 開發(fā)商 ??谑谐鞘薪ㄔO投資有限公司 折扣 6400每平米起價 均價 7100每平米 認購方式 無內(nèi)部認購 認購時間 無 開盤時間 20230228 西 海 岸 板塊分析 4 Code of this report | 42 典型樓盤分析(一)城市海岸 項目解析與借鑒 項目內(nèi)環(huán)境的配套設置、園林展示、現(xiàn)場形象包裝等相對突出 項目分析: 市場差異定位: 項目靠近濱海大道,但不占據(jù)海景資源,因此著力在內(nèi)環(huán)境上利用樓盤整體的規(guī)模,形成了自己的主題園林特色,區(qū)別于其他周邊依托海景資源為賣點的樓盤。 價格定位: 由低走高,目前價位保持在 7000左右,處城市中高水平,強調(diào)整個樓盤及區(qū)域的綜合性價比; 營銷推廣: 現(xiàn)場服務和展示為主導,借助周邊樓盤推廣巧妙分流客戶,對外展示較少; 客戶定位: 通過抓住對本地客戶的主要訴求點如園林,社區(qū)規(guī)模、物業(yè)品牌,兼顧外中高端投資養(yǎng)老客戶實現(xiàn)項目溢價 城市海岸 園林特色:主題風格鮮明,組團分區(qū)分層次開發(fā),且有實景展示,整體規(guī)模較為完善,內(nèi)環(huán)境配套設置齊全 西 海 岸 板塊分析
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