【文章內(nèi)容簡介】 f this report | 35 海口房地產(chǎn)市場住宅板塊分布及劃分 ?？诜康禺a(chǎn)板塊可主要劃為 6個板塊即：西海岸、市貿(mào)、海甸島、內(nèi)陸板塊、新埠島、東海岸 補充： ?？诟鞔蟀鍓K中，以西海岸、海甸島、市貿(mào)三大板塊表現(xiàn)競爭最為激烈； 新埠島和西海岸以及?？谑幸酝獾挠癁I半島目前還處于初級發(fā)展中階段； 內(nèi)陸板塊房地產(chǎn)項目分布較廣，我們劃分為中部板塊和南部板塊。 Code of this report | 36 ?？诜康禺a(chǎn)市場住宅板塊綜合評判： 板塊 劃分 產(chǎn)品類型 價格水平 （元 /平方） 客戶群 區(qū)域特征 未來發(fā)展趨勢研 判 西海 岸 板塊 獨棟別墅、聯(lián) 排別墅、疊拼 別墅、花園洋 房、高層公寓 起價 公寓 6000 花園洋房 6500 島外中高端度假、養(yǎng) 老客戶 優(yōu)勢：海景經(jīng)景觀，濱海沙灘，高爾夫球會； 劣勢 ：缺乏城市基礎生活配套設施 海景土地資源越發(fā)稀缺，進一 步鞏固區(qū)域中高端形象，市政 府搬遷到此的利好，提高區(qū)域 商業(yè)、商務發(fā)展的機會 海甸島 板塊 多層、 小高層、 高層住宅、 別墅 新項目起價： 個別高品 質(zhì)項目中別墅 價格高達： 島外中高端度假、養(yǎng) 老客戶；部分島內(nèi)中 高端二次置業(yè)客戶 優(yōu)勢：海景經(jīng)景觀，相對成熟的城市生活配套設施，有一定的教育資源；人文氛圍較好；劣勢 ：沙灘資源較差，地理環(huán)境一般。 良好的城市規(guī)劃愿景如白沙門 生態(tài)公園；美麗沙填海區(qū)域域 的開發(fā)進程將不斷提升周邊片 區(qū)價值 美麗沙 國際一流濱水新 城 ，位于?？谑形鞅辈?，是一呈月牙狀的濱海區(qū)域，規(guī)劃為以旅游休閑、國際寓居、文化博覽等為中心的標志性景觀區(qū)域 。 世貿(mào) 國貿(mào) 板塊 高層住宅 產(chǎn)品為主 新項目起價 6000元，個別 樓盤超過 1萬 島外中高端度假、投 資客戶；島內(nèi)高端投 資、自住客戶為主 優(yōu)勢：萬綠園休閑公園、市政海邊休閑綠化帶、城市中心區(qū)域、各項生活裴奧設施齊全 。 臨近海景資源的樓盤相對稀缺，價格明顯高于內(nèi)陸板塊的樓盤，產(chǎn)品類型主要以高層公寓為主 。發(fā)展較好；劣勢 可開發(fā)土地少，市政府遷出，周邊自然環(huán)境還需整治 區(qū)域城市中心的歷史影響將更 有利于促進片區(qū)內(nèi)置業(yè)眼球， 隨著?？跒痴w規(guī)劃的逐步開 發(fā)落實，也將帶動整體片區(qū)的 未來發(fā)展，樹立島內(nèi)新移民的 投資信心 新埠島 板塊 別墅、 花園洋房、 小高層為主 目前沒有在售 樓盤 島外中低端休閑度假 、島內(nèi)中端投資客戶 為主 優(yōu)勢：片區(qū)目前還沒有被正式開發(fā)，可塑性唯一一 個保留了很遠生態(tài)本地生活氛圍的板塊； 劣勢：貧困、偏遠的歷史印象不易改變，整體片區(qū) 的運營都還處于比較前期的階段，后去開發(fā)周期較 長，成本高 目前房地產(chǎn)發(fā)展還不夠成熟， 周邊環(huán)境需要大量投入來改善 ，未來進入者的整體規(guī)劃將對 整個片區(qū)有很大影響 中部 板塊 多層、 小高層、 高層住宅 新項目起價 4000元，最高 單價不超 6000 部分島外中端陽羅客 戶，島內(nèi)中高端客戶 為主 優(yōu)勢：成熟的城市發(fā)展次區(qū)域，便捷的交通； 劣勢：城市更新改造成本大 未來無較大的利好因素帶動片 區(qū)發(fā)展，只能借助城市整體發(fā) 展逐步推進 南部 板塊 小高層、高層住宅 項目起價 3800 左右，但最高 單價多數(shù)不超 過 4800元 島內(nèi)中低端客戶首次 置業(yè)或換房居住，少 部分島外中地段度假 、養(yǎng)老客戶 優(yōu)勢：可開發(fā)土地資源豐富，城市生活配較齊全； 劣勢：目前為城市相對落后的區(qū)域，片區(qū)形象較差 海口舊機場空地及省政府搬遷 到此，為區(qū)域發(fā)展提供了資源 和動力，是未來城市發(fā)展的熱 點區(qū)域 Code of this report | 37 熱點板塊競爭分析總結(jié)： 板塊競爭分析： 目前市場大部分在售樓盤主要集中在三大熱點板塊，區(qū)域之間的競爭體以海甸島、西海岸和世貿(mào)片區(qū)為主，其中以西海岸和世貿(mào)以北的?？跒称瑓^(qū)最具有可比性，均以海景、沙灘資源為主要宣傳點，吸引島外投資、養(yǎng)老度假客戶。海甸島片區(qū)在產(chǎn)品品質(zhì)、品牌規(guī)模、價格檔次上都處于市場高端水平，價格普遍在 10000元以上， 以別墅等低密度住宅為主； ?？跒称瑓^(qū)目前在售樓盤都比較少，土地資源稀缺，產(chǎn)品形態(tài)主要以高層公寓為主，樓盤規(guī)模普遍較小，但配套較為成熟，景觀資源比較豐富，娛樂配套設施高檔，因此價格處海口城市中心住宅較高水平，在售樓盤價格維持在 800010000的水平，以上兩個板塊的主流產(chǎn)品雖然差異較大，但各有優(yōu)勢，因此除區(qū)域本身優(yōu)勢競爭以外，產(chǎn)品直接對比也是關鍵的一環(huán)． Code of this report | 38 在售樓盤概況 項目位置分布圖 1. 夏威夷假日花園 … 2. 金色陽光假日酒店 3. 西雅圖麗灣 4. 西海豪園 5. 浪琴灣 6. 蔚藍海岸 7. 城市海岸 8. 秀山觀海苑 西海岸秀縣 萬科浪琴灣 城市海岸 泰達天海國際 紫園 西 海 岸 板塊分析 1 Code of this report | 39 目前在售樓盤均集中在二線海景，產(chǎn)品線比較豐富，定位多樣，如主導文化生活的紫園，主導社區(qū)環(huán)境的城市海岸等 片區(qū) 名稱 項目名稱 主力戶型 /面積 產(chǎn)品特色 主要賣點 備注 西海岸 泰達天海國際 344594㎡ 獨立別墅 140254㎡ 花園洋房 92189㎡ 高層公寓 全海景觀景 戶戶看海，金鑰匙服務 二期10月份推出 長信海岸水城 68 ㎡ ～ 318 ㎡疊式 / 平層花園洋房，從一房一廳至五房兩廳 27個主題園林，?？谒懊娣e最大住宅小區(qū) 別墅區(qū)精致花園洋房 尾盤期：900012023之間 紫園 70㎡ 一房、 9194㎡ 兩房 139155㎡ 三房，229283㎡ 空中別墅 首創(chuàng)“前庭后院”，“空中院館”等創(chuàng)新設計戶型，全城首創(chuàng)社區(qū)藝術(shù)館 西海岸30萬平米叢林溫泉庭園 二期在售，價格 8000左右 夏威夷海岸 80㎡ 一房、 120㎡ 兩房 150㎡ 三房、獨棟別墅 600，800， 900㎡ 一線海景 一線海景，入戶溫泉泡池 城市海岸 60㎡ 一房、 80㎡ 兩房 140㎡ 三房、190200㎡ 四房、五房 園林較好，社區(qū)有一定的規(guī)模，戶型種類較多選擇，性價比較高 東南亞風格園林，入戶溫泉 已經(jīng)銷售 80%左右，65007500元 /平米 菩提樹 60 ㎡ 一房、 80㎡ 兩房， 190㎡退臺花園洋房 私享酒店全程制托管式服務 精致，舒適的禪意社區(qū) 7000元左右 樓盤分布 ：樓盤主要集中在海景沿線，樓盤高端，分布密集 價格特征 : 二三線看海景房現(xiàn)價均在 7000以上，一線海景用地項目在 10000以上 產(chǎn)品類型： 產(chǎn)品組合多層次，以別墅和花園洋房為主，高層為輔；建筑風格和園林以東南亞為主；戶型偏大。產(chǎn)品設計逐漸優(yōu)化， 核心賣點： 主打一線海景資源，區(qū)域未來前景、園林特色； 西 海 岸 板塊分析 2 Code of this report | 40 項目 名稱 總體規(guī)模 物業(yè)形態(tài) 小區(qū)配套 項目均價 認籌時間 開盤時間 入伙 時間 泰達天 海國際 占地 ㎡；建面 ㎡ 別墅， 高層公寓 會所，主題公園，藍球場，網(wǎng)球場，室內(nèi)外游泳池，風情商業(yè)街 別墅 : /㎡ ；花園洋房 /㎡ ；小高層 :70001萬元 /㎡ 待定 待定 待定 長信海 岸水城 占地 16萬㎡ 建面 ㎡ 高層公寓 3700㎡ 商務服務中心， 130米風情商業(yè)街 7500元 /㎡ 06年 11月 07年 09年 8月 紫園 占地約 23萬㎡ 建面 32萬㎡ 37幢 8—16 層小高層公寓 12023㎡ 大型休閑商業(yè)中心 、 2700㎡ 風情商業(yè)街， 1500㎡ 雙語幼兒園 ,1200㎡ 東方文化藝術(shù)館 起價 6800元 /㎡ —— 08年 5月 首批 192 戶 08年底 入伙 夏威夷 海岸 68套獨棟， 260套公寓 會所、泳池、高爾夫練習場 獨棟 10002023萬 公寓 80150萬 待定 待定 待定 萬科浪 琴灣 占地 57751㎡ 建面 115503㎡ 別墅 多層公寓 公寓 8500—13000元 /㎡ ；別墅起價 280萬 /套 05年 07年 3月 09年 5月 菩提樹 占地 57026㎡ 建面㎡ 公寓、別墅 中央廣場，網(wǎng)球場，兒童游樂區(qū)，健身中心咖啡廳，餐廳，游泳池，溫泉泡池，商業(yè)服務中心，及約 150米長的菩提樹綠色大 道， 900㎡ 會所 6500元 /㎡ 二期 09年 五一開始 內(nèi)部認購 09年 6月 28日 一期已 入伙。二 期待定 分析：中等規(guī)模樓盤占市場主流，產(chǎn)品主要以高層公寓為主；少數(shù)樓盤規(guī)模在二十萬以上，產(chǎn)品以別墅為主，個別樓盤單價超過 10000元 /平方米 西 海 岸 板塊分析 3 Code of this report | 41 典型樓盤分析（一）城市海岸 西海岸缺乏海景資源，主打西海岸片區(qū)的投資價值和東南亞主題特色園林，項目規(guī)模較大，綜合性價比較高。 項目賣點 項目位于西海岸熱帶風景線上，精細的東南亞風格園林，給客戶幾大的購買沖擊力。入戶溫泉泡池，產(chǎn)品設計比較實用，板式樓設計，通風采光比較好，價格適中，性價比較高。 客戶情況 客戶有 60%以上來自島外，多以度假養(yǎng)老為主。不到 40%的島內(nèi)客戶多以在?？诘纳馊撕蛵u內(nèi)新移民組成。其中用來投資的比例比較大超過 50%。 媒體推廣 媒體組合為戶外和報版。廣告訴求重點是海景資源和產(chǎn)品設計，主打東南亞園林風情 主題活動 暫時沒有任何營銷推廣活動 總體評價 項目園林打造比較精細，給客戶很強的購買沖擊力，而在產(chǎn)品打造上中規(guī)中矩，但是和周邊的長信項目相比具有較明顯的價格優(yōu)勢，性價比突出，隨著片區(qū)規(guī)劃的成熟和市政府的西遷，對于投資者具有較強的吸引力。 項目位置 ?？谑形骱０堕L怡路 22號 占地面積 占地 251畝 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 40% 物業(yè)類型 高層公寓，小高層公寓 價格區(qū)間 7000元 /平米 銷售情況 80%以上 客戶構(gòu)成 島內(nèi)外各 50%客戶 開發(fā)商 ?？谑谐鞘薪ㄔO投資有限公司 折扣 6400每平米起價 均價 7100每平米 認購方式 無內(nèi)部認購 認購時間 無 開盤時間 20230228 西 海 岸 板塊分析 4 Code of this report | 42 典型樓盤分析（一）城市海岸 項目解析與借鑒 項目內(nèi)環(huán)境的配套設置、園林展示、現(xiàn)場形象包裝等相對突出 項目分析： 市場差異定位： 項目靠近濱海大道，但不占據(jù)海景資源，因此著力在內(nèi)環(huán)境上利用樓盤整體的規(guī)模，形成了自己的主題園林特色，區(qū)別于其他周邊依托海景資源為賣點的樓盤。 價格定位： 由低走高，目前價位保持在 7000左右，處城市中高水平，強調(diào)整個樓盤及區(qū)域的綜合性價比； 營銷推廣： 現(xiàn)場服務和展示為主導，借助周邊樓盤推廣巧妙分流客戶，對外展示較少； 客戶定位： 通過抓住對本地客戶的主要訴求點如園林，社區(qū)規(guī)模、物業(yè)品牌，兼顧外中高端投資養(yǎng)老客戶實現(xiàn)項目溢價 城市海岸 園林特色：主題風格鮮明，組團分區(qū)分層次開發(fā)，且有實景展示，整體規(guī)模較為完善，內(nèi)環(huán)境配套設置齊全 西 海 岸 板塊分析