【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的了解 土地評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生的時(shí)代背景： 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 12 / 28 隨著土地使用制度改革的不斷深化 ,土地評(píng)估行業(yè)得到了快速發(fā)展 ,已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè) ,在積極配合土地使用 制度改革、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。 土地評(píng)估行業(yè)的法律基礎(chǔ)： 由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于 2020年 8月 30 日通過的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定 “ 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 ” ，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 1992 年 4月 27 日國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部發(fā) 出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益流失問題的通知》。 1995 年 3月 23 日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》。 《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》 1991年 11 月 16 日 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 9l 號(hào)發(fā)布 評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀 屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。 業(yè)務(wù)來(lái)源上存在競(jìng)爭(zhēng)，部分地區(qū)存在幾個(gè)評(píng)估公司，各精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 13 / 28 評(píng)估公司在業(yè)務(wù)來(lái)源上競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 二、對(duì)估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí) 理論考試，會(huì)給出評(píng)估 人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來(lái)計(jì)算地價(jià)，但實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實(shí)踐過程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡(jiǎn)要總結(jié)： 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其計(jì)算基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)＝ [基準(zhǔn)地價(jià) k1 ｋ 2 ｋ 3177。開發(fā)程度修正幅度 ]k4 。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn) 場(chǎng)調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，這個(gè)在實(shí)踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。 假設(shè)開發(fā)法。其計(jì)算基本公式為：總地價(jià) =售樓總價(jià) 開發(fā)總費(fèi)用 專業(yè)費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 利息 利潤(rùn) 稅費(fèi)。該估價(jià)方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。該估價(jià)方法首先要求 用市場(chǎng)比較法求取宗地預(yù)計(jì)開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)調(diào)查中，對(duì)宗地所在區(qū)域的房地精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 14 / 28 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查 和分析，其次開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評(píng)估人員對(duì)區(qū)域相關(guān)工程承包價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評(píng)估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評(píng)估取值的依據(jù)。 成本逼近法。其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格＝ 修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場(chǎng)不活躍區(qū)域的土地估價(jià)，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運(yùn)用過程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因?yàn)橥恋厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開發(fā)費(fèi)用需要調(diào)查才 能確定。 市場(chǎng)比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場(chǎng)案例。該方法運(yùn)用過程中的難點(diǎn)在于收集市場(chǎng)比較案例，但大多數(shù)時(shí)候，要求收集有文字依據(jù)的市場(chǎng)案例存在一定的難度，有時(shí)候比較案例的確定只是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，缺乏一定的文字依據(jù)。 收益 還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因?yàn)槿绻闷髽I(yè)收入來(lái)還原，要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表，由于委托方考慮自身原因，一般不會(huì)提供經(jīng)過審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果用租金來(lái)進(jìn)行計(jì)算，租金水平雖然可以調(diào)查得到，但在實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來(lái)測(cè)算的地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 15 / 28 導(dǎo)致的結(jié)果。 由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評(píng)估人員在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問題。 三、對(duì) 土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐認(rèn)識(shí) 原來(lái)認(rèn)為評(píng)估行業(yè)是個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所謂估價(jià)，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)實(shí)踐過程中，發(fā)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)其實(shí)存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，下面就個(gè)人理解風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在： 政治干預(yù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然說(shuō)目前多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)都要求脫鉤改制，遵從 “ 公平、公正、公開 ” 原則進(jìn)行執(zhí)業(yè)，但實(shí)際上政治干預(yù)廣泛存在，比如領(lǐng)導(dǎo) “ 打招呼 ” 、 “ 開條子 ”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價(jià)。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和相關(guān)單位來(lái)往密切，政府等相關(guān)部門的政治干預(yù)對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言壓力巨大，在我看來(lái)，這是評(píng)估行業(yè)面臨的最大 風(fēng)險(xiǎn)。 有關(guān)法律法規(guī)依據(jù)不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估日常業(yè)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)碰到特別敏感的估價(jià)業(yè)務(wù)，比如在涉案評(píng)估和處理糾紛過程中，評(píng)估的每一個(gè)參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國(guó)的小城市評(píng)估市場(chǎng)而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的地價(jià)指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開發(fā)法中樓盤的售價(jià)、成本法中的土地開發(fā)費(fèi)用精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 16 / 28 等都很難找到相關(guān)明確量化的可以引用的數(shù)據(jù)，由此帶來(lái)相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 估價(jià)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。目前估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在估價(jià)師掛靠、另低薪聘請(qǐng)如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不 很豐富的估價(jià)員來(lái)處理日常事務(wù)，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場(chǎng)踏勘較粗糙、估價(jià)報(bào)告存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過程存在邏輯錯(cuò)誤、相關(guān)取值很大主觀性等。 高額業(yè)務(wù)收入誘惑帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。俗話說(shuō) “ 有錢能使鬼推磨 ” ，估價(jià)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)企業(yè)，盈利是其主要目的，有時(shí)候在委托方高額評(píng)估費(fèi)的誘惑下，比如在做抵押貸款評(píng)估過程中，易造成虛高地價(jià)，給企業(yè)運(yùn)行帶來(lái)隱患。 綜上所述，在專業(yè)實(shí)踐過程中，對(duì)不同估價(jià)目的的評(píng)估流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用以及評(píng)估行業(yè)存在的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有了較深刻的認(rèn)識(shí)和理解，而這些認(rèn)識(shí)和感受是書本上沒有的，只有 在實(shí)踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價(jià)師資格證書的估價(jià)人員，就是要在現(xiàn)實(shí)生活中不斷積累各種經(jīng)驗(yàn)，把實(shí)踐和理論很好地結(jié)合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價(jià)師。 參考文獻(xiàn)：《房地產(chǎn)估價(jià)典型案例分析》 吳翔華 梁國(guó)慶編 江蘇科學(xué)技術(shù)出版社 2020年 1月出版 附錄： 作者聯(lián)系方式： 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 17 / 28 周 ****湖南眾聯(lián)評(píng)估有限公司 07468328410zyr2020@ 第三篇：土地估價(jià)師總結(jié) 專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告 摘要：估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)， 是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握