房地產(chǎn)研究下半年杭州高爾夫小鎮(zhèn)營(yíng)銷推廣思路(編輯修改稿)
2025-03-16 09:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 370450方，精裝修房源，均價(jià) 59800元 /方，售價(jià)在 1900—3000萬(wàn) /套左右，一次性付款 98折，按揭 99折。據(jù)悉， 18套法式合院已經(jīng)推出，戶型面積 470620平米，精裝修，價(jià)格在 30005000萬(wàn) /套之間。 總上述情況，我們可以從以下幾方面分析 政策面 ●別墅等高端項(xiàng)目目前受國(guó)家宏觀調(diào)控抑制，低容積率項(xiàng)目審批難度較大。 ● 2023年 6月，杭州市政府出臺(tái)新政，明確規(guī)定合作開發(fā)的留用地項(xiàng)目用地一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓；項(xiàng)目建成后村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)持有不低于地上總建筑面積（不含物業(yè)用房面積） 51%的房產(chǎn)，且不得分割轉(zhuǎn)讓和銷售；除國(guó)家和省、市有特殊規(guī)定外，合作方所持有的房產(chǎn)可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售。 ●可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅在一定程度上降低消費(fèi)者心理預(yù)期。 ●“國(guó)五條 ”出臺(tái)后進(jìn)一步加大了改善型住房的銷售難度。 ●項(xiàng)目處于之江國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，區(qū)域受政策支持較大。 ●項(xiàng)目為留用地性質(zhì)，對(duì)目前政策有一定規(guī)避。 市場(chǎng)面 ●目前杭州別墅類項(xiàng)目相對(duì)去化較慢，在杭州新房成交中占比較少。 ●之江區(qū)域高端項(xiàng)目較多，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 ●豪宅項(xiàng)目客群較為集中，相對(duì)較少。 ●之江板塊 2023年出讓土地較多，未來(lái)兩年上市面積將會(huì)較多。 ●項(xiàng)目周邊別墅多為二手房，且建造時(shí)間較早，項(xiàng)目由一定優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)總結(jié) 通過產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)化建議增加項(xiàng)目附加值 通過優(yōu)化產(chǎn)品提升銷售附加值 通過優(yōu)化配套服務(wù)能力提升客戶購(gòu)買信心 產(chǎn)品建議 PART 2 產(chǎn)品建議 A/通過優(yōu)化產(chǎn)品提升銷售附加值 通過項(xiàng)目總平圖，看到項(xiàng)目有如此之多的自行車位，建議對(duì)自行車位后續(xù)規(guī)劃建造進(jìn)行更改，或作他用。 具體建議需要與甲方溝通后，方可確定。 產(chǎn)品優(yōu)化 A/通過優(yōu)化產(chǎn)品提升銷售附加值 本項(xiàng)目緊密龍塢鄉(xiāng)村茶文化休閑旅游區(qū)，可移植和引進(jìn)茶文化概念，設(shè)置茶文化或者與茶文化密切相關(guān)的會(huì)所，前期可以為企業(yè)舉辦活動(dòng)提供場(chǎng)所，或作為接待客戶的展示中心所用。 發(fā)揮項(xiàng)目毗鄰龍塢茶文化休閑旅游度假區(qū)優(yōu)勢(shì)，采取文化移植戰(zhàn)略。 產(chǎn)品優(yōu)化 A/通過優(yōu)化產(chǎn)品提升銷售附加值 打造別墅精裝花園，主題化布景，實(shí)景是檢驗(yàn)樣板的唯一標(biāo)準(zhǔn)。 可以借鑒杭龍湖春江彼岸、九溪玫瑰園等項(xiàng)目景觀先行的做法，打造優(yōu)質(zhì)景觀。作為別墅項(xiàng)目，景觀的打造自然是重中之重，沒有良好的景觀配套，在吸引客戶上已經(jīng)略遜一籌。所以建議打造局部花園樣板，集中爆破項(xiàng)目的審美情趣。 產(chǎn)品優(yōu)化 B / 建立高端項(xiàng)目新的客戶關(guān)系維護(hù)模式 物業(yè)管理， 成功背后的管理者。建議引進(jìn)高端物業(yè)，以顧問的形式，參與項(xiàng)目的物業(yè)管理。 —— 提供家庭養(yǎng)生度假生活私享的全面定制服務(wù)。 定制式的奢逸 產(chǎn)品優(yōu)化 B / 建立高端項(xiàng)目新的客戶關(guān)系維護(hù)模式 指定軟性增值服務(wù)提升計(jì)劃 l早餐吧服務(wù)：下午提供下午茶服務(wù) l24小時(shí)送餐服務(wù) l商務(wù)服務(wù) （復(fù)印、掃描、打印、傳真） l免費(fèi)訂票服務(wù)：預(yù)訂從深圳出發(fā)的火車票、飛機(jī)票 l洗衣服務(wù)：為業(yè)主提供干濕洗衣服務(wù)，并可上門收取衣物 l日常用品售賣及送貨上門 l家政服務(wù)（打掃衛(wèi)生、房屋巡檢等） l免費(fèi)代訂球場(chǎng) （高爾夫練習(xí)場(chǎng)、棋牌室、卡拉 OK、桌球） l免費(fèi)電招電瓶車、高爾夫球場(chǎng) l新鮮蔬果配送 定位梳理 主線梳理 推廣排期 推廣策略 PART 2 客戶是誰(shuí)？有哪些特征？來(lái)自哪里？ 客戶定位 定位梳理 項(xiàng)目定位 三大核心優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成區(qū)域唯一 客戶是誰(shuí)？有哪些特征？來(lái)自哪里？ 客戶定位 客戶定位 客戶是誰(shuí)？有哪些特征？ 富豪階層 財(cái)富階層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 新資產(chǎn)層 普通工薪階層 富裕市民階層 個(gè)人客戶 ■ 政府領(lǐng)導(dǎo) ■ 私企老板 ■ 企業(yè)高管 ■ 房開公司領(lǐng)導(dǎo)圈層 ■ 企業(yè)
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