【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)比較法本次首層臨街商鋪價(jià)格參照項(xiàng)目比較分析本次首層臨街商鋪價(jià)格參照項(xiàng)目比較分析本項(xiàng)目以上述三個(gè)項(xiàng)目為參考進(jìn)行類比，通過(guò)分值計(jì)算本項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間。分值預(yù)算售價(jià)主要從以下本項(xiàng)目以上述三個(gè)項(xiàng)目為參考進(jìn)行類比，通過(guò)分值計(jì)算本項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間。分值預(yù)算售價(jià)主要從以下幾方面考慮：幾方面考慮：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ簧虡I(yè)規(guī)模；人流量；主力店；區(qū)域消費(fèi)力；交通易達(dá)性；輻射范圍；發(fā)展商品牌；區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ簧虡I(yè)規(guī)模；人流量；主力店；區(qū)域消費(fèi)力；交通易達(dá)性；輻射范圍；發(fā)展商品牌；物業(yè)條件。物業(yè)條件。、價(jià)格策略建議、價(jià)格策略建議u 權(quán)重比值 K：指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值。；u 按照市場(chǎng)比較法測(cè)算項(xiàng)目首層臨街商鋪售價(jià)約為（（ 83882*40%）） +（（76087*60%）） =79204≈8 萬(wàn)元萬(wàn)元/㎡㎡? 市場(chǎng)比較法、價(jià)格策略建議、價(jià)格策略建議一層整體均價(jià)初步判斷：一層整體均價(jià)初步判斷：（ 83882*40%） +（ 76087*60%） =79204≈8萬(wàn)元 /㎡? 市場(chǎng)綜合比較后初步價(jià)格判斷、價(jià)格策略建議、價(jià)格策略建議? 按照商業(yè)價(jià)值規(guī)律判斷按照商業(yè)物業(yè)的價(jià)值一般規(guī)律，三層商鋪的商業(yè)價(jià)值約為一層商鋪商業(yè)價(jià)按照商業(yè)物業(yè)的價(jià)值一般規(guī)律，三層商鋪的商業(yè)價(jià)值約為一層商鋪商業(yè)價(jià)值的值的 40%50%。但在項(xiàng)目主力店的帶動(dòng)下，適合取其大值。但在項(xiàng)目主力店的帶動(dòng)下，適合取其大值 40%。按照商業(yè)價(jià)值規(guī)律判斷，則項(xiàng)目三層售價(jià)為：按照商業(yè)價(jià)值規(guī)律判斷，則項(xiàng)目三層售價(jià)為：62023*50% =31000元元 /㎡㎡ 。、價(jià)格策略建議、價(jià)格策略建議、銷(xiāo)售收益測(cè)算、銷(xiāo)售收益測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)總體銷(xiāo)售收益約為本項(xiàng)目商業(yè)總體銷(xiāo)售收益約為 。億元。銷(xiāo)售模式探討目前商鋪的銷(xiāo)售模式主要有： ◆ 只售不租◆ 返租銷(xiāo)售◆ 短期委托經(jīng)營(yíng)◆ 帶租約銷(xiāo)售 只售不租模式 就是開(kāi)發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷(xiāo)售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商， 由投資者自行使用。優(yōu)點(diǎn) ： 對(duì)投資者而言，可自已使用，也可隨意出租，靈活度高。產(chǎn)權(quán)分離，發(fā)展商只管賣(mài)，小業(yè)主各自為政，這勢(shì)必將導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)街陷入沒(méi)有規(guī)劃、沒(méi)有主題、沒(méi)有特色的混亂經(jīng)營(yíng)局面，規(guī)模大的商業(yè)街后果將更嚴(yán)重。各業(yè)主自行出租很易導(dǎo)致某一業(yè)態(tài)過(guò)多，業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不夠，整個(gè)商場(chǎng)的商業(yè)聚客能力不足。缺點(diǎn) ：銷(xiāo)售模式探討返租銷(xiāo)售也叫售后包租、售后回租 ， 是指開(kāi)發(fā)商在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的 租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。根據(jù)包租或承租年限的長(zhǎng)短，可分為 長(zhǎng)期包租和短期返租兩種方式 。返租銷(xiāo)售模式?優(yōu)點(diǎn)：?缺點(diǎn)： 對(duì)投資商來(lái)講，返租期后，投資收益完全失去保障；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，返租期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就越大； 返租會(huì)使面價(jià)更高 ；返租回來(lái)需成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，增加管理費(fèi)用。對(duì)投資者來(lái)講，返租期間租金可沖抵部分售價(jià)款， 可降低投資者總價(jià)和首付 ；同時(shí)可利用發(fā)展商專業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)做旺商鋪。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，一方面返租回來(lái)， 有利于統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)規(guī)范和管理較易做旺整個(gè)商場(chǎng) ；另一方面開(kāi)發(fā)商可增加租金收益。短期返租銷(xiāo)售模式：適合地段非常好，但人氣和商業(yè)氛圍短期內(nèi)未能形成，而升值發(fā)展?jié)摿τ心抗捕玫纳虡I(yè)物業(yè)。銷(xiāo)售模式探討短期委托經(jīng)營(yíng)，指開(kāi)發(fā)商通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營(yíng)權(quán)。開(kāi)發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理。短期委托經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)能力，在很大程度上決定了商鋪價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，委托經(jīng)營(yíng)時(shí)間太短，很難短期做旺一個(gè)大市場(chǎng)，一般做旺一個(gè)商場(chǎng)至少需要 23年時(shí)間，這樣豈不是剛做旺就要還給業(yè)主，從投資收益角度來(lái)講，不劃算。優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。對(duì)發(fā)展商而言取得前期經(jīng)營(yíng)權(quán)便于招商和統(tǒng)一推廣，利于做旺整個(gè)商業(yè)街。帶租約銷(xiāo)售是指開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前就進(jìn)行了招商，并先把鋪位租給了商家，然后再把商鋪賣(mài)給投資者。帶租約銷(xiāo)售模式優(yōu)點(diǎn)：有利于控制商業(yè)街業(yè)態(tài)，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位，同時(shí)便于 銷(xiāo)售。對(duì)投資者而言，租金真實(shí)反映商鋪售價(jià)水平，水份 較少。帶租約銷(xiāo)售使投資者承擔(dān)了被動(dòng)接受商家的風(fēng)險(xiǎn)，一旦商家經(jīng)營(yíng)無(wú)力，租金回報(bào)將降低。缺點(diǎn)：銷(xiāo)售模式結(jié)合本項(xiàng)目的兩大目的：加速發(fā)展商資金回籠，快打快銷(xiāo)。不只是銷(xiāo)售，還要肩負(fù)把商場(chǎng)持續(xù)做旺的重任。銷(xiāo)售模式探討銷(xiāo)售模式探討銷(xiāo)售模式 租售同步直接銷(xiāo)售金地福田口岸廣場(chǎng)直接銷(xiāo)售可迅速回籠資金。租售同步：為做旺整個(gè)商業(yè)，同時(shí)也為了加快銷(xiāo)售，采用售后包租的方式，包租期間的租金可一次性沖抵部分售價(jià)款來(lái)吸引更多的投資客。銷(xiāo)售對(duì)象探討我們商鋪賣(mài)給誰(shuí) ?我們目標(biāo)投資客戶 主力目標(biāo)客戶群： 福田 中心區(qū)、南山、羅湖及項(xiàng)目周邊區(qū)域投資客 （一）地域分布銷(xiāo)售對(duì)象探討銷(xiāo)售對(duì)象探討深圳中心區(qū)原住民 對(duì)深圳中心區(qū)非常熟悉； 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有數(shù)額可觀的閑錢(qián)； 有投資街鋪的眼光、偏好與傳統(tǒng)習(xí)慣； 文化程度普遍不高，有 “ 一鋪養(yǎng)三代 ” 的觀念。 對(duì)投資的可行性的綜合判斷往往比較模糊，有購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)； 期望資金回報(bào)高于銀行存款、債券及購(gòu)買(mǎi)住宅； 對(duì)商業(yè)返租的年限并不要求太長(zhǎng)，主要看項(xiàng)目以后的升值潛力； 重視業(yè)態(tài)功能分區(qū) ,對(duì)較新的商業(yè)理念非常推崇； 一般自已不經(jīng)營(yíng)，故對(duì)投資保障要求較高；（二）投資心理及特征簡(jiǎn)析 —— 主力目標(biāo)群銷(xiāo)售對(duì)象探討私營(yíng)業(yè)主 工作非常繁忙，閑暇時(shí)間不多，而經(jīng)濟(jì)收入很高； 有理想、有沖勁、有眼光，有一定的冒險(xiǎn)精神； 投資心理穩(wěn)健，投資行為理性，有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)； 對(duì)投資回報(bào)率要求較高； 大部分資金都在固定資產(chǎn)上，流動(dòng)資金不多； 主要看重投資物業(yè)的升值潛力 ；（二）投資心理及特征簡(jiǎn)析 —— 主力目標(biāo)群銷(xiāo)售對(duì)象探討政府公務(wù)員 文化素質(zhì)較高；經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)穩(wěn)定； 有思想、有見(jiàn)地，投資欲望較強(qiáng)； 中年為主，年齡段主要集中在 3045歲之間； 對(duì)新觀念、新的商業(yè)理念非常推崇； 屬于較理智型買(mǎi)家，但也受現(xiàn)場(chǎng)氛圍與朋友口碑的影響； 非?？粗匚飿I(yè)今后的升值潛力 ； 工作與生活穩(wěn)定，希望投資固定資產(chǎn)，追求穩(wěn)定回報(bào)。 品牌大商家的進(jìn)駐將是他們判斷物業(yè)升值潛力的重要標(biāo)準(zhǔn)； 商鋪的總價(jià)是影響他們購(gòu)買(mǎi)的重要因素 ； 多數(shù)選擇較輕松的付款方式。（二）投資心理及特征簡(jiǎn)析 —— 主力目標(biāo)群入市時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售前提入市時(shí)機(jī)的選擇 準(zhǔn)備充分后入市：現(xiàn)場(chǎng)展示及物料準(zhǔn)備入市時(shí)必須在售樓大廳、休閑廣場(chǎng)、項(xiàng)目周邊環(huán)境改造、樣板鋪位、工程形 象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書(shū)、展板等銷(xiāo)售工具齊備的 情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng) 目的信心。“良好的開(kāi)始是成功的一半 ”，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷(xiāo)售開(kāi)局。入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：項(xiàng)目可售時(shí)間：通常我們選擇在正式預(yù)售前 1—2 個(gè)月入市宣傳、推售鋪位號(hào)，一方面為項(xiàng)目 提前造勢(shì)、另一方面可為正式銷(xiāo)售積累有效客戶。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 12月開(kāi)始銷(xiāo)售因此項(xiàng)目入市時(shí)間最快需到十月份。銷(xiāo)售旺季入市 :每年 9月至 12月是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的黃金旺季，一般在銷(xiāo)售黃金時(shí)段推出的 樓盤(pán)，比較容易快速聚集人氣，在銷(xiāo)售初期達(dá)到較高的銷(xiāo)售率，因此 入市時(shí)機(jī)的選擇對(duì)于樓盤(pán)銷(xiāo)售尤其關(guān)鍵。本項(xiàng)目盡量拉近與銷(xiāo)售旺季 之間的距離，通過(guò)前期迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn) 項(xiàng)目在 旺季來(lái)臨時(shí)的后續(xù)銷(xiāo)售。 入市時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售前提有目的地入市 :根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷(xiāo)成本投入和銷(xiāo)售回款的 進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。有目的地入市，根價(jià)格策略、銷(xiāo)售 策略、認(rèn)籌結(jié)果等進(jìn)行有節(jié)奏地推售，以達(dá)到快速銷(xiāo)售的目標(biāo)。無(wú)造勢(shì)不入市 :在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn) “ 無(wú)造勢(shì)即無(wú)市 場(chǎng) ” 入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì) 前期的銷(xiāo)售及客戶心理具有較大 影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌 形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷(xiāo)售作市場(chǎng)鋪墊。排號(hào)認(rèn)籌期定在 2023年 8月上旬，正式開(kāi)盤(pán)期暫定于 2023年 9月底 .（具體可根據(jù)實(shí)際認(rèn)籌結(jié)果而調(diào)整