【文章內容簡介】 LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝26項目名稱 產品類型 地上面積 地下面積 花園面積 地上面積單價（萬）主力總價（萬）西郊花園 獨棟 267350㎡ 7885㎡ 60100㎡ 334370第二江南 聯(lián)排 270300㎡ 60120㎡ 146162獨棟 309330㎡ 120140㎡ 215230豪第舫 聯(lián)排 210240㎡ 90140㎡ 290336獨棟 268310㎡ 90140㎡ 308420山水豪庭 聯(lián)排 240330㎡ 3060㎡ 314330獨棟地上主力面積在 300350㎡，地上單價在 ，總價在 330500萬，為獨棟最熱銷區(qū)間；聯(lián)排地上主力面積在 210310㎡，地上單價在 ，主力總價在 200370萬，為聯(lián)排最熱銷區(qū)間；獨棟產品高于聯(lián)排 20233000元 /㎡，從市場表現(xiàn)看，聯(lián)排產品銷售情況明顯好于獨棟產品競爭平臺 4：價格SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝27項目名稱 區(qū)域分布 層次 主力年齡 置業(yè)目的第二江南 儀征市 50%，南京區(qū)域 30%，揚州市 20% 私營業(yè)主、政府高官、開發(fā)區(qū)管理 層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主 3545 自住及改善型需求為 主導西郊花園 揚州市 50%，儀征本市 30%，外地（以南京為主，占比 8%）10%私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府官員 3545 自住及改善型需求占 主導山水豪庭 揚州市 65%，儀征本市 30%，其它（南京客源占比 3%） 10% 私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府官員、 開發(fā)區(qū)高管 3545 自住及改善型需求占 主導豪第舫 揚州市 70%，儀征本市 25%、其它（南京客源稀少） 5% 公務員、私營業(yè)主、外地經商戶、企 業(yè)主 3545 改善型需求為主客源以本地及揚州區(qū)域為主，改善型居住為主導市場受限于市場封閉，周邊城市（如南京、鎮(zhèn)江）高端外來客源導入不足競爭平臺 5：客源SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝28市場的理解區(qū)域未來競爭壓力明顯，面積段的合理分布，以及總價的控制；市場對高品質改善型需求較強、但外區(qū)高端客源導入相對不足；對品質樓盤及項目亮點的打造，彰顯項目特色；PART 4競爭平臺　29SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝30跳脫個案：總規(guī)以規(guī)模取勝容積率： 占地約 450畝，由獨棟、聯(lián)排、疊加、情景洋房、沿河觀景洋房等多種建筑形態(tài)組成的居住區(qū)。豪第坊為其傾力打造的純木結構別墅；總規(guī)以大組團式為主，人車分流，組團設立景觀軸，整體表現(xiàn)較好容積率： 項目總占地 400畝，西郊花園別墅為揚州首個高爾夫別墅區(qū)，擁有 3條天然河流及 9洞標準高爾夫綠洲球場； 總規(guī)以組團式為主，產品為獨棟，注重私家花園的打造，整體表現(xiàn)較好主要表現(xiàn)在整體規(guī)模上，對項目具備可參考性西郊莊園豪第舫SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝31立面表現(xiàn)，整體品質感較強美國進口比沃德外墻乳膠漆、局部天然材料，美國進口歐文斯多彩玻纖瓦，注重對廊柱、雕花等細節(jié)處理 品質感較強豪第舫西郊莊園中式立面風格采用古樸線條勾勒出大家氣派，庭院以白墻青瓦為元素，品質感較強跳脫個案：立面品質感較高SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝32公共環(huán)境缺乏對別墅私密性營造香堤雅墅除卻均設立景觀軸之外，社區(qū)內部設立大型水景主題，廣場，注重對密植塑造，但私密性營造不足景觀的打造稍有欠缺，社區(qū)整體表現(xiàn)較好，但內部私密性營造不足跳脫個案：私密性營造不足豪第舫 西郊莊園SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝33整體戶型設計表現(xiàn)常規(guī)，功能性設計略有欠缺。西郊莊園： 357㎡，半地下室面積7885㎡，贈送前后庭院及景觀露臺，戶型附加值較高豪第舫： 318㎡，贈送大面積庭院，增加戶型附加值，非套房設計，舒適度需提高跳脫個案：功能性設計仍需提高SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝34整體市場立面風格表現(xiàn)純粹，項目單純以立面作為主要機會點競爭無法實現(xiàn)市場的跳脫；社區(qū)公共景觀對居住私密性的營造力度不足；就此來看，高端個案缺乏對居住私密性及戶型功能的訴求，項目通過居住品質及智能化的提升具備市場運作的機會 。產品的理解SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝35PART 4 南京周邊競爭市場35SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝362023年 16月南京市別墅成交均價 新政之后， “ 鐵板一塊 ” 的別墅市場出現(xiàn)了松動跡象。相比 3月高峰期，至 6月，別墅成交均價下滑 1301元 /平方米 。市場出現(xiàn)分化，遠郊別墅價格率先松動，高端別墅價格則繼續(xù)上揚 白鷺島度假村碧桂園 如山湖城百美山莊森湖溪谷世外邊城、新湖仙林翠谷湯山公館、明陽山莊綠城玫瑰園、珍珠泉九號東部假日松鶴居金陵避暑山莊鐘山國際高爾夫金牛湖度假別墅、馬集鎮(zhèn)度假別墅南京周邊旅游度假性質別墅分布圖周邊度假旅游項目較多，競爭激烈本案SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝37南京周邊競爭個案表現(xiàn)：茅山灣 1號茅山灣一號45KM22KM與項目類似，依托風景區(qū)的景觀資源，打造生態(tài)度假別墅產品，且在南京都市圈范圍之內SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝38南京周邊競爭個案表現(xiàn)：茅山灣 1號產品類型主力面積推售（套）售出（套）價格（元/㎡）獨棟 365 4 1 9000雙拼、聯(lián)排288 73 40 8500茅山風景區(qū)售樓部高爾夫球場茅山灣 1號位于茅山風景區(qū)，茅山主峰和茅山水庫之間，總占地 317畝，共規(guī)劃建設獨棟及雙拼別墅 77套。距南京 40分鐘車程，距南京祿口國際機場 30分鐘車程。茅山有 “ 第一洞天，第八福地 ” 的美譽，自然風光清新秀美，滿山蒼翠欲滴，草木芬芳。是歷代養(yǎng)生、養(yǎng)心之地。 項目依托自然山水，傳承江南住區(qū)文化，分觀山、濱河兩個街區(qū)。觀山區(qū)稀缺獨棟為主，濱河區(qū)以珍藏雙拼為主。別墅布局錯落有致，觀山觀水，怡然生活，室外桃源。 項目于 2023年 10月開盤，配套有茅山國家 5A級風景區(qū)、小區(qū)會所、高爾夫球場、商業(yè)街、酒店等。在南京城市宣布限購后，電話咨詢明顯增多，客源可以輻射整個滬寧線區(qū)域，項目定位為投資性別墅。項目以 5A級風景區(qū)、生態(tài)度假、城市都市圈內為賣點，吸引南京等周邊區(qū)域投資客源，且限購出臺后，項目外來投資客源明顯增多，對本案有很高的借鑒意義SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD 上海奇正 |以正合 以奇勝39法式、意式、西班牙式、英式風格與地中海風格的完美搭配 項