【文章內(nèi)容簡介】 次要公路（次干路）嘉定區(qū)次要公路有：金鶴公路、博園路 —愛特路、眾仁路 — 武威路、岡峰公路、嘉黃公路 — 嘉安公路、桃浦公路 — 昌吉路、金昌路西延伸、新翔黃路、環(huán)城路、永盛路、伊寧路 — 橫倉路、滬嘉高速公路入城段、城中路 — 城中北路、霜竹公路、澄成公路、陳寶路、陳太路（錦秋路）、薀北路、雙丁路、薀南路等。 嘉定區(qū)規(guī)劃嘉定區(qū)總體經(jīng)濟狀況n 經(jīng)濟發(fā)展水平? 近 4年來嘉定區(qū) GDP值年度幅度 超過 10%， 2023年達到了 ，社會財富增長比例與速度較快。? 固定資產(chǎn)投資呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。 06年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額 ，比上年增長 %。在全社會固定資產(chǎn)投資總額中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 ，增長 % 。嘉定區(qū)總體經(jīng)濟狀況n 居民生活水平? 城鄉(xiāng)居民收入逐年提高。 06年末全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達到了 ，新增 ，增長 %。? 03年到 05年城鎮(zhèn)職工年均工資持續(xù)增長， 05年為 23604元，居民生活水平逐年提高。主要產(chǎn)業(yè)嘉定作為上海西北郊工業(yè)重鎮(zhèn)，近年來貫徹 “ 二、三、一 ” 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，堅持優(yōu)先發(fā)展先進 制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ，形成與大都市郊區(qū)地位匹配并具有明顯特色的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。嘉定工業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理，已形成汽車及零配件、通信電纜及設(shè)備、電子電器、精細化工、金屬制品、紡織服裝等一批支柱產(chǎn)業(yè)。 四大板塊：南部 是以生活服務(wù)、現(xiàn)代物流、專業(yè)性市場為主的 “ 三產(chǎn) ” 綜合發(fā)展板塊。北部 是以汽車零配件、光電子、生物醫(yī)藥、新材料新能源、現(xiàn)代信息技術(shù) 產(chǎn)業(yè)為主的先進制造業(yè)板塊。西部 是上海國際汽車城板塊，以汽車整車及零部件制造、汽車商貿(mào)、博覽、研發(fā)等為主要功能，將建成國家級汽車產(chǎn)業(yè)高地，以及極具特色的現(xiàn)代化的安亭新鎮(zhèn)。中部 是嘉定新城板塊，是集文化教育、科研培訓(xùn)、運動休閑、旅游度假、生活居住等功能于一體的綜合性現(xiàn)代化城區(qū)。 02—06 年，嘉定區(qū)房產(chǎn)竣工面積逐年增加， 04—05 年增長幅度最大，為 87%。02—05 年，嘉定區(qū)經(jīng)濟水平提高，人們住房需求高漲，商品房銷售面積保持逐年增加， 02—03 、 03—04 、 04—05 增長幅度分別為： 58%， 44%， 35%。到 05年以后，受國家宏觀調(diào)控的影響，商品房銷售面積出現(xiàn)迅速下滑， 下滑 幅度到達 40%。嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場狀況n 近幾年竣工、銷售面積嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場狀況n 土地供應(yīng) —2023 年上海各區(qū)土地出讓情況2023年度嘉定區(qū)共公開出讓土地 18幅，總面積約 ，占全市供應(yīng)總量的 %，位居第一； 項目位置 —— 大區(qū)位本案距離上海市中心人民廣場僅 15公里距離虹橋機場 7公里本項目位于上海市西部嘉定區(qū)江橋新鎮(zhèn)，西外環(huán)以西，曹安公路以北，坐落在嘉定、普陀、長寧三區(qū)交匯處外環(huán)內(nèi)環(huán)距離內(nèi)環(huán)線 8公里本項目靠近外環(huán)和曹安公路兩條快速主干道， 交通出行條件十分優(yōu)越 ，不管是去往機場還是市區(qū)各處都是比較方便的。 曹安路項目位置 —— 小區(qū)位{ 上海江橋，嘉定第一重鎮(zhèn)，與安亭、菊園、南翔齊位的嘉定四大板塊之一，也是嘉定與上海市中心城區(qū)的往來樞紐，素有“ 西堂門戶 ” 美譽。{ 占地 4600畝的江橋新鎮(zhèn)是嘉定確定的四大房地產(chǎn)板塊之一，東起外環(huán)線，西到黃家花園路，南到曹安路，北到在建的桃浦路。{ 嘉城是江橋新鎮(zhèn)的首期啟動項目，位于江橋新鎮(zhèn)的東部，占江橋新鎮(zhèn)的 1/3，是嘉定區(qū)為數(shù)不多的大盤之一；{ 本項目小區(qū)位交通發(fā)達，離曹安路二三百米，距滬寧高速匝道口 ，離外環(huán)線的江橋匝道口 800米，自駕出行比較方便。{ 規(guī)劃中的地鐵 14號線離本項目也很近{ 7 860、北安線、旅游 6b線、 340等公交線路使得出行更加便捷。外環(huán)曹安路滬寧高速規(guī)劃 13號線項目四至 本案處于江橋新鎮(zhèn)東側(cè)，東至華江路，與外環(huán)之間僅隔一綠化隔離帶；北至桃浦路，西至曲江路，南至海藍路；總占地 1320畝，占整個江橋新鎮(zhèn)的 1/3.華江路桃浦路海藍路 曲江路地塊現(xiàn)狀{ 本項目共占地占地 1320畝，總建筑面積達 80萬平方米，分四期開發(fā)。{ 一期地塊現(xiàn)狀：總建筑面積 30萬平米，現(xiàn)已全部開發(fā)完畢，并入住。{ 二、三期地塊現(xiàn)狀：二期三期在建過程中{ 四期地塊現(xiàn)狀：四期尚未拆遷，現(xiàn)狀為農(nóng)民自建房；{ 位于一期地塊東側(cè)的嘉怡路雙向四車道，車流量大，目前多施工車輛，道路環(huán)境相對較差；{ 整個地塊南側(cè)部分高壓線綠化帶，對本項目整體形象和居住品質(zhì)都有一定的影響。一期以建成二期在建中三期在建中四期規(guī)劃中高壓綠化帶高壓綠化帶嘉怡路地塊現(xiàn)狀 —— 分期情況分期 建筑面積 (平米 ) 產(chǎn)品形式一期 300000 小高層，多層，別墅二期 254268 多層、小高層三期 104077 多層、小高層四期 187535 多層、小高層一期總建筑面積 30萬平米，其中包括三萬平米的集中商業(yè)配套和一個幼兒園，均價 6000元 /平米，入住率 80%；二期三期在建，在建面積 11萬平米；四期尚在規(guī)劃中，預(yù)計三年內(nèi)開工；地塊現(xiàn)狀 —— 一期簡介基本信息{ 占地面積： 29萬平方米{ 總建筑面積： 30萬平方米{ 總戶數(shù)： 2023{ 停車位：地面、地下（可租可售）{ 建筑類別：小高層，聯(lián)排別墅{ 物業(yè)地址：嘉定區(qū)曹安路 2378號 { 物業(yè)管理費： /平方米 月{ 價 格：小高層均價 6000元 /平米{ 入住時間： 202309{ 容積率： { 綠化率： 50%地塊現(xiàn)狀 —— 一期簡介嘉城一期總建筑面積 30萬平方米，以水為界分為不同的組團。西側(cè)桃花島組團共計 42棟聯(lián)排別墅，建筑面積約 5萬平米，綠化率 42%。南側(cè)香檳河畔組團由11棟小高層組成，建筑面積 15萬平米3萬平米的商業(yè)廣場和社區(qū)幼兒園北側(cè)愛琴海組團總建筑面積 7萬平米地塊現(xiàn)狀 —— 一期簡介地塊現(xiàn)狀 —— 一期簡介分期銷售情況　 　 2023 2023 2023 2023（至目前）小高層　 銷售均價（元 /平方米） 5258 5647 5535 5897銷售面積（平方米） 51476 39785 104308 26341聯(lián)排　 銷售均價（元 /平方米） 　 9191 8804 9772銷售面積（平方米） 　 23593 8230 8975從 04年開盤到現(xiàn)在，該項目價格基本處于穩(wěn)步上升階段，雖然小高層的均價在 06年較 05年有小幅度下滑，但交易量明顯增大。今年下半年開盤的二期，預(yù)計均價在 6000左右，主要客戶來源為嘉定區(qū)，普陀區(qū)居民為主，一部分動遷需求。聯(lián)排別墅 05年投入市場，交易量較大，但 06年價格有些下滑，從 06到 07年價格增幅明顯，漲幅近 1000元。項目周邊物業(yè)描述江橋新村，現(xiàn)狀為部分拆遷平房，破舊的工廠，整體環(huán)境較差，隨著工程建設(shè)進度，將建成成熟的住宅小區(qū)外環(huán)內(nèi)的商業(yè)中心，包括易初蓮花，輕紡中心，上海國際鞋城等大型購物場所江橋鎮(zhèn)老居住區(qū)，在老居住區(qū)的附近有條低檔次的商業(yè)街在建嘉蓮華商業(yè)中心項目周邊物業(yè)描述在建嘉蓮華商業(yè)中心嘉蓮華商業(yè)中心嘉蓮華國際商業(yè)廣場總占地面積為 ，共分為 A,B,C三地塊分別開發(fā)，共計建筑面積為 。目前首先開發(fā)的是 B地塊，建筑面積為 。 3層為沃爾瑪大賣場，總建筑面積 ，預(yù)計今天八月份開業(yè)中庭休閑廣場及底層百貨區(qū)建筑面積 ，均對外出售，目前售價 4萬元 /平米，主力面積為 15100平方米，預(yù)計 2023年 3月左右開張。 競爭個案 —— 城市岸泊基本信息{ 占地面積 :29萬平方米{ 總建筑面積 :30萬平方米{ 總戶數(shù) :2502{ 停車位 :1353個{ 建筑類別 :小高層，多層，聯(lián)排別墅{ 物業(yè)地址 :嘉定區(qū)吳楊東路 333弄{ 物業(yè)管理費 :1元 /平方米 月{ 價 格：多層均價 5600元 /平米 雙拼聯(lián)排 9500元 /平米{ 開發(fā)商 :上海城運房地產(chǎn)發(fā)展有限公司{ 開盤時間 :20230813{ 入住時間 :20230131{ 容積率 :{ 綠化率 :35%競爭個案 —— 城市岸泊分期情況一期一期 44棟多層、 3棟小高層已經(jīng)售罄 二期 17棟多層、 7棟高層、 29棟別墅 競爭個案 —— 城市岸泊配套情況3000平米的會所18000平米的商業(yè)街配套商業(yè)與會所均未開始經(jīng)營，配套未能及時跟上，無法更好的烘托后期銷售競爭個案 —— 城市岸泊時間銷 售均（元 /平米）各期情況 備 注2023年 5500 最低價格 5080元 /平米，最高價格 6000元 /平米2023年 5300主推 90平米左右的兩居和 130平米左右的三居； 10月份曾推出 4700—4900元 /平米的特價房，銷售狀況良好多層價格 5300元 /平米，別墅價格 9000元 /平米2023年 5600 主推小高層與聯(lián)排別墅 復(fù)式價格在 9000元 /平米左右，聯(lián)體別墅在 900010000元 /平米由上表可以看出該項目在近幾年內(nèi)普通住宅價格浮動并不大，三年時間內(nèi)僅上漲了 300元左右的空間，且還要通過不定期的價格戰(zhàn)來贏得市場，月均銷售 60多套；競爭個案 —— 陽光威尼斯{ 物業(yè)地址 :普陀區(qū)祁連山南路 2727弄{ 占地面積 :820畝{ 總建筑面積 :100萬平方米{ 總戶數(shù) :8000{ 停車位 :700{ 建筑類別 :高層、小高層、電梯洋房、聯(lián)排別墅{ 裝修狀況 :毛坯{ 價格 :起價 :7000元 /平方米 最高價 :9000元 /平方米{ 物業(yè)管理費 : /平方米 月{ 開發(fā)商 :上海意景房產(chǎn)開發(fā)有限公司{ 容積率 :{ 綠化率 :%{ 客戶：本區(qū)為主，部分普陀區(qū)，長寧區(qū)客戶基本信息競爭個案 —— 陽光威尼斯分期情況四期建筑面積 20萬平米，容積率 ，主要物業(yè)形態(tài)有小高層公寓、花園洋房和別墅 一期由 10幢小高層，8幢高層組成 二期由 11幢小高層（1824層）組成 二期由 幢小高層（層）組成三期以高層為主 ，容積率 ， 05年一月開盤， 06年 7月入住競爭個案 —— 陽光威尼斯配套情況商業(yè)中心酒 店學(xué) 校１２萬平方米配套商業(yè)（開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)，出租。）競爭個案 —— 陽光威尼斯銷售情況記錄時間 均價 最低價 最高價 備注2023年 6月 8700元 /平方米 8500元 /平方米 9000元 /平方米 小高層售價在 85009000之間2023年初 7800元 /平方米 5750元 /平方米 13200元 /平方米（別墅） 頂層復(fù)式買一送一2023年底 8200元 /平方米 7000元 /平方米 9500元 /平方米2023年六月 8000元 /平方米 7000元 /平方米 9000元 /平方米 三期價格2023年底 8800元 /平方米 8200元 /平方米 10000元 /平方米 水岸寬景房最高價格 達 10000元 /平米價格銷售速度一、二、三期已全部售完，四期銷售率 80%，月均銷售 80多套 ；本案均價： 6000城市岸泊均價： 5600陽光威尼斯均價： 8500競爭個案綜合分析 —— 位置分布本項目所處的江橋新村板塊，是嘉定區(qū)的重點發(fā)展板塊之一，將來居住配套齊全，位于本項目對面的沃爾瑪也即將開業(yè)，使得生活更加方便，居住氛圍濃厚，相對 “城市岸泊 ”而言優(yōu)勢明顯；“陽光威尼斯 ”位于外環(huán)內(nèi)，大區(qū)域環(huán)境基本趨于成熟，交通購物環(huán)境也比較成熟；而本項目所處區(qū)位一切還都在發(fā)展過程中，周邊環(huán)境和配套現(xiàn)狀較差，但隨著周邊環(huán)境的不斷成熟，和嘉定區(qū)的發(fā)展，透過陽光威尼斯可以看到本項目未來還是有很大發(fā)展空間的 ； 競爭個案綜合分析 —— 價格關(guān)系“城市岸泊 ”雖然與本項目同處于曹安公路北側(cè)，距離市區(qū)相對本項目要遠，但價格相對本項目差別并不大，周邊亦無商業(yè)配套可言，無論是出行還是生活都沒有本項目方便，亦沒有本項目競爭性強，漲幅上略低于本項目?！瓣柟馔崴?”與本項目僅隔一外環(huán)，但區(qū)域環(huán)境和區(qū)域認知度明顯高于本項目，價格上也比本項目要高出很多，價格波動性也高于本項目。城市岸泊與陽光威尼斯后期基本無可開發(fā)用地，而本項目尚有兩期未推入市場，一期未規(guī)劃，后期可持續(xù)發(fā)展性較強，也可更好的借助區(qū)域內(nèi)的發(fā)展，來提升自己的價值但同時也看到該區(qū)域大環(huán)境內(nèi)升值空間與市區(qū)相比存在很大的差距，且存在一定的硬件問題，人為無法改變；如交通環(huán)境差，據(jù)市區(qū)較遠，周邊軌道交通稀缺等問題，也是制約項目發(fā)展的一個重要因素，即使將來區(qū)域內(nèi)環(huán)境成熟，價格亦將低于外環(huán)內(nèi)的項目；競爭個案綜合分析 —— 后期開發(fā)城市岸泊規(guī)劃沙盤 陽光威尼斯規(guī)劃沙盤嘉城規(guī)劃沙盤優(yōu)劣分析優(yōu)勢：大區(qū)位： 該項目位于嘉定區(qū)房地產(chǎn)重點發(fā)展板塊，項目體量巨大，隨著江橋新鎮(zhèn)的逐步建設(shè)，未來發(fā)展前景良好；小區(qū)位： 項目周邊兩條城市快速路，交通方便；對面嘉蓮華商