【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 次要公路（次干路）嘉定區(qū)次要公路有：金鶴公路、博園路 —愛(ài)特路、眾仁路 — 武威路、岡峰公路、嘉黃公路 — 嘉安公路、桃浦公路 — 昌吉路、金昌路西延伸、新翔黃路、環(huán)城路、永盛路、伊寧路 — 橫倉(cāng)路、滬嘉高速公路入城段、城中路 — 城中北路、霜竹公路、澄成公路、陳寶路、陳太路（錦秋路）、薀北路、雙丁路、薀南路等。 嘉定區(qū)規(guī)劃嘉定區(qū)總體經(jīng)濟(jì)狀況n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平? 近 4年來(lái)嘉定區(qū) GDP值年度幅度 超過(guò) 10%， 2023年達(dá)到了 ，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)比例與速度較快。? 固定資產(chǎn)投資呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 06年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 ，比上年增長(zhǎng) %。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 ，增長(zhǎng) % 。嘉定區(qū)總體經(jīng)濟(jì)狀況n 居民生活水平? 城鄉(xiāng)居民收入逐年提高。 06年末全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到了 ，新增 ，增長(zhǎng) %。? 03年到 05年城鎮(zhèn)職工年均工資持續(xù)增長(zhǎng)， 05年為 23604元，居民生活水平逐年提高。主要產(chǎn)業(yè)嘉定作為上海西北郊工業(yè)重鎮(zhèn)，近年來(lái)貫徹 “ 二、三、一 ” 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，堅(jiān)持優(yōu)先發(fā)展先進(jìn) 制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ，形成與大都市郊區(qū)地位匹配并具有明顯特色的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。嘉定工業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理，已形成汽車及零配件、通信電纜及設(shè)備、電子電器、精細(xì)化工、金屬制品、紡織服裝等一批支柱產(chǎn)業(yè)。 四大板塊：南部 是以生活服務(wù)、現(xiàn)代物流、專業(yè)性市場(chǎng)為主的 “ 三產(chǎn) ” 綜合發(fā)展板塊。北部 是以汽車零配件、光電子、生物醫(yī)藥、新材料新能源、現(xiàn)代信息技術(shù) 產(chǎn)業(yè)為主的先進(jìn)制造業(yè)板塊。西部 是上海國(guó)際汽車城板塊，以汽車整車及零部件制造、汽車商貿(mào)、博覽、研發(fā)等為主要功能，將建成國(guó)家級(jí)汽車產(chǎn)業(yè)高地，以及極具特色的現(xiàn)代化的安亭新鎮(zhèn)。中部 是嘉定新城板塊，是集文化教育、科研培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游度假、生活居住等功能于一體的綜合性現(xiàn)代化城區(qū)。 02—06 年，嘉定區(qū)房產(chǎn)竣工面積逐年增加， 04—05 年增長(zhǎng)幅度最大，為 87%。02—05 年，嘉定區(qū)經(jīng)濟(jì)水平提高，人們住房需求高漲，商品房銷售面積保持逐年增加， 02—03 、 03—04 、 04—05 增長(zhǎng)幅度分別為： 58%， 44%， 35%。到 05年以后，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，商品房銷售面積出現(xiàn)迅速下滑， 下滑 幅度到達(dá) 40%。嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況n 近幾年竣工、銷售面積嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況n 土地供應(yīng) —2023 年上海各區(qū)土地出讓情況2023年度嘉定區(qū)共公開(kāi)出讓土地 18幅，總面積約 ，占全市供應(yīng)總量的 %，位居第一； 項(xiàng)目位置 —— 大區(qū)位本案距離上海市中心人民廣場(chǎng)僅 15公里距離虹橋機(jī)場(chǎng) 7公里本項(xiàng)目位于上海市西部嘉定區(qū)江橋新鎮(zhèn)，西外環(huán)以西，曹安公路以北，坐落在嘉定、普陀、長(zhǎng)寧三區(qū)交匯處外環(huán)內(nèi)環(huán)距離內(nèi)環(huán)線 8公里本項(xiàng)目靠近外環(huán)和曹安公路兩條快速主干道， 交通出行條件十分優(yōu)越 ，不管是去往機(jī)場(chǎng)還是市區(qū)各處都是比較方便的。 曹安路項(xiàng)目位置 —— 小區(qū)位{ 上海江橋，嘉定第一重鎮(zhèn)，與安亭、菊?qǐng)@、南翔齊位的嘉定四大板塊之一，也是嘉定與上海市中心城區(qū)的往來(lái)樞紐，素有“ 西堂門戶 ” 美譽(yù)。{ 占地 4600畝的江橋新鎮(zhèn)是嘉定確定的四大房地產(chǎn)板塊之一，東起外環(huán)線，西到黃家花園路，南到曹安路，北到在建的桃浦路。{ 嘉城是江橋新鎮(zhèn)的首期啟動(dòng)項(xiàng)目，位于江橋新鎮(zhèn)的東部，占江橋新鎮(zhèn)的 1/3，是嘉定區(qū)為數(shù)不多的大盤之一；{ 本項(xiàng)目小區(qū)位交通發(fā)達(dá)，離曹安路二三百米，距滬寧高速匝道口 ，離外環(huán)線的江橋匝道口 800米，自駕出行比較方便。{ 規(guī)劃中的地鐵 14號(hào)線離本項(xiàng)目也很近{ 7 860、北安線、旅游 6b線、 340等公交線路使得出行更加便捷。外環(huán)曹安路滬寧高速規(guī)劃 13號(hào)線項(xiàng)目四至 本案處于江橋新鎮(zhèn)東側(cè)，東至華江路，與外環(huán)之間僅隔一綠化隔離帶；北至桃浦路，西至曲江路，南至海藍(lán)路；總占地 1320畝，占整個(gè)江橋新鎮(zhèn)的 1/3.華江路桃浦路海藍(lán)路 曲江路地塊現(xiàn)狀{ 本項(xiàng)目共占地占地 1320畝，總建筑面積達(dá) 80萬(wàn)平方米，分四期開(kāi)發(fā)。{ 一期地塊現(xiàn)狀：總建筑面積 30萬(wàn)平米，現(xiàn)已全部開(kāi)發(fā)完畢，并入住。{ 二、三期地塊現(xiàn)狀：二期三期在建過(guò)程中{ 四期地塊現(xiàn)狀：四期尚未拆遷，現(xiàn)狀為農(nóng)民自建房；{ 位于一期地塊東側(cè)的嘉怡路雙向四車道，車流量大，目前多施工車輛，道路環(huán)境相對(duì)較差；{ 整個(gè)地塊南側(cè)部分高壓線綠化帶，對(duì)本項(xiàng)目整體形象和居住品質(zhì)都有一定的影響。一期以建成二期在建中三期在建中四期規(guī)劃中高壓綠化帶高壓綠化帶嘉怡路地塊現(xiàn)狀 —— 分期情況分期 建筑面積 (平米 ) 產(chǎn)品形式一期 300000 小高層，多層，別墅二期 254268 多層、小高層三期 104077 多層、小高層四期 187535 多層、小高層一期總建筑面積 30萬(wàn)平米，其中包括三萬(wàn)平米的集中商業(yè)配套和一個(gè)幼兒園，均價(jià) 6000元 /平米，入住率 80%；二期三期在建，在建面積 11萬(wàn)平米；四期尚在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)三年內(nèi)開(kāi)工；地塊現(xiàn)狀 —— 一期簡(jiǎn)介基本信息{ 占地面積： 29萬(wàn)平方米{ 總建筑面積： 30萬(wàn)平方米{ 總戶數(shù)： 2023{ 停車位：地面、地下（可租可售）{ 建筑類別：小高層，聯(lián)排別墅{ 物業(yè)地址：嘉定區(qū)曹安路 2378號(hào) { 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 月{ 價(jià) 格：小高層均價(jià) 6000元 /平米{ 入住時(shí)間： 202309{ 容積率： { 綠化率： 50%地塊現(xiàn)狀 —— 一期簡(jiǎn)介嘉城一期總建筑面積 30萬(wàn)平方米，以水為界分為不同的組團(tuán)。西側(cè)桃花島組團(tuán)共計(jì) 42棟聯(lián)排別墅，建筑面積約 5萬(wàn)平米，綠化率 42%。南側(cè)香檳河畔組團(tuán)由11棟小高層組成，建筑面積 15萬(wàn)平米3萬(wàn)平米的商業(yè)廣場(chǎng)和社區(qū)幼兒園北側(cè)愛(ài)琴海組團(tuán)總建筑面積 7萬(wàn)平米地塊現(xiàn)狀 —— 一期簡(jiǎn)介地塊現(xiàn)狀 —— 一期簡(jiǎn)介分期銷售情況　 　 2023 2023 2023 2023（至目前）小高層　 銷售均價(jià)（元 /平方米） 5258 5647 5535 5897銷售面積（平方米） 51476 39785 104308 26341聯(lián)排　 銷售均價(jià)（元 /平方米） 　 9191 8804 9772銷售面積（平方米） 　 23593 8230 8975從 04年開(kāi)盤到現(xiàn)在，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本處于穩(wěn)步上升階段，雖然小高層的均價(jià)在 06年較 05年有小幅度下滑，但交易量明顯增大。今年下半年開(kāi)盤的二期，預(yù)計(jì)均價(jià)在 6000左右，主要客戶來(lái)源為嘉定區(qū)，普陀區(qū)居民為主，一部分動(dòng)遷需求。聯(lián)排別墅 05年投入市場(chǎng)，交易量較大，但 06年價(jià)格有些下滑，從 06到 07年價(jià)格增幅明顯，漲幅近 1000元。項(xiàng)目周邊物業(yè)描述江橋新村，現(xiàn)狀為部分拆遷平房，破舊的工廠，整體環(huán)境較差，隨著工程建設(shè)進(jìn)度，將建成成熟的住宅小區(qū)外環(huán)內(nèi)的商業(yè)中心，包括易初蓮花，輕紡中心，上海國(guó)際鞋城等大型購(gòu)物場(chǎng)所江橋鎮(zhèn)老居住區(qū)，在老居住區(qū)的附近有條低檔次的商業(yè)街在建嘉蓮華商業(yè)中心項(xiàng)目周邊物業(yè)描述在建嘉蓮華商業(yè)中心嘉蓮華商業(yè)中心嘉蓮華國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)總占地面積為 ，共分為 A,B,C三地塊分別開(kāi)發(fā)，共計(jì)建筑面積為 。目前首先開(kāi)發(fā)的是 B地塊，建筑面積為 。 3層為沃爾瑪大賣場(chǎng)，總建筑面積 ，預(yù)計(jì)今天八月份開(kāi)業(yè)中庭休閑廣場(chǎng)及底層百貨區(qū)建筑面積 ，均對(duì)外出售，目前售價(jià) 4萬(wàn)元 /平米，主力面積為 15100平方米，預(yù)計(jì) 2023年 3月左右開(kāi)張。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 城市岸泊基本信息{ 占地面積 :29萬(wàn)平方米{ 總建筑面積 :30萬(wàn)平方米{ 總戶數(shù) :2502{ 停車位 :1353個(gè){ 建筑類別 :小高層，多層，聯(lián)排別墅{ 物業(yè)地址 :嘉定區(qū)吳楊東路 333弄{ 物業(yè)管理費(fèi) :1元 /平方米 月{ 價(jià) 格：多層均價(jià) 5600元 /平米 雙拼聯(lián)排 9500元 /平米{ 開(kāi)發(fā)商 :上海城運(yùn)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司{ 開(kāi)盤時(shí)間 :20230813{ 入住時(shí)間 :20230131{ 容積率 :{ 綠化率 :35%競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 城市岸泊分期情況一期一期 44棟多層、 3棟小高層已經(jīng)售罄 二期 17棟多層、 7棟高層、 29棟別墅 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 城市岸泊配套情況3000平米的會(huì)所18000平米的商業(yè)街配套商業(yè)與會(huì)所均未開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，配套未能及時(shí)跟上，無(wú)法更好的烘托后期銷售競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 城市岸泊時(shí)間銷 售均（元 /平米）各期情況 備 注2023年 5500 最低價(jià)格 5080元 /平米，最高價(jià)格 6000元 /平米2023年 5300主推 90平米左右的兩居和 130平米左右的三居； 10月份曾推出 4700—4900元 /平米的特價(jià)房，銷售狀況良好多層價(jià)格 5300元 /平米，別墅價(jià)格 9000元 /平米2023年 5600 主推小高層與聯(lián)排別墅 復(fù)式價(jià)格在 9000元 /平米左右，聯(lián)體別墅在 900010000元 /平米由上表可以看出該項(xiàng)目在近幾年內(nèi)普通住宅價(jià)格浮動(dòng)并不大，三年時(shí)間內(nèi)僅上漲了 300元左右的空間，且還要通過(guò)不定期的價(jià)格戰(zhàn)來(lái)贏得市場(chǎng)，月均銷售 60多套；競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 陽(yáng)光威尼斯{ 物業(yè)地址 :普陀區(qū)祁連山南路 2727弄{ 占地面積 :820畝{ 總建筑面積 :100萬(wàn)平方米{ 總戶數(shù) :8000{ 停車位 :700{ 建筑類別 :高層、小高層、電梯洋房、聯(lián)排別墅{ 裝修狀況 :毛坯{ 價(jià)格 :起價(jià) :7000元 /平方米 最高價(jià) :9000元 /平方米{ 物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 月{ 開(kāi)發(fā)商 :上海意景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司{ 容積率 :{ 綠化率 :%{ 客戶：本區(qū)為主，部分普陀區(qū)，長(zhǎng)寧區(qū)客戶基本信息競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 陽(yáng)光威尼斯分期情況四期建筑面積 20萬(wàn)平米，容積率 ，主要物業(yè)形態(tài)有小高層公寓、花園洋房和別墅 一期由 10幢小高層，8幢高層組成 二期由 11幢小高層（1824層）組成 二期由 幢小高層（層）組成三期以高層為主 ，容積率 ， 05年一月開(kāi)盤， 06年 7月入住競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 陽(yáng)光威尼斯配套情況商業(yè)中心酒 店學(xué) 校１２萬(wàn)平方米配套商業(yè)（開(kāi)發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)，出租。）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 —— 陽(yáng)光威尼斯銷售情況記錄時(shí)間 均價(jià) 最低價(jià) 最高價(jià) 備注2023年 6月 8700元 /平方米 8500元 /平方米 9000元 /平方米 小高層售價(jià)在 85009000之間2023年初 7800元 /平方米 5750元 /平方米 13200元 /平方米（別墅） 頂層復(fù)式買一送一2023年底 8200元 /平方米 7000元 /平方米 9500元 /平方米2023年六月 8000元 /平方米 7000元 /平方米 9000元 /平方米 三期價(jià)格2023年底 8800元 /平方米 8200元 /平方米 10000元 /平方米 水岸寬景房最高價(jià)格 達(dá) 10000元 /平米價(jià)格銷售速度一、二、三期已全部售完，四期銷售率 80%，月均銷售 80多套 ；本案均價(jià)： 6000城市岸泊均價(jià)： 5600陽(yáng)光威尼斯均價(jià)： 8500競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合分析 —— 位置分布本項(xiàng)目所處的江橋新村板塊，是嘉定區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展板塊之一，將來(lái)居住配套齊全，位于本項(xiàng)目對(duì)面的沃爾瑪也即將開(kāi)業(yè)，使得生活更加方便，居住氛圍濃厚，相對(duì) “城市岸泊 ”而言優(yōu)勢(shì)明顯；“陽(yáng)光威尼斯 ”位于外環(huán)內(nèi)，大區(qū)域環(huán)境基本趨于成熟，交通購(gòu)物環(huán)境也比較成熟；而本項(xiàng)目所處區(qū)位一切還都在發(fā)展過(guò)程中，周邊環(huán)境和配套現(xiàn)狀較差，但隨著周邊環(huán)境的不斷成熟，和嘉定區(qū)的發(fā)展，透過(guò)陽(yáng)光威尼斯可以看到本項(xiàng)目未來(lái)還是有很大發(fā)展空間的 ； 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合分析 —— 價(jià)格關(guān)系“城市岸泊 ”雖然與本項(xiàng)目同處于曹安公路北側(cè)，距離市區(qū)相對(duì)本項(xiàng)目要遠(yuǎn)，但價(jià)格相對(duì)本項(xiàng)目差別并不大，周邊亦無(wú)商業(yè)配套可言，無(wú)論是出行還是生活都沒(méi)有本項(xiàng)目方便，亦沒(méi)有本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，漲幅上略低于本項(xiàng)目?！瓣?yáng)光威尼斯 ”與本項(xiàng)目?jī)H隔一外環(huán)，但區(qū)域環(huán)境和區(qū)域認(rèn)知度明顯高于本項(xiàng)目，價(jià)格上也比本項(xiàng)目要高出很多，價(jià)格波動(dòng)性也高于本項(xiàng)目。城市岸泊與陽(yáng)光威尼斯后期基本無(wú)可開(kāi)發(fā)用地，而本項(xiàng)目尚有兩期未推入市場(chǎng)，一期未規(guī)劃，后期可持續(xù)發(fā)展性較強(qiáng)，也可更好的借助區(qū)域內(nèi)的發(fā)展，來(lái)提升自己的價(jià)值但同時(shí)也看到該區(qū)域大環(huán)境內(nèi)升值空間與市區(qū)相比存在很大的差距，且存在一定的硬件問(wèn)題，人為無(wú)法改變；如交通環(huán)境差，據(jù)市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊軌道交通稀缺等問(wèn)題，也是制約項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)重要因素，即使將來(lái)區(qū)域內(nèi)環(huán)境成熟，價(jià)格亦將低于外環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目；競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合分析 —— 后期開(kāi)發(fā)城市岸泊規(guī)劃沙盤 陽(yáng)光威尼斯規(guī)劃沙盤嘉城規(guī)劃沙盤優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：大區(qū)位： 該項(xiàng)目位于嘉定區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展板塊，項(xiàng)目體量巨大，隨著江橋新鎮(zhèn)的逐步建設(shè)，未來(lái)發(fā)展前景良好；小區(qū)位： 項(xiàng)目周邊兩條城市快速路，交通方便；對(duì)面嘉蓮華商