【文章內(nèi)容簡介】 大幅攀升。 〃 區(qū)域整體的市場認知度因大盤的進入、品牌開發(fā)商的引入而迅速提升，帶動 了區(qū)域整體房價的上揚。 本資料來自 22 ?大盤聯(lián)動效應(yīng)加劇帶動區(qū)域價值提升，區(qū)域整體的品質(zhì)提升帶來 了價格的攀升，周邊大盤的較高價格為項目 08年的上市提供了良 好的利潤增長空間 ?周邊項目的價格普遍較高，對于塞納家園項目而言，價格上擁有 較大的優(yōu)勢 ?眾多品質(zhì)樓盤的落戶，對于區(qū)域需求群體的指示作用加劇，對于 高品質(zhì)居住環(huán)境的理解和認識更深了，因此塞納家園產(chǎn)品居住舒 適度的差距將更為明顯 ?區(qū)域產(chǎn)品供給方面，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量較大，對于項目高層產(chǎn)品 的上市銷售有一定的競爭壓力。如何找出項目產(chǎn)品本身的競爭優(yōu) 勢將成為營銷成功的關(guān)鍵 2020年區(qū)域商品住宅項目競爭特征 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 本資料來自 23 三、項目 SWOT分析 ? 塞納家園二期產(chǎn)品已經(jīng)交房入住，住宅產(chǎn)品較高的性價比帶來 的口碑效應(yīng)更加顯著 ? 塞納家園二期成熟園區(qū)已經(jīng)逐步形成，項目整體形象可作為項 目新品上市有力的品質(zhì)佐證 ? 區(qū)域眾多品牌開發(fā)商項目建設(shè)，提高了區(qū)域的房地產(chǎn)價格，項 目在價格上擁有一定的競爭優(yōu)勢 ? 長青板塊的眾多高品質(zhì)項目的興建，促進了區(qū)域生活服務(wù)配套 的完善，有助于塞納家園項目的三組團銷售 ? 三組團供給的多層產(chǎn)品配置基于 2組團旺銷戶型進行的組 合，屬于市場優(yōu)勢型配置 1．優(yōu)勢 本資料來自 24 ? 與周邊眾多品牌開發(fā)商的項目直觀比較，居住生活細節(jié)及舒 適度層次有明顯差距 ? 塞納家園三組團產(chǎn)品的面積和戶型趨同，產(chǎn)品供應(yīng)豐富度不 足 ? 三組團高層產(chǎn)品受來自于長青南街的噪音干擾較大 ? 物業(yè)管理和服務(wù)較品牌開發(fā)商有一定差距 ? 三組團建設(shè)位置對于戶外廣告的推廣展示面相對不足 三、項目 SWOT分析 2．劣勢 本資料來自 25 2．機會 ? 長青板塊由渾南大道的開通逐漸升溫，居住生活配套正趨向 成熟，市場認可度提升 ? 品牌開發(fā)商項目的啟動，提升了區(qū)域的商品住宅價格，為開 發(fā)利潤的提升提供了客觀拉升空間 ? 萬科新里程等項目高層產(chǎn)品的推廣，促進區(qū)域市場對于高層 產(chǎn)品的進一步認知 ? 奧運盛世概念對于區(qū)域關(guān)注度的提升，為項目 08年入市推廣 提供了切入點 三、項目 SWOT分析 本資料來自 26 4．威脅 ? 周邊品牌項目相似產(chǎn)品對于區(qū)域需求市場分流 ? 房地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)控影響國內(nèi)部分城市降價現(xiàn)象，將會導(dǎo) 致區(qū)域市場購房持幣觀望現(xiàn)象的加劇 ? 政策層面對于房貸的負面影響，有可能觸及三組團的營銷效 果 三、項目 SWOT分析 本資料來自 27 四、預(yù)期完成的營銷指標(biāo) 1. 預(yù)期完成的營銷目標(biāo) 塞納家園二期 3組團 1批次房源 房源數(shù)量：多層 180套 高層 67套 塞納家園二期 3組團 2批次房源 房源數(shù)量：多層 144套 高層 68套 本資料來自 28 四、預(yù)期完成的營銷指標(biāo) 塞納家園二期三組團房源匯總表 多層產(chǎn)品信息匯總 批次 戶型 面積 套型 樓號 數(shù)量 總套數(shù) 批次 戶型 面積 套型 樓號 數(shù)量 總套數(shù) 第 一 批 次 E ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 1 12 36 F ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 3 24 36 10 12 4 12 11 12 F1 ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 4 12 12 F ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 1 12 84 H ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 3 6 6 2 24 F3 ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 3 6 9 24 4 12 18 10 12 ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 5 12 11 12 6 12 24 F1 ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 1 12 36 F2 ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 5 12 24 10 12 12 11 12 ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 5 12 24 H ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 2 6 12 6 12 9 6 合計 144套 I ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 2 6 12 9 6 合計 180套 本資料來自 29 四、預(yù)期完成的營銷指標(biāo) 2. 塞納家園二期三組團價格策略 塞納家園二期產(chǎn)品定價原則 多層產(chǎn)品定價 〃 產(chǎn)品特點 成熟已入住的一期、二期園區(qū)，強化產(chǎn)品形象 3組團在二期園區(qū)的核心位置，將有助于合理提升組團均價 區(qū)域高性價比康居多層產(chǎn)品的匱乏利好 80㎡ 左右的舒適型標(biāo)準(zhǔn) 2室，功能型小三室供給，符合區(qū)域 市場需求 〃 產(chǎn)品定價 多層產(chǎn)品最低價： 3780元 /㎡ 多層產(chǎn)品最高價： 4680元 /㎡ 多層產(chǎn)品均價： 4480元 /㎡ 本資料來自 30 四、預(yù)期完成的營銷指標(biāo) 高層產(chǎn)品定價 〃 產(chǎn)品特點 臨靠長青南街，擁有較好的觀景視野 90㎡ 左右的 2室、 3室滿足區(qū)域?qū)τ谑孢m型高層住宅的需求 產(chǎn)品戶型供應(yīng)的面積差別不大，相對戶型豐富度有缺失 〃 產(chǎn)品定價 高層產(chǎn)品最低價： 3450元 /㎡ 高層產(chǎn)品的均價： 4150元 /㎡ 高層產(chǎn)品層差價：不應(yīng)設(shè)置為 100元，依具體情況調(diào)整，頂層因 冬季保暖防水等原因應(yīng)于此頂層定價一致 本資料來自 31 ? 隨著區(qū)域競項高層產(chǎn)品的上市，區(qū)域?qū)τ诟邔赢a(chǎn)品的認知能力 正逐步提高，對于高層產(chǎn)品的賣點提煉、上市節(jié)奏控制將尤為 重要 ? 三組團整體房源數(shù)量較大，將考慮劃分為多個批次上市 ? 多層與高層產(chǎn)品在批次劃分上，在保持戶型供應(yīng)不趨同的情況 下，互相搭配 ? 重視塞納置業(yè)會在營銷推廣持續(xù)性上的