【正文】 的大品牌企業(yè)。土地成本的提高必然帶 來房價的攀升。 本資料來自 20 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 土地增值促進房價攀升 2002年，渾南新區(qū)住宅用地的地價約為 1000元 /平 方米，價格已經(jīng)漲到接近 1500元 /平方米。許多開發(fā)商選擇在渾南搞開發(fā)離 奧體中心較近的，多半策劃打奧運健康理念牌，用借勢帶旺帶高自己的銷 售和利潤。 本資料來自 19 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 渾南大道延伸長青板塊價值升級 渾南大道作為城市一級景觀路，周邊眾多開發(fā)項目都將借勢于渾南大道帶 來的生態(tài)、休閑、交通便利，成為項目核心的生活配套亮點，客觀居住環(huán) 境的提升必然勢必帶來價值的合理化攀升。根據(jù)規(guī)劃，未來 5 年內(nèi)，渾南新區(qū)將引進國外技術(shù)管理人才 900人，科技人員 的擁有量將達到 30萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，渾南新區(qū)現(xiàn)總?cè)丝? 超過 23萬人，幾年內(nèi)，渾南人口翻了兩番。 大開發(fā)前的渾南，農(nóng)業(yè)人口占主流，達到 7萬人。 二、市場營銷現(xiàn)狀 本資料來自 16 調(diào)整次數(shù) 調(diào)整時間 增幅金額 第一次 06年 10月份 第二次 06年 12月份 46萬元 第三次 07年 3月份 合計 綜述：塞納家園二期本身的定價體系是按照低開高走的原則進行的，隨著政 策導向及區(qū)域市場的不斷變化，長青板塊呈現(xiàn)較好的市場趨勢，因 此，在三組團上市之前的一段時間內(nèi)，仍存在一定的升值空間。 . 塞納家園二期銷售價格上調(diào)情況分析 二、市場營銷現(xiàn)狀 本資料來自 14 2020年 12月份 第二次調(diào)價 隨著區(qū)域住宅市場的復蘇，眾多持幣觀望的消費者開始選擇購房，面對區(qū)域市場的火爆，第二次上調(diào)價格。 本資料來自 13 2020年 10月份 第一次調(diào)價 隨著塞納家園二期 1組團的順利上市，拉開了塞納家園二期的序幕。 從我項目角度出發(fā)，多層產(chǎn)品的競爭力較強，競手影響不大。坤泰項目 1期一組團也將上市，產(chǎn)品供給豐富。 產(chǎn)品競爭層次上，我項目必須發(fā)揮價格優(yōu)勢才可能與萬科、金地國際花園、坤泰新 界等項目一道爭奪高層產(chǎn)品市場，項目的價格應當保持相當?shù)穆洳睢? ? 結(jié)論 萬科產(chǎn)品在區(qū)域創(chuàng)造的良好的銷售業(yè)績無疑得益于萬科品牌的感召力，同時萬 科上市之初，屬區(qū)域品質(zhì)高層產(chǎn)品供應的斷層期，萬科很好的掠奪了首批客戶。 高層產(chǎn)品的價格實際上已經(jīng)超越了周邊如雍熙金園等項目多層產(chǎn)品的價格，品 牌是核心拉升力。 典型項目分析 本資料來自 10 二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢 ? 萬科新里程 項目屬沈陽萬科與其他公司聯(lián)合開發(fā)的產(chǎn)品，擁有萬科開發(fā)的品牌優(yōu)勢。 從產(chǎn)品比對上看，我項目的產(chǎn)品一直以來擁有性價比上的絕對優(yōu)勢，因此一直銷售狀 況好于雍熙金園。 本資料來自 5 二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢 沈陽市 2020年房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 居民住房需求旺盛，成交面積增幅較大 住房消費結(jié)構(gòu)合理 房價運行基本平穩(wěn) 預售商品住房中小戶型和中低價位處于主導地位 空置商品房處于合理區(qū)間 房價收入比有所下降 房價與 GDP、人均可支配性收入增長比率合理 本資料來自 6 二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢 渾南新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況 區(qū)域整體的市場認知度因大盤的進入、品牌開發(fā)商的引 入而迅速提升，帶動了區(qū)域整體房價的上揚 渾南大道沿線極具實力的大盤開發(fā)建設，促進了區(qū)域市 政配套的加快完善，交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套建 設也將日趨完善，真正實現(xiàn)區(qū)域居住生活品質(zhì)的提升 區(qū)域整體大環(huán)境利好的同時，也產(chǎn)生了大盤瓜分區(qū)域需 求市場的競爭壓力 從 2020年區(qū)域供應房源的消化情況來看，區(qū)域居住環(huán)境 的改善促進了區(qū)域房源的去化，市場處于需求利好狀態(tài) 本資料來自 7 區(qū)域競項 2020年銷售狀況一覽 二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢 項目名稱 雍熙金園 萬科新里程 金地國際花園 江南水鄉(xiāng) 慧緣博雅 慧緣雅閣 塞納家園 2期 產(chǎn)品形態(tài) 11棟 7棟高層 7棟多層 /3棟 洋房／ 3棟高層 46棟多層／ 18棟高層 5棟高層 8棟多層 4棟高層 多層、小高層 上市出售 約 780套 約 600套 約 417套 － 700多套 約 205套 192套 已售套數(shù) 約 730套 約 300套 約 390套 － 700多套 約 202套 192套 戶型面積區(qū)間 90220㎡ 61135㎡ 87200㎡ － 65192㎡ 5090㎡ － 主力戶型面積區(qū)間 140180㎡ 120130㎡ 87145㎡ (占 60%) 90130㎡ (占 80%) 65118㎡ 7080㎡ － 暢銷戶型面積區(qū)間 140㎡ 60㎡ 128200㎡ ／洋房 － 80120㎡ － 滯銷戶型面積 頂層 /200㎡ 以上 100㎡ 以上 － 140㎡ 以上 － 均價 多層 4800元 /㎡ 小高層 4300元 /㎡ 4900元 /㎡ 多層 6500元 /㎡ 高層 4900元 /㎡ 洋房 7500元 /㎡ － 多層 4300元 /㎡小高 3800元 /㎡高層 3500元 /㎡ － 銷售率 約 90% 約 60% 約 % － 100% 99% 100% 入住時間 0808 2020年 本資料來自 8 塞納家園二期區(qū)域內(nèi)供應量７％，銷售量實現(xiàn)區(qū)域的７％，進一步體現(xiàn)了區(qū)域住宅市場對于塞納家園二期產(chǎn)品的認同。 本資料來自 3 塞納家園 2020年營銷推廣計劃目錄 一、計劃概要 二、市場營銷現(xiàn)狀 三、項目 SWOT分析 四、營銷推廣策略 五、 2020年媒體計劃及預算 本資料來自 4 一、計劃概要 2020年，營銷推廣計劃的制定，將圍繞對區(qū)域競項 08年產(chǎn)品供應的研究及塞納家園二期３組團產(chǎn)品特征的分析入手，強化項目產(chǎn)品的核心競爭力。 本資料來自 1 沈陽 塞納家園