【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 較少 。 供應(yīng)戶(hù)型多以三居為主 ,兩居和四居其次 ， 一居和五居以上相對(duì)稀少 ， 市場(chǎng)上只有個(gè)別項(xiàng)目有這類(lèi)戶(hù)型 。 對(duì)建筑朝向的觀點(diǎn) 絕大多數(shù)為南北朝向 ,東西面有景觀的單邊戶(hù)型多設(shè)置為觀景房 ,根據(jù)目前市場(chǎng)的反饋信息，鄂爾多斯市市民關(guān)注朝向的要求較高，均為正南北向，這主要取決于西北風(fēng)沙比較大和天氣較為寒冷的緣故 。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 對(duì)建筑產(chǎn)品形態(tài)的觀點(diǎn) 由于小高層近兩年來(lái)得到市場(chǎng)的接受 。 目前在售項(xiàng)目此類(lèi)產(chǎn)品較多 ，加上少量高層 、 獨(dú)棟 、 聯(lián)排別墅出現(xiàn) ， 一改以往由多層住宅占據(jù)市場(chǎng)的局面 ， 進(jìn)而使市場(chǎng)產(chǎn)品多元化 ， 滿(mǎn)足不同階層客群的需求 。 對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的觀點(diǎn) 大部分住宅項(xiàng)目為框架、框剪結(jié)構(gòu)。也有小部分為磚混結(jié)構(gòu)，主要是面向工薪階層的中低端項(xiàng)目，從建筑成本與地利的角度可以看出，框架、框剪結(jié)構(gòu)的建筑設(shè)計(jì)除設(shè)計(jì)規(guī)范及戶(hù)型需求外，還有一個(gè)主要是因?yàn)闁|勝地貌處于高頻地震帶。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 對(duì)配套的觀點(diǎn) 除了部分高檔項(xiàng)目有會(huì)所，但其規(guī)模、功能及品質(zhì)一般化，其他普通住宅項(xiàng)目小區(qū)一般都沒(méi)有會(huì)所，沒(méi)有真正起到小區(qū)內(nèi)居民交流聚集場(chǎng)所的作用。規(guī)模大一點(diǎn)的小區(qū)配有幼兒園 ,但品質(zhì)一般，大多數(shù)有運(yùn)動(dòng)健身區(qū)，但真正高檔的健身俱樂(lè)部很少；臨街的項(xiàng)目都會(huì)選擇做部分底商。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 對(duì)推盤(pán)手法的觀點(diǎn) ?概念普通，基本集中于主打生態(tài)、智能、教育等主題； ?形式主義嚴(yán)重，多數(shù)樓盤(pán)僅局限在售樓處、戶(hù)型頁(yè)、客戶(hù)通訊等基礎(chǔ)手段； ?產(chǎn)品展示力度不足，大部分樓盤(pán)仍處于賣(mài)地段、賣(mài)戶(hù)型的初級(jí)營(yíng)銷(xiāo)階段； ?項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)的不系統(tǒng)，廣告缺乏延續(xù)性、缺乏與活動(dòng)展示的關(guān)聯(lián)性； ?不注重項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的塑造，項(xiàng)目?jī)r(jià)值未能得到深入的挖掘。 第三章 項(xiàng)目 SWOT分析 Chapter there 一、優(yōu)勢(shì) ◆ 市中心舊城板塊，周邊生活配套完善， 項(xiàng)目周邊生活配套齊全、成熟，交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融、休閑、餐飲一應(yīng)俱全。為舊城新區(qū)樞紐地帶，兼具舊城的生活配套資源與新區(qū)的發(fā)展前景。 ◆ 注重細(xì)節(jié)，品質(zhì)卓越 項(xiàng)目一期在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上十分重視，綜合品質(zhì)卓越，得到業(yè)主的好評(píng)，二期在在一期的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品將有更大的升級(jí)。 ◆ 恒森國(guó)際嘉園一期很好的口碑： 一期的成功開(kāi)發(fā)、交付及優(yōu)秀的施工質(zhì)量，取得了很好的社會(huì)口碑，為二期打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二、劣勢(shì) ◆ 前期推廣投入少、市場(chǎng)認(rèn)知度低： 由于項(xiàng)目一期銷(xiāo)售情況十分好，推廣投入較少，故項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度較低，讓很多客戶(hù)會(huì)與鄰近項(xiàng)目混淆； ◆ 一期交工不久，現(xiàn)場(chǎng)展示效果沒(méi)能達(dá)到最佳： 由于一期剛交工不久，社區(qū)綠化硬化還不完善；相關(guān)的導(dǎo)引系統(tǒng)、形象美完善，現(xiàn)場(chǎng)展示效果沒(méi)能達(dá)到最佳； ◆ 項(xiàng)目分期施工，相互會(huì)有影響： 由于項(xiàng)目分三期施工，二期勢(shì)必會(huì)對(duì)一期有影響，三期對(duì)二期也會(huì)有一定影響； ◆ 年底銷(xiāo)售，壓力增加 年底是傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，受傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣及氣候的影響，銷(xiāo)售會(huì)有一定的壓力；國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控還不明朗；年底客戶(hù)會(huì)出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)。 三、機(jī)會(huì) ◆ 城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，能源基地建設(shè)創(chuàng)造地產(chǎn)需求： 鄂爾多斯城市經(jīng)濟(jì)以 20%的年增幅快速發(fā)展，現(xiàn)代化工業(yè)城市正在崛起。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化進(jìn)程極大地拉動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)的需求。 ◆ 舊城改造和城市新建帶來(lái)新的房地產(chǎn)需求點(diǎn)： 東勝區(qū)十多年的舊城改造為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，因此政府不余于力的大力推進(jìn)舊城改造和新城建設(shè)中，客觀上創(chuàng)造新的地產(chǎn)需求點(diǎn)。 ◆ 同區(qū)域內(nèi)可售房源不多： 據(jù)調(diào)研，舊城板塊現(xiàn)可售房源不多，其他的項(xiàng)目已接近尾盤(pán)銷(xiāo)售，為本案提供了很好的入市時(shí)機(jī)； ◆ 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，給項(xiàng)目帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇： 鄂爾多斯房地產(chǎn)起步晚，但最近兩年需求量以每年上百萬(wàn)平方米的增量發(fā)展，市場(chǎng)需求旺盛，為項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了有力條件。 四、威脅 ◆周邊即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目： 學(xué)府華庭、頤林園等周邊項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)，會(huì)分流部分客戶(hù)；其中 頤林園規(guī)劃 11棟住宅、總銷(xiāo)售額在 8億左右，面積區(qū)間在 120平米 ——200平米間； ◆周邊尾留現(xiàn)房： 周邊有部分尾留的現(xiàn)房，相對(duì)銷(xiāo)售壓力較小，如濱河灣、宏源一品等。本項(xiàng)目為期房，客戶(hù)的接受 期房 能力是我們需要重視的； SWOT分析小結(jié) ● 核心優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目在區(qū)位、品質(zhì)上具有明顯優(yōu)勢(shì)，但是區(qū)位優(yōu)勢(shì)屬于共享優(yōu)勢(shì)，而產(chǎn)品品質(zhì)尤其是對(duì)細(xì)節(jié)的專(zhuān)注是我們的核心優(yōu)勢(shì)。 ● 主要劣勢(shì)：由于前期推廣投入少，市場(chǎng)的認(rèn)知度為我們的主要劣勢(shì)。 ● 獨(dú)享機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊可售房源不多，盡早入市將把握最好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。 結(jié)論：對(duì)細(xì)節(jié)的專(zhuān)注是本案定位的立足點(diǎn) ● 主要威脅：周邊即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目及尾留現(xiàn)房 第四章 項(xiàng)目定位 Chapter there 一、定位核心思路 （一）總體思路 地段區(qū)位、產(chǎn)品形式、項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目配套、景觀環(huán)境是 本項(xiàng)目最吸引目標(biāo)客戶(hù)的幾個(gè)因素，但是這些賣(mài)點(diǎn)都不具備市場(chǎng)的差異化，而對(duì)細(xì)節(jié)的專(zhuān)注是我們區(qū)別于其他項(xiàng)目的差異點(diǎn)： 首先、 區(qū)域和地段優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)，但客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目所處的區(qū)位認(rèn)知度較高，單純的強(qiáng)調(diào)區(qū)域和地段優(yōu)勢(shì)并不能達(dá)到最大的效果； 其次、 單從品質(zhì)作為賣(mài)點(diǎn)顯得空乏，如展開(kāi)介紹，涵蓋內(nèi)容又太多，不利于推廣； 再次、 項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，每期又相互獨(dú)立，景觀資源不一整合； 一、定位核心思路 結(jié)論 ：作為市場(chǎng)上不可多得的一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目一定要充分挖掘其自身的資源，繼而在自有優(yōu)勢(shì)上，發(fā)掘賣(mài)點(diǎn)，換句話(huà)說(shuō)：本項(xiàng)目的總體思路應(yīng)該是： 融合項(xiàng)目的諸多核心優(yōu)勢(shì)，以細(xì)節(jié)滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群居住需求 一、定位核心思路 施工質(zhì)量 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 物業(yè)服務(wù) 材料、技術(shù) 戶(hù)型 智能安防 結(jié)構(gòu) 社區(qū)配套 景觀設(shè)計(jì) 細(xì) 節(jié) 成 就 品 質(zhì) 生 活 二、產(chǎn)品形象定位 恒森 國(guó)際嘉園 總案名： 原一期一直沿用，在市場(chǎng)上已經(jīng)得到認(rèn)可，二期不建議更改，是項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商形象的延續(xù)。 二、推廣定位 廣告屬性（ Slogan） 釋義：強(qiáng)調(diào)數(shù)字，更能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的負(fù)責(zé)，對(duì)客戶(hù)的負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)的負(fù)責(zé)。同時(shí)增加可信度。 168 處 細(xì) 節(jié) 成 就 品 質(zhì) 生 活 168 處 細(xì) 節(jié) 成 就 品 質(zhì) 建筑 第五章 目標(biāo)客戶(hù)群定位 Chapter there （一）鄂爾多斯市房地產(chǎn)消費(fèi)者行為分析 要點(diǎn)： 消費(fèi)者需求的產(chǎn)品具體內(nèi)容為涉及住宅面積、實(shí)用率、平面布局、容積率、多層高層、每梯戶(hù)數(shù)、智能化程度、小區(qū)環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施、物業(yè)管理等基本參數(shù)，同時(shí)也涉及開(kāi)發(fā)商實(shí)力、品牌、建筑風(fēng)格等軟性因素，因此誰(shuí)琢磨透了，誰(shuí)的房子就有競(jìng)爭(zhēng)力。 （一）鄂爾多斯市房地產(chǎn)消費(fèi)者行