【文章內(nèi)容簡介】 政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。 發(fā)標 投標 開標 議標 決標 簽合同 主要適用于一些大型或關鍵性的發(fā)展計劃與投資項目。 3/1/2023 拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。 土地使用權出讓方事先通過新聞媒介等形式，公告拍賣時間、地點、出讓地塊的編號、位置、面積、用途、使用條件以及出讓的年限，公開拍賣前三天發(fā)給競買者編號牌，拍賣的底價由主持人當場宣布，競買者公開叫價競價，直至沒有更高價再出時由拍賣主持者一錘定音，由出價最高者獲得土地使用權。 主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。 3/1/2023 掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。 掛牌時間不得少于 10 個工作日。 掛牌依照以下程序進行 ： （ 一 ） 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日 ， 出讓人將掛牌宗地的位置 、 面積 、 用途 、 使用年期 、 規(guī)劃要求 、 起始價 、 增價規(guī)則及增價幅度等 ， 在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； （ 二 ） 符合條件的競買人填寫報價單報價； （ 三 ） 出讓人確認該報價后 ， 更新顯示掛牌價格； （ 四 ） 出讓人繼續(xù)接受新的報價； （五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 3/1/2023 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （ 一 ） 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價 ， 且報價高于底價 ， 并符合其他條件的 ， 掛牌成交； （ 二 ） 在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的 ， 出價最高者為競得人；報價相同的 ， 先提交報價單者為競得人 ， 但報價低于底價者除外； （ 三 ） 在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的 ， 掛牌不成交 。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 3/1/2023 土地使用權出讓的要求 土地使用權出讓的主客體范圍要求 土地使用權出讓的領土主權要求 土地使用權出讓的資源利用要求 土地使用權出讓的年限要求 3/1/2023 (一 ) 土地使用權出讓的主體范圍 土地使用權出讓的主體，包括土地使用權出讓人、土地使用權受讓人、土地使用權轉讓人和土地使用權再受讓人。 （ 1）土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當出讓人。 （ 2）土地管理部門是國有土地所有權的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管國有土地使用權出讓的行政工作，負責土地使用權出讓的組織、協(xié)調(diào)、審查、報批和出讓方案的落實；負責土地使用權轉讓、出租、抵押等的權屬管理。 （ 3）土地使用權受讓人（包括轉讓人、再受讓人）是指中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照有關規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。 3/1/2023 （ 4） 未與中華人民共和國建立外交關系或設立商務代表處的國家和地區(qū)的企業(yè) 、 公司 、 其他組織和個人 。 不得成為土地使用者受讓人 （ 轉讓人 、 再受讓人 ） 。 （ 5） 未經(jīng)資質審查和工商管理登記的任何企業(yè) 、 單位和個人 ， 不得成為土地使用權受 讓人 （ 轉讓人 、 再受讓人 ） 。 技術力量薄弱 、資金缺乏 ， 不符合條件和不具備資質的開發(fā)企業(yè) 、 單位和個人 ， 不得成為土地使用權受讓人 （ 轉讓人 、 再受讓人 ） 。 3/1/2023 （ 1） 指城市 、 縣城 、 建制鎮(zhèn) 、 工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權 ， 而非土地所有權 。 土地所有權不允許轉移 。 （ 2） 地下資源 、 埋藏物和市政公用設施不在出讓之列 。 （ 3） 行政劃撥和減免地價的土地使用權 （ 包括地上建筑物 、 其他附著物所有權 ） ， 符合下列條件的 ， 經(jīng)市 、 縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準 ， 可以進行轉讓 、 出租和抵押：土地使用者為公司 、 企業(yè) 、 其他經(jīng)濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物 、 其他附著物合法的產(chǎn)權證明；依照有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金或者以轉讓 、 出租 、 抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金 。 （ 4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權。 (二 ) 土地使用權出讓的客體范圍 3/1/2023 土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定： 1. 居住用地 70年； 2. 工業(yè)用地 50年； 3. 教育 、 科技 、 文化 、 衛(wèi)生 、 體育用地 50年； 4. 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂用地 40年； 5. 綜合或者其他用地 50年。 使用期滿： 政府可以無償收回土地使用權 。 若使用者若需繼續(xù)使用 ， 可向政府申請續(xù)期 ， 但需按有關規(guī)定重新簽訂合同 ， 支付土地使用權出讓金 ， 以及辦理土地登記手續(xù) 。 若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予補償。 注意《物權法》的新規(guī)定 3/1/2023 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設計要求 主體建筑物的性質，附屬建筑物的性質及平面布局；建筑密度；土地容積率；建筑物層數(shù)、高度；停車場的大?。痪G化比率；建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)；主體建筑的裝飾要求、建筑場平整標高、出人口方位等。 (3) 城