【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 想是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，全面協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。其基本原則是嚴(yán)控增量，盤活存量，管住總量，集約高效利用，大力推進(jìn)節(jié)約用地，集約用地，堅(jiān)持不懈地加強(qiáng)土地管理。遵循這一指導(dǎo)思想和基本原則，為了達(dá)到土地資源合理配置的目的，還要注意貫徹以下幾個(gè)具體原則：城市土地利用規(guī)劃的穩(wěn)定性原則經(jīng)濟(jì)主體行為的長(zhǎng)期化依賴于其對(duì)政府相關(guān)政策預(yù)期的穩(wěn)定性，土地資源利用規(guī)劃保持適度的穩(wěn)定性，能夠有效地避免各類用地主體土地資源利用方面的短期行為，有利于土地資源的持續(xù)增值并趨向于優(yōu)化利用。如果土地利用規(guī)劃朝令夕改，或者行政力量可以對(duì)規(guī)劃因人作出調(diào)整，那么勢(shì)必會(huì)損害土地利用規(guī)劃的權(quán)威性，也會(huì)造成土地資源配置偏向于某一集團(tuán)的利益，損害社會(huì)公平性。我國(guó)部分城市基于政績(jī)的考慮，片面遷就某些房地產(chǎn)開發(fā)商的要求，隨意變更規(guī)劃用途、建筑規(guī)劃參數(shù)，例如，變居住用地調(diào)整為商業(yè)和居住綜合用途，隨意調(diào)整建筑容積率、覆蓋率。這些做法除了加劇社會(huì)矛盾外，還會(huì)使各類用地主體無所適從，城市發(fā)展呈無序發(fā)展態(tài)勢(shì)。城市土地資源利用的綜合性原則所謂土地資源利用的綜合性原則就是要求各種功能用地相互協(xié)調(diào)，依據(jù)城市人口規(guī)模、企業(yè)規(guī)模及其發(fā)展變化趨勢(shì)，協(xié)調(diào)市政用地、道路用地、綠化用地、居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、辦公用地以及公用事業(yè)和公共建筑用地的比例關(guān)系，明確各種用地類型間既存在相互促進(jìn)關(guān)系，也存在相互制約關(guān)系的基本原理，使城市土地資源利用呈現(xiàn)有機(jī)的統(tǒng)一。城市土地資源合理配置中貫徹以人為本原則城市的主體是生活于其中的人，土地資源最終是人們的生存和發(fā)展的空間載體，因而城市土地資源利用必須以城市中人的需求為依歸，貫徹以人為本的原則。以人為本體現(xiàn)在除了考慮人的基本生活、學(xué)習(xí)和工作需求外，還要考慮人的心理需求、精神需求和社會(huì)交往需求。這一原則的實(shí)踐體現(xiàn)在城市土地利用上要適度集約使用，減緩城市中居民的心理壓力。過度集約利用土地會(huì)使整個(gè)城市成為“水泥森林”，長(zhǎng)期生活于其中，會(huì)承受極大的精神壓力。相應(yīng)地，土地資源配置中要充分考慮城市各類人群的文化生活需求，提供較為充足的娛樂、休息空間。城市土地資源合理配置的生態(tài)原則現(xiàn)代城市病是困擾世界各國(guó)的重要問題，城市生態(tài)環(huán)境日益惡化，表現(xiàn)在噪聲、光、空氣污染日益嚴(yán)重，城市人群的健康問題越來越突出，由于生態(tài)環(huán)境惡化帶來的醫(yī)療保健支出水平日趨龐大。從城市可持續(xù)發(fā)展的角度看，城市土地資源配置中必須貫徹生態(tài)原則，否則一旦使環(huán)境遭到破壞，恢復(fù)的成本將無法承受。生態(tài)環(huán)境是由自然生態(tài)系統(tǒng)和人工生態(tài)系統(tǒng)組成的。人工生態(tài)系統(tǒng)在很大程度上是受城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)制約、影響的。人們?nèi)缒芨鶕?jù)生態(tài)環(huán)境規(guī)律來安排土地的使用，那么生態(tài)環(huán)境會(huì)得到保護(hù)，并不斷優(yōu)化；反之，如果不按照生態(tài)環(huán)境規(guī)律使用土地，那么就會(huì)破壞生態(tài)環(huán)境。所以，對(duì)城市土地的使用方向以及如何使用，包括房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展等等，也要按照生態(tài)環(huán)境規(guī)律的客觀要求進(jìn)行規(guī)劃利用。第三節(jié)　城市土地使用制度一、城市土地使用制度的類別城市土地的合理配置是通過一定的土地制度來實(shí)現(xiàn)的。所謂土地使用制度是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，它是整個(gè)土地制度的一個(gè)重要組成部分。土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況來看，城市土地使用制度可以分為兩大類，一類是無償?shù)男姓潛苤贫?，另一類是有償?shù)氖袌?chǎng)交易制度。土地使用制度受到土地所有制和經(jīng)濟(jì)體制的制約。我國(guó)的城市土地屬于國(guó)家所有，但隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換，土地使用制度發(fā)生了根本變化。從第一個(gè)五年計(jì)劃開始，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，城市國(guó)有土地的使用實(shí)行與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的行政劃撥制度，即由政府按國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，向用地單位無償、無限期地提供各類建設(shè)用地。這種土地使用制度在當(dāng)時(shí)的歷史條件下曾經(jīng)發(fā)揮過積極的作用。黨的十一屆三中全會(huì)確定了改革開放的方針，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，無償、無限期的土地使用制度越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，其弊端日益顯現(xiàn)。為此，自上世紀(jì)80年代起，我國(guó)在堅(jiān)持土地公有制的基礎(chǔ)上，開始對(duì)傳統(tǒng)的土地使用制度進(jìn)行改革，變土地?zé)o償使用為有償使用，變無限期使用為有限期使用，變無流動(dòng)使用為流動(dòng)使用。從我國(guó)城市土地使用制度的具體內(nèi)容來看，大致包括以下幾個(gè)方面：城市土地使用權(quán)出讓城市土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。土地使用權(quán)出讓采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌出讓的方式。目前對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地已禁止協(xié)議出讓方式。土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給上地使用者使用的行為。以劃撥方式取得上地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。但劃撥使用的范圍有嚴(yán)格限制。對(duì)于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地等建設(shè)用地，可以根據(jù)需要由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。城市土地使用權(quán)劃撥的基本程序是：（1）申請(qǐng)。建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件和城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照審批權(quán)限向城市土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。（2）審批。城市土地管理部門根據(jù)用地申請(qǐng)書等有關(guān)文件，依法定權(quán)限進(jìn)行審核、批準(zhǔn)，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書。（3）劃撥。獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)證書后，由城市土地管理部門根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或分期劃撥建設(shè)用地。（4）發(fā)證。建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由城市規(guī)劃管理和土地管理部門核查實(shí)際用地后，土地管理部門核發(fā)國(guó)有土地使用證。城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原上地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。城市土地使用權(quán)出租城市土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)出租方將土地連同地上建筑物、其他附著物交與承租方使用，承租方支付租金的行為，通常稱為土地租賃制。按我國(guó)目前的城市土地使用相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，土地使用權(quán)人通過出讓方式、轉(zhuǎn)讓方式的土地使用權(quán)可以出租。當(dāng)土地使用權(quán)人獲得的是劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后，與土地管理部門補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同且補(bǔ)交了土地出讓金的，也可以出租。城市土地使用權(quán)抵押城市土地使用權(quán)抵押是指通過出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的單位，為借貸或償還債務(wù)，將其土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物向金融機(jī)構(gòu)或債權(quán)人提供財(cái)產(chǎn)保證的行為。土地使用權(quán)作為貸款擔(dān)保時(shí)，如果使用權(quán)抵押人到期不能償還貸款本息，那么土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸貸款方所有，或者由貸款方進(jìn)行處置，用處置收入償還貸款本息?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)如果是以劃撥方式取得的，那么依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。二、中國(guó)城市土地使用制度改革我國(guó)傳統(tǒng)城市土地使用制度是一種對(duì)土地實(shí)行行政劃撥，無償無期限使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。其基本特征就在于：一是行政劃撥，二是無償無限使用，三是禁止轉(zhuǎn)讓。行政劃撥是指土地由政府有關(guān)主管部門調(diào)撥使用，具體包括兩個(gè)方面：一是土地使用者如果需要土地，不是通過市場(chǎng)購買或租賃獲得，而是按照一定的建設(shè)用地程度，首先申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目，待有關(guān)部門批準(zhǔn)后，再持有關(guān)批準(zhǔn)文件向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門無償撥給。二是國(guó)家因經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)或舉辦社會(huì)公共事業(yè)，如果需要土地使用者其時(shí)正在使用的土地，不是通過購買或租賃方式取得，而是運(yùn)用政府行政手段無償調(diào)