【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本丟漏項(xiàng) 設(shè)計(jì)選材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性、設(shè)計(jì)變更、顧客及業(yè)主變更、銷(xiāo)售承諾、現(xiàn)場(chǎng)簽證、開(kāi)發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會(huì)造成工程成本突破 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 ■ 工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視： 工程質(zhì)量成本的概念： 為了確保和保證取得滿(mǎn)意的工程質(zhì)量而發(fā) 生的費(fèi)用以及沒(méi)有達(dá)到滿(mǎn)意的質(zhì)量所造成 的損失 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 工程質(zhì)量 成本項(xiàng)目 的構(gòu)成 鑒定成本 內(nèi)部損失成本 外部損失成本 預(yù)防成本 預(yù)防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差 ， 保證工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)而實(shí)現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設(shè)計(jì)審查 、 監(jiān)理細(xì)則審查 、 技術(shù)方案審查 、 施工樣板 、 技術(shù)交底 、 工程質(zhì)量培訓(xùn)等 ， 都屬于質(zhì)量成本 鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求 ， 對(duì)工程本身以及對(duì)材料 、 構(gòu)件 、 設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費(fèi)用 。 包括材料設(shè)備的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)用 、 工序檢查和檢驗(yàn)批檢查驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用 ， 工程質(zhì)量驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用 。 象我們目前做的分戶(hù)驗(yàn)收 ， 就屬于鑒定成本 。 內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過(guò)程中 ，因內(nèi)部管理問(wèn)題 、 決策失誤問(wèn)題 、 標(biāo)準(zhǔn)修正問(wèn)題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失 。 包括返工損失 、 返修損失 、 停工損失等 ， 都屬于內(nèi)部損失 。 外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求 ◆ 新型管材的應(yīng)用增加了滲漏的工程質(zhì)量隱患： 建筑下水管道采用的 UPVC管或建筑給水、熱 水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光 滑，附著力較差。堵洞灌縫細(xì)石混凝土極易 產(chǎn)生開(kāi)裂，即使加強(qiáng)堵洞填塞工藝的管理， 也很難保證不存在縫隙，防水涂層質(zhì)量無(wú)法 保證 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 UPVC等塑料管道表面極其光滑，施工中應(yīng)樓板板厚范圍內(nèi)上下水管的光滑外壁應(yīng)先做毛化處理，再均勻涂一層 401 塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 ◆ 控制柱模板跑模、漏漿的工藝措施要求： 模板應(yīng)企口配置 防止因模板受力 不均勻產(chǎn)生變形 竹模板裁割邊應(yīng)刷涂?jī)傻罉?shù)酯保護(hù)層，防止此處模板裁口浸水濕脹而毛化 采取 2㎜ 20㎜塑料泡沫帶封邊，可以有效 防止漏漿 外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 ◆ 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國(guó)內(nèi)施工單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的總體概況： 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的水平良莠不齊，設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包、設(shè)計(jì)分包現(xiàn)象普遍。施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量保證體系大多不健全，設(shè)計(jì)內(nèi)審流于形式 施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖不滿(mǎn)足施工需要。往往在工程招標(biāo)階段就給工程質(zhì)量留下隱患 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 設(shè)計(jì)施工圖 “ 錯(cuò)、漏、碰、缺 ” 嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍 部分設(shè)計(jì)人員不了解施工中的難點(diǎn)、重點(diǎn)，設(shè) 計(jì)施工圖與工程質(zhì)量保障性和施工易建性脫節(jié) 設(shè)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的防滲漏、防開(kāi)裂的重點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 誰(shuí)見(jiàn)過(guò)合格的設(shè)計(jì)施工圖？ 建設(shè)部 2023年對(duì)全國(guó)設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國(guó)沒(méi)有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒(méi)有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況。最少的 2條 /套，最多 760條 /套 某國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)公司對(duì)歷年所用幾百套設(shè)計(jì)施工圖所做的設(shè)計(jì)后評(píng)估：不算簡(jiǎn)單的 “ 錯(cuò)、漏、碰、缺 ” ，僅存在會(huì)造成嚴(yán)重滲漏隱患的嚴(yán)重設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，平均 27處 /套 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析： 節(jié)點(diǎn)圖應(yīng)詳細(xì)表示：地下室的卷材收頭做法，與首層保溫和室外散水的之間的關(guān)系 應(yīng)保證卷材收頭的高出室外地坪的防水高度 應(yīng)關(guān)注建筑密封膏的嵌縫 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 設(shè)計(jì)施工圖僅提供構(gòu)造做法，不提供詳圖構(gòu)造 節(jié)點(diǎn)做法 設(shè)計(jì)人員除了未提供構(gòu)造節(jié)點(diǎn)詳圖外，浮筑隔離層的設(shè)計(jì)非常完善，充分考慮了防止保護(hù)層變形對(duì)防水層產(chǎn)生破壞引起的滲漏 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析： 因外墻保溫層先于防水層施工，設(shè)計(jì)又未提供 詳圖節(jié)點(diǎn)，施工單位及監(jiān)理均理解為防水層只 是簡(jiǎn)單平鋪。保溫層施工后，防水層已無(wú)法做 出泛水高度，只能破壞保溫層。全部修補(bǔ)完 后，忽然又發(fā)現(xiàn)露臺(tái)門(mén)檻處的防水未刷至門(mén)框 下口，未形成封閉式防水層，又開(kāi)始修補(bǔ)。結(jié) 果，該項(xiàng)目交付后外墻普遍滲水 設(shè)計(jì)過(guò)高估計(jì)了施工單位和監(jiān)理單位的水平 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 某地產(chǎn)項(xiàng)目露臺(tái)女兒墻的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖： 請(qǐng)大家討論設(shè)計(jì)施工圖的錯(cuò)誤在哪？有什么隱患？此處應(yīng)該如何處理 該項(xiàng)目因這樣一個(gè)小節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，賠償超過(guò)百萬(wàn) 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析： 設(shè)計(jì)人員沒(méi)有充分考慮 EPS薄抹灰系統(tǒng)保溫板的粘接形式，局部空腔造成抹灰層開(kāi)裂，雨水從裂縫中滲入，沿外墻串水，從薄弱處深入內(nèi)墻 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 大多數(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工圖的設(shè)計(jì)審查往往 流于程序和形式，期望工程管理人員或設(shè)計(jì) 管理人員去檢查所有的設(shè)計(jì)隱患和設(shè)計(jì)問(wèn)題 根本不具操作性 施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關(guān)注施工可行性和易施性，很少考慮功能性設(shè)計(jì)缺陷審核 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量隱患 ,相當(dāng)一部分屬于先天不 足，單純依靠加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理的方法，在 當(dāng)前施工單位、監(jiān)理單位的能力水平下，很 難避免不出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題 ■ 部分工程人員習(xí)慣上的誤區(qū)按圖施工，錯(cuò)了 不在工程的傳統(tǒng)思維，最終只能受制于人 與其臨淵羨魚(yú)、不如主動(dòng)出擊 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國(guó)內(nèi)工程總承包商的總體概況： 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資 本低，資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需 要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的 過(guò)程控制是施工質(zhì)量保證的重要前提 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項(xiàng)目承包制，推行項(xiàng)目法施工，以包代管情況普遍工程質(zhì) 量的好壞與項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班子的技術(shù) 水平、管理能力存在很明顯的關(guān)系，項(xiàng)目經(jīng) 理素質(zhì)差異很大 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ EPS保溫板薄抹灰體系應(yīng)遵循的施工工藝流程 ： 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 穿樓板管道預(yù)留孔洞成型件要求 ： 廚衛(wèi)間管道預(yù)留孔洞普遍存在位置不準(zhǔn)確、成形尺寸過(guò)大、亂鑿亂打等現(xiàn)象，后期極易造成滲漏。為保證洞口成型尺寸，應(yīng)采用現(xiàn)場(chǎng)預(yù)制標(biāo)準(zhǔn)件。制成上大下小形狀，是便于堵洞密實(shí) 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國(guó)內(nèi)工程總單位的分類(lèi) 第一類(lèi)：大型建安集團(tuán) 第二類(lèi)：中型建筑企業(yè) 第三類(lèi)： 小型成建制的民營(yíng)、集體建筑企業(yè) 第四類(lèi)： 小型、專(zhuān)業(yè)施工企業(yè) 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從成本角度考慮總承包商的選擇策略： 選擇承包商時(shí)，要重點(diǎn)考察承包方的成本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)企業(yè)的成本控制。避免過(guò)多的管理層級(jí)造成不必要的管理費(fèi)上升 杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商的重要指標(biāo) 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提高對(duì)施工單位的管理能 力，輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)保體系要求，可以 向選擇三、四類(lèi)施工企業(yè)過(guò)渡，在保證質(zhì) 量的前提下降低工程成本 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇策略： 承包商施工項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目承包人）的質(zhì) 量意識(shí)、配合能力對(duì)工程質(zhì)量的影響很大 是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊(duì)伍以及保證工程 質(zhì)量的重要因素 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模式、管理水平、管理人員配備等對(duì)工程質(zhì)量的影響極大，是甲方考察施工單位和管理施工單位的重點(diǎn) 如何考察并發(fā)現(xiàn)施工單位質(zhì)保體系是否健全 大家又有什么好的方法和技巧 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 關(guān)注承建商的自身?yè)碛械馁Y源，以及資源 整合的能力及效率，防止超出其自身能力 承攬工程 對(duì)規(guī)模小的建筑公司和實(shí)行項(xiàng)目全面承包 的公司，在材料管理需要重點(diǎn)加以關(guān)注，對(duì)于容易造假的材料，應(yīng)加強(qiáng)期間的現(xiàn)場(chǎng)抽檢，避免出現(xiàn)用合格產(chǎn)品裝門(mén)面的情況 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國(guó)內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況 ： 市場(chǎng)發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)理 公司不履行監(jiān)理職責(zé)，企業(yè)制度不健全， 責(zé)任制不落實(shí)，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范 監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過(guò)場(chǎng) 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理 費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 監(jiān)理工程師的總體專(zhuān)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過(guò)高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理單位的選擇策略 ： 資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系 招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場(chǎng)的人員數(shù)量及資質(zhì)要求 評(píng)標(biāo)前應(yīng)對(duì)監(jiān)理公司人員進(jìn)行考核（總監(jiān)、總監(jiān)代表考試、總監(jiān)資格認(rèn)定） 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 為什么外墻滲漏、開(kāi)裂會(huì)成為愈演愈烈 屢禁不止的工程質(zhì)量問(wèn)題？ ■ 為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時(shí)至今日 也未發(fā)生外墻滲漏開(kāi)裂？ 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 原因分析： 國(guó)家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成苯板與墻體形成空腔夾層，保溫層如有裂縫，無(wú)法及時(shí)排出，雨水沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，滲入內(nèi)墻面 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 原因分析： 即使甲方不考慮成本因素，要求采取滿(mǎn)粘工藝做法。由于不可能采取擠膠的方式施工，依靠現(xiàn)場(chǎng)工程管理很難保證質(zhì)量要求 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 包括北京市、上海市、廣東省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。一些開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為此法可以節(jié)約成本 外墻抹灰，相當(dāng)于給外墻外保溫增加了一道剛性防水，即使發(fā)生外墻滲漏，也很容易查清滲漏點(diǎn)，便于維修 ■ 很多外墻外保溫的地方規(guī)范都是錯(cuò)誤的 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 某些省市出臺(tái)的外墻外保溫標(biāo)準(zhǔn)，為了所謂的增加安全性，不分場(chǎng)合強(qiáng)制性要求采取 機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系，其實(shí)是增加了外墻滲漏的隱患 ■ 很多外墻外保溫的地方規(guī)范都是錯(cuò)誤的 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 對(duì)外保溫體系考慮不周造成大量的外墻滲漏： 外墻外保溫體系選擇的隨意性 沒(méi)有系統(tǒng)考慮外墻防滲漏設(shè)計(jì) 缺少詳細(xì)節(jié)點(diǎn)處的防滲漏設(shè)計(jì) 沒(méi)有考慮外墻外保溫的完整性，外墻構(gòu)件 隨意與墻體連接 設(shè)計(jì)未考慮外墻外保溫對(duì)外圍護(hù)墻體材料 的要求 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 外墻外保溫體系選擇的隨意性 沒(méi)有結(jié)合結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和外墻裝飾特點(diǎn)選擇 外保溫體系 短肢剪力墻結(jié)構(gòu)在存在大量外圍護(hù)墻的 情況下，應(yīng)采用現(xiàn)澆混凝土鋼絲板體系 外墻迫不得已采用外墻磚的情況下，應(yīng)采用現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架外保溫體系 空心砌體出現(xiàn)滲漏往往是串水，幾乎無(wú)法維修 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 國(guó)內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系： ◆ 聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系 ◆ 膠粉聚苯顆粒保溫漿料外墻外保溫體系 ◆ 現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系 ◆ 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架板聚苯板外墻外保溫體系 ◆ 機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架板聚苯板外墻外保溫體系 ： 與主體結(jié)構(gòu)粘接牢固，空腔隱患較低 不受冬季環(huán)境溫度影響 所有外保溫體系中唯一具備貼外墻面磚條件 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 澆筑混凝土產(chǎn)生的側(cè)壓力，造成聚苯板變形 易形成上下層聚苯板錯(cuò)臺(tái) 無(wú)填充墻部分無(wú)法使用該體系 主體施工階段增加一道工序，管理難度加大 外保溫厚抹灰易產(chǎn)生開(kāi)裂 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系 ： 與主體結(jié)構(gòu)粘接較好，空腔隱患較低 不受冬季環(huán)境溫度影響 采取薄抹灰，抗裂性相對(duì)較好 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 膠粉聚苯顆粒保溫漿料外