【文章內容簡介】 立面效果 小區(qū)環(huán)境 戶型設計 景觀設計 綠化率 環(huán)境布局 戶型標準 錯層 局部 戶型面積 層高 功能定位 智能化 裝修模式 物業(yè)管理 管理模式 物業(yè)管理對策 “自營式”管理 公寓管理 “七分定位，三分推廣”。無論是宏觀、還是細部，它都必須以市場調研 為基礎，找出市場、環(huán)境、成本的契合點，真正切準市場的脈搏。 第一步 研究項目定位的三大依據 環(huán)境依據 這里所要研究的環(huán)境，是物業(yè)定位前的先天環(huán)境。它包括： 空間環(huán)境、地表環(huán)境、綠化環(huán)境、建筑布局環(huán)境和文化環(huán)境。 研究的目標是發(fā)掘出環(huán)境對物業(yè)定位和規(guī)劃帶來有“危害”限制 及“有利”的機會。 市場依據 一是對競爭對手的項目進行研究，從市場中抓細分市場， 為項目定位找出堅強的支撐點。 二是把握主力客戶群的變化，從市場的轉化中找出市場變‘ 化的必然結果。 成本依據 考量的三個因素： 成本與檔次、成本與利潤、發(fā)展商的實力 第二步 小區(qū)規(guī)劃 在市場競爭日益激烈的今天，小區(qū)規(guī)劃已成為項目競爭的 重要因素，小區(qū)規(guī)劃水平直接影響到項目能否順利銷售。作為 全程策略伙伴， APEX在長期操盤和研究市場的基礎上對小區(qū) 規(guī)劃有著獨到的見解和處理原則， 。 遵循住宅的開放性與識別性的規(guī)劃原則 1）、關于開放性 它表現在開發(fā)理念上及住宅環(huán)境上的考量 2）、關于識別性 住宅本身的個性、唯一性、獨特性、排他性 3）、掌握開放性與識別性的關系的 現代居住園區(qū)的規(guī)劃處理原則 空間環(huán)境滿足人的活動要求 生態(tài)環(huán)境要有益于人的生理要求 視覺環(huán)境要滿足人的心理需求 文化環(huán)境要達到陶冶人的需求 人文環(huán)境要照顧人的交往要求 智能環(huán)境要預計人的信息要求 管理環(huán)境要符合人的方便要求 小區(qū)規(guī)劃的參考標準 一級指標 二級標準 細部標準 權重比 規(guī)劃布局 25% 綜合效益 略 略 環(huán)境處理 區(qū)內環(huán)境 群體組織 20% 衛(wèi)生要求 安全要求 群體組織 20% 鄰里關系 群體空間與地方特色 道路交通 15% 道路系統(tǒng) 交通組織 道路選線與地形地貌 道路線形寬度與斷面 配套設施 15% 公建設施 車輛位置 管線設計 豎向設計 人防工程 綠化小品、植物配置 15% 整體空間環(huán)境效果 道路沿線景觀 公共綠地 社會效益 環(huán)境效益 經濟效益 第三步 建筑風格與小區(qū)環(huán)境 隨著市場的日趨成熟及競爭的加劇。小區(qū)環(huán)境設計成為地 產銷售的主要賣點之一。但是由于景觀環(huán)境剛剛起步。專業(yè) 人才缺乏；因此，市場中往往會造出美麗的“垃圾”。積數年之 經驗， APEX在這方面有著較為全面而細致的把握。 處理好建筑與時代精神的銜接 APEX的：“四不”觀點 不片面追求高檔豪華環(huán)境 不追求景觀環(huán)境公園化 不盲目追求歐陸風格 不追求單純滿足視覺功能的設計 綜合效益 10% 第四步 戶型的定位 這些是 APEX考量戶型優(yōu)劣的重要參照。 一級標準 二級標準 標準 權重比 適用性 平面空間布置綜合結果 朝向 家具布置 儲藏設施 陽臺設施 樓梯走道 公用設施 廚房 衛(wèi)生間 安全措施 結構安全 室內效果 室外效果 采光 通風 隔聲 材料設備的先進性 平面布局 保溫保熱 節(jié)水節(jié)能 經濟效益 略 略 安全性 環(huán)境性 可持續(xù)性 經濟性 第五步 功能的定位 功能定位對于樓盤而言是一個廣義的概念。一個樓盤從功能上看， 包括許多縱橫交錯的功能，它可以涵蓋樓盤使用價值的所有部分。 關于智能化的研判 1）、家庭部分 2）、社區(qū)部分 3）、智能化的七大基礎子系統(tǒng) 關于裝修的研判 1）、分析毛坯房與裝修房的利弊 2）、裝不裝修 —— 研究市場 隨著居住環(huán)境的改善，個性化追求是重要的趨勢。同時裝修的 “一條龍”“一站式”服務是現代生活工作節(jié)奏快速的必然要求。因 此，項目住宅的裝修問題是項目發(fā)展的重要策略，它直接影響著 銷售的速度。 第六步 物業(yè)管理的定位 物業(yè)管理是項目發(fā)展中不可缺少的一環(huán)，物業(yè)管理的定位是和 項目發(fā)展戰(zhàn)略定位緊密結合、相互和諧、相互支持的。市場消費 的日趨成熟，消費者更注重和生活密切相關的物業(yè)管理。因此 ， 物業(yè)管理在項目在項目發(fā)展中等定位顯得尤為重要。 研判物業(yè)管理的目標 挑選物業(yè)管理公司流程 確定物業(yè)管理的內容 管理費的確定流程 物業(yè)管理形象推廣設計 1)自己管理，實施要點。 2）委托他人管理策略設計 （略） （略） 肆、 營銷組織篇 在房地產市場日益成熟和競爭不斷加劇的今天，房地產項目發(fā)展的每一個環(huán)節(jié)都要求做到精而又精、疏而不漏。這就要求專業(yè)而富有實踐的地產營銷組織貫穿始終。從營銷機制策劃流程，到銷售計劃、入市時機、人員培訓等一系列環(huán)節(jié)，都要緊密結合，環(huán)環(huán)相扣。 貫穿始終的專業(yè)化營銷組織是阿佩克思全程策略的重要體現。 操作流程圖： 營銷組織 1. 設計小組 2. 方案招標 3. 方案評審 4. 設計預算 5. 提交施工圖 6. 工程施工招標 7. 設備造型招標 8. 監(jiān)理公司招標 設計流程 實施程序 第一步 項目設計操作流程 項目設計要在科學、藝術和哲學三個層面上進行探索，包括科學中的規(guī)律與規(guī)范、藝術中 的審美與創(chuàng)造以及哲學中的邏輯和辯證。 阿佩克思認為：建筑設計的成果決定建設項目的社會價值，即決定了在社會需求市場的認 可程度，決定了發(fā)展商的成本、利潤，決定了投資回收的速度 …… 總而言之，決定了本項目成 功與否。 項目任務書 設計小組 規(guī)劃方案招標 編寫項目規(guī)劃方案招標書，明確項目建設檔次、銷售對象，提出小區(qū)規(guī)劃的要求、總占地面積、建設面積、容積率、覆蓋率、綠化面積、外立面的要求等 發(fā)標前做好 以下工作 規(guī)劃方案投標單位 規(guī)劃方案評審 規(guī)劃方案確定 規(guī)劃方案報批 施工圖設計單位招標 開標、審標 ； ； 模在規(guī)定的范圍內由業(yè)主主持，超過規(guī)定的由規(guī)劃部門主持。 結合批準的總投資估算及市場情況，對各方案的經濟指標進行分析比較。 報請當地規(guī)劃、消防、環(huán)保部門批準，并按審批意見進行修改 設計小組選擇 3— 5家設計單位進行項目施工圖設計招標編寫施工圖設計招標書 評審內容：設計單位的信譽、質量 收標 收標 選定設計單位 擴初設計、設計概算 擴初審查 施工圖設計 施工圖審查 設計預算 交出正式施工圖 費用的高低、時間是否滿足 評審依據：科學、合理、實際 對擴初進行評議并提出修改意見 審查設計概算：工程量的計算，計取定額，設備材料費用 對建筑結構監(jiān)督審查，建筑裝修、材料的選用，功能用房的分配等 修改 通過 修改 通過 報批 修改 主要審查：編