【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 它包括： 空間環(huán)境、地表環(huán)境、綠化環(huán)境、建筑布局環(huán)境和文化環(huán)境。 研究的目標(biāo)是發(fā)掘出環(huán)境對(duì)物業(yè)定位和規(guī)劃帶來(lái)有“危害”限制 及“有利”的機(jī)會(huì)。 市場(chǎng)依據(jù) 一是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目進(jìn)行研究，從市場(chǎng)中抓細(xì)分市場(chǎng)， 為項(xiàng)目定位找出堅(jiān)強(qiáng)的支撐點(diǎn)。 二是把握主力客戶(hù)群的變化，從市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化中找出市場(chǎng)變‘ 化的必然結(jié)果。 成本依據(jù) 考量的三個(gè)因素： 成本與檔次、成本與利潤(rùn)、發(fā)展商的實(shí)力 第二步 小區(qū)規(guī)劃 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，小區(qū)規(guī)劃已成為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的 重要因素，小區(qū)規(guī)劃水平直接影響到項(xiàng)目能否順利銷(xiāo)售。作為 全程策略伙伴， APEX在長(zhǎng)期操盤(pán)和研究市場(chǎng)的基礎(chǔ)上對(duì)小區(qū) 規(guī)劃有著獨(dú)到的見(jiàn)解和處理原則， 。 遵循住宅的開(kāi)放性與識(shí)別性的規(guī)劃原則 1）、關(guān)于開(kāi)放性 它表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)理念上及住宅環(huán)境上的考量 2）、關(guān)于識(shí)別性 住宅本身的個(gè)性、唯一性、獨(dú)特性、排他性 3）、掌握開(kāi)放性與識(shí)別性的關(guān)系的 現(xiàn)代居住園區(qū)的規(guī)劃處理原則 空間環(huán)境滿足人的活動(dòng)要求 生態(tài)環(huán)境要有益于人的生理要求 視覺(jué)環(huán)境要滿足人的心理需求 文化環(huán)境要達(dá)到陶冶人的需求 人文環(huán)境要照顧人的交往要求 智能環(huán)境要預(yù)計(jì)人的信息要求 管理環(huán)境要符合人的方便要求 小區(qū)規(guī)劃的參考標(biāo)準(zhǔn) 一級(jí)指標(biāo) 二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)部標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重比 規(guī)劃布局 25% 綜合效益 略 略 環(huán)境處理 區(qū)內(nèi)環(huán)境 群體組織 20% 衛(wèi)生要求 安全要求 群體組織 20% 鄰里關(guān)系 群體空間與地方特色 道路交通 15% 道路系統(tǒng) 交通組織 道路選線與地形地貌 道路線形寬度與斷面 配套設(shè)施 15% 公建設(shè)施 車(chē)輛位置 管線設(shè)計(jì) 豎向設(shè)計(jì) 人防工程 綠化小品、植物配置 15% 整體空間環(huán)境效果 道路沿線景觀 公共綠地 社會(huì)效益 環(huán)境效益 經(jīng)濟(jì)效益 第三步 建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境 隨著市場(chǎng)的日趨成熟及競(jìng)爭(zhēng)的加劇。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)成為地 產(chǎn)銷(xiāo)售的主要賣(mài)點(diǎn)之一。但是由于景觀環(huán)境剛剛起步。專(zhuān)業(yè) 人才缺乏；因此，市場(chǎng)中往往會(huì)造出美麗的“垃圾”。積數(shù)年之 經(jīng)驗(yàn)， APEX在這方面有著較為全面而細(xì)致的把握。 處理好建筑與時(shí)代精神的銜接 APEX的：“四不”觀點(diǎn) 不片面追求高檔豪華環(huán)境 不追求景觀環(huán)境公園化 不盲目追求歐陸風(fēng)格 不追求單純滿足視覺(jué)功能的設(shè)計(jì) 綜合效益 10% 第四步 戶(hù)型的定位 這些是 APEX考量戶(hù)型優(yōu)劣的重要參照。 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重比 適用性 平面空間布置綜合結(jié)果 朝向 家具布置 儲(chǔ)藏設(shè)施 陽(yáng)臺(tái)設(shè)施 樓梯走道 公用設(shè)施 廚房 衛(wèi)生間 安全措施 結(jié)構(gòu)安全 室內(nèi)效果 室外效果 采光 通風(fēng) 隔聲 材料設(shè)備的先進(jìn)性 平面布局 保溫保熱 節(jié)水節(jié)能 經(jīng)濟(jì)效益 略 略 安全性 環(huán)境性 可持續(xù)性 經(jīng)濟(jì)性 第五步 功能的定位 功能定位對(duì)于樓盤(pán)而言是一個(gè)廣義的概念。一個(gè)樓盤(pán)從功能上看， 包括許多縱橫交錯(cuò)的功能，它可以涵蓋樓盤(pán)使用價(jià)值的所有部分。 關(guān)于智能化的研判 1）、家庭部分 2）、社區(qū)部分 3）、智能化的七大基礎(chǔ)子系統(tǒng) 關(guān)于裝修的研判 1）、分析毛坯房與裝修房的利弊 2）、裝不裝修 ——研究市場(chǎng) 隨著居住環(huán)境的改善，個(gè)性化追求是重要的趨勢(shì)。同時(shí)裝修的 “一條龍”“一站式”服務(wù)是現(xiàn)代生活工作節(jié)奏快速的必然要求。因 此，項(xiàng)目住宅的裝修問(wèn)題是項(xiàng)目發(fā)展的重要策略，它直接影響著 銷(xiāo)售的速度。 第六步 物業(yè)管理的定位 物業(yè)管理是項(xiàng)目發(fā)展中不可缺少的一環(huán)，物業(yè)管理的定位是和 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位緊密結(jié)合、相互和諧、相互支持的。市場(chǎng)消費(fèi) 的日趨成熟，消費(fèi)者更注重和生活密切相關(guān)的物業(yè)管理。因此 ， 物業(yè)管理在項(xiàng)目在項(xiàng)目發(fā)展中等定位顯得尤為重要。 研判物業(yè)管理的目標(biāo) 挑選物業(yè)管理公司流程 確定物業(yè)管理的內(nèi)容 管理費(fèi)的確定流程 物業(yè)管理形象推廣設(shè)計(jì) 1)自己管理，實(shí)施要點(diǎn)。 2）委托他人管理策略設(shè)計(jì) （略） （略） 肆、 營(yíng)銷(xiāo)組織篇 在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟和競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的今天，房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要求做到精而又精、疏而不漏。這就要求專(zhuān)業(yè)而富有實(shí)踐的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組織貫穿始終。從營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制策劃流程，到銷(xiāo)售計(jì)劃、入市時(shí)機(jī)、人員培訓(xùn)等一系列環(huán)節(jié)，都要緊密結(jié)合，環(huán)環(huán)相扣。 貫穿始終的專(zhuān)業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)組織是阿佩克思全程策略的重要體現(xiàn)。 操作流程圖： 營(yíng)銷(xiāo)組織 1. 設(shè)計(jì)小組 2. 方案招標(biāo) 3. 方案評(píng)審 4. 設(shè)計(jì)預(yù)算 5. 提交施工圖 1. 工程施工招標(biāo) 2. 設(shè)備造型招標(biāo) 3. 監(jiān)理公司招標(biāo) 設(shè)計(jì)流程 實(shí)施程序 第一步 項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作流程 項(xiàng)目設(shè)計(jì)要在科學(xué)、藝術(shù)和哲學(xué)三個(gè)層面上進(jìn)行探索，包括科學(xué)中的規(guī)律與規(guī)范、藝術(shù)中 的審美與創(chuàng)造以及哲學(xué)中的邏輯和辯證。 阿佩克思認(rèn)為：建筑設(shè)計(jì)的成果決定建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值，即決定了在社會(huì)需求市場(chǎng)的認(rèn) 可程度，決定了發(fā)展商的成本、利潤(rùn)，決定了投資回收的速度 …… 總而言之，決定了本項(xiàng)目成 功與否。 項(xiàng)目任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)小組 規(guī)劃方案招標(biāo) 編寫(xiě)項(xiàng)目規(guī)劃方案招標(biāo)書(shū)，明確項(xiàng)目建設(shè)檔次、銷(xiāo)售對(duì)象，提出小區(qū)規(guī)劃的要求、總占地面積、建設(shè)面積、容積率、覆蓋率、綠化面積、外立面的要求等 發(fā)標(biāo)前做好 以下工作 規(guī)劃方案投標(biāo)單位 規(guī)劃方案評(píng)審 規(guī)劃方案確定 規(guī)劃方案報(bào)批 施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo) 開(kāi)標(biāo)、審標(biāo) ； ； 模在規(guī)定的范圍內(nèi)由業(yè)主主持，超過(guò)規(guī)定的由規(guī)劃部門(mén)主持。 結(jié)合批準(zhǔn)的總投資估算及市場(chǎng)情況，對(duì)各方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析比較。 報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、環(huán)保部門(mén)批準(zhǔn)，并按審批意見(jiàn)進(jìn)行修改 設(shè)計(jì)小組選擇 3—5家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)編寫(xiě)施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū) 評(píng)審內(nèi)容：設(shè)計(jì)單位的信譽(yù)、質(zhì)量 收標(biāo) 收標(biāo) 選定設(shè)計(jì)單位 擴(kuò)初設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)概算 擴(kuò)初審查 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 設(shè)計(jì)預(yù)算 交出正式施工圖 費(fèi)用的高低、時(shí)間是否滿足 評(píng)審依據(jù)：科學(xué)、合理、實(shí)際 對(duì)擴(kuò)初進(jìn)行評(píng)議并提出修改意見(jiàn) 審查設(shè)計(jì)概算：工程量的計(jì)算，計(jì)取定額，設(shè)備材料費(fèi)用 對(duì)建筑結(jié)構(gòu)監(jiān)督審查，建筑裝修、材料的選用，功能用房的分配等 修改 通過(guò) 修改 通過(guò) 報(bào)批 修改 主要審查：編制數(shù)據(jù)，工程量，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備材料價(jià)格 報(bào)請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、市政等部門(mén)批準(zhǔn) 第二步 實(shí)施程序階段 建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施階段，是將設(shè)計(jì)藍(lán)圖轉(zhuǎn)化為商品。在這個(gè)階段要正確處理好工期、質(zhì)量、投資三者間的關(guān)系，要以主動(dòng)的系統(tǒng)控制思想，以預(yù)防為主，正確協(xié)調(diào)三者間的關(guān)系，以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 （一）工程施工招標(biāo)流程 項(xiàng)目實(shí)施 監(jiān)理公司選擇 工程招投標(biāo)小組 選擇參加投標(biāo)的施工隊(duì)伍 編制標(biāo)書(shū) 發(fā)收標(biāo) 開(kāi)評(píng)標(biāo) 一般選擇 35家單位，具有相當(dāng)?shù)哪芰?