某地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系(密檔)(編輯修改稿)
2025-03-11 21:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5 銷(xiāo)售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 內(nèi)部收益率IRR %萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目： 6銷(xiāo)售凈利率 銷(xiāo)售凈利率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷(xiāo)售收入 100% （項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) =項(xiàng)目利潤(rùn) 期間費(fèi)用 所得稅） 為什么用銷(xiāo)售凈利率取代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)？ ? 以銷(xiāo)售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷(xiāo)售凈利率為 9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降 9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本； ? 銷(xiāo)售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷(xiāo)售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本 +期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？ “回報(bào)”是稅前利潤(rùn)還是稅后利潤(rùn)？ 6總投資回報(bào)率 總投資回報(bào)率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 100% （項(xiàng)目總投資 =總開(kāi)發(fā)成本 +期間費(fèi)用） 總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。 6銷(xiāo)售毛利率 銷(xiāo)售毛利率 %=項(xiàng)目利潤(rùn) /銷(xiāo)售收入 100% （項(xiàng)目利潤(rùn) =銷(xiāo)售收入 開(kāi)發(fā)成本 營(yíng)業(yè)稅及附加） 銷(xiāo)售毛利率的意義： 在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷(xiāo)售收入可以用來(lái)抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。 銷(xiāo)售毛利率和銷(xiāo)售凈利率的關(guān)系： 銷(xiāo)售毛利率 銷(xiāo)售凈利率 =銷(xiāo)售稅、費(fèi)率 6獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)） 現(xiàn)值指數(shù)可以理解為 1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。 ?計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為 10%。 ?現(xiàn)值指數(shù)＞ 1 說(shuō)明收益超過(guò)成本，投資收益率超過(guò)期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜ 1 說(shuō)明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。 ?如果以?xún)?nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù) =1 獲利指數(shù) = 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 /現(xiàn)金流出現(xiàn)值 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計(jì)投資計(jì)劃：地價(jià)支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷(xiāo)售面積 10 15 10 35
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