【文章內(nèi)容簡介】 有實力的項目管理承包商（公司或公司聯(lián)營體），對項目的全過程進(jìn)行集成化的管理，如圖 ，在國外也常簡稱為管理承包（ Management Contracting， MC）。 業(yè)主 管理承包商 合同關(guān)系 管理協(xié)調(diào)關(guān)系 圖 項目管理承包模式的組織形式 建筑師 工料測量師 結(jié)構(gòu)工程師 設(shè)備工程師 施工承包商 施工承包商 施工承包商 施工分包商 設(shè)備租賃商 供應(yīng)商 施工分包商 設(shè)備租賃商 供應(yīng)商 施工分包商 設(shè)備租賃商 供應(yīng)商 （ 1）優(yōu)點： 1）可充分發(fā)揮管理承包商在項目管理方面的專業(yè)技能，為業(yè)主統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理項目的設(shè)計與施工，減少矛盾； 2）管理承包商負(fù)責(zé)管理整個施工前的階段和施工階段，有利于減少設(shè)計變更； 3）可方便地采用分階段發(fā)包，有利于縮短工期； 4）一般管理承包商承擔(dān)的風(fēng)險較低，有利于激勵其在項目管理中的積極性和主觀能動性，充分發(fā)揮其專業(yè)特長。 項目管理承包的優(yōu)缺點 項目管理承包的優(yōu)缺點 （ 2）缺點： 1）業(yè)主與施工承包商沒有合同關(guān)系，因而控制施工難度較大； 2）管理承包商與設(shè)計單位之間的目標(biāo)差異可能影響相互間的協(xié)調(diào)關(guān)系； 3）與傳統(tǒng)模式相比，增加了一個管理層，增加了管理費； 4）項目的造價、質(zhì)量和進(jìn)度控制過度依賴管理承包商。 項目管理（ Project Management， PM） 這種模式提供的項目管理服務(wù)通常包括項目前期的咨詢以及實施期間的管理服務(wù)，它雖然與PMC模式類似，但項目管理公司不與承包商訂立合同，只是管理協(xié)調(diào)關(guān)系。這種模式的服務(wù)范圍更廣，因而也可以叫做項目管理一體化模式。 從本質(zhì)上來說，這種模式是屬于管理型的模式，不是風(fēng)險承包型的模式。 業(yè)主 施工總承包商 合同關(guān)系 管理協(xié)調(diào)關(guān)系 圖 項目管理模式的組織形式 建筑師 工料測量師 結(jié)構(gòu)工程師 設(shè)備工程師 施工分包商 設(shè)備租賃商 供應(yīng)商 項目管理公司 （ 1）優(yōu)點： 1）由項目經(jīng)理代替業(yè)主管理所委托的工作，往往從項目建設(shè)一開始就對項目全過程進(jìn)行管理，可以充分發(fā)揮項目經(jīng)理在這方面的經(jīng)驗和優(yōu)勢，有一個統(tǒng)一的管理思路； 2）當(dāng)業(yè)主同時具有多個項目時，可以避免因本單位派出的項目管理人員缺乏經(jīng)驗而導(dǎo)致的失誤和損失； 3）業(yè)主可以比較方便的提出必要的設(shè)計和施工方面的變更； 4）業(yè)主可以對投資、進(jìn)度和質(zhì)量控制得較好，有利于控制承包商的索賠。 （ 2）缺點： 項目經(jīng)理的選擇至關(guān)重要，如果選擇不好，容易導(dǎo)致大的失誤。 項目管理模式的優(yōu)缺點 建筑工程管理模式（ Construction Management Approach，簡稱 CM模式） 建筑工程管理模式又稱階段發(fā)包方式（ Phased Construction Method）或稱快速路徑方式（ Fast Track Method），最先在美國產(chǎn)生，是在國外較為流行的一種合同管理模式。這種模式采用的是“邊設(shè)計、邊發(fā)包、邊施工”的階段性發(fā)包方式。 設(shè)計階段 雇傭設(shè)計人員 招標(biāo) 、 簽訂合同 施 工 階 段 單一施工合同 連續(xù)建設(shè)模式發(fā)包方式 雇傭設(shè)計人員和 CM工作人員 基礎(chǔ)工程 鋼架工程 屋頂構(gòu)筑 外墻工程 裝修工程 設(shè)備安裝 室外綠化 施 工 階 段 分階段發(fā)包的多個施工合同 階段發(fā)包方式 圖 連續(xù)建設(shè)模式發(fā)包方式和階段發(fā)包方式對比圖 CM模式一快速路徑法施工 階段發(fā)包方式的最大優(yōu)點： ? 可以縮短工程從規(guī)劃、設(shè)計到竣工的周期，整個工程可以提前投產(chǎn)，節(jié)約投資，減少投資風(fēng)險，較早地取得收益； ? CM經(jīng)理早期即介入設(shè)計管理，因而設(shè)計者可聽取 CM經(jīng)理的建議，預(yù)先考慮施工因素，以改進(jìn)設(shè)計的可施工性，還可運用價值工程改進(jìn)設(shè)計，以節(jié)省投資； ? 設(shè)計一部分，競爭性招標(biāo)一部分，并及時施工，因而設(shè)計變更較少。 CM模式的優(yōu)缺點 CM模式的優(yōu)缺點 缺點： ? 分項招標(biāo)可能導(dǎo)致承包費用較高，因而要做好分析比較； ? 業(yè)主方在項目完成前無法知道項目的總造價，對項目的前期投資控制不利。 業(yè)主 業(yè)主或咨詢工程師（規(guī)劃與預(yù)算） 代理型CM經(jīng)理 施工總承包 供應(yīng)商 供應(yīng)商 分包商 分包商 形式一：代理型 CM模式 形式二：風(fēng)險型 CM模式 合同關(guān)系 協(xié)調(diào)關(guān)系 圖 CM模式的兩種實現(xiàn)形式 建筑師 /工程師 業(yè)主 業(yè)主或咨詢工程師（規(guī)劃與預(yù)算） 風(fēng)險型CM經(jīng)理 供應(yīng)商 供應(yīng)商 分包商 分包商 建筑師 /工程師 （ 1）代理型 CM模式（“ Agency”CM） 采用這種形式時， CM經(jīng)理是業(yè)主的咨詢和代理，替業(yè)主管理項目，按照項目規(guī)模、服務(wù)范圍和時間長短收取服務(wù)費，一般采用固定酬金加管理費，其報酬一般按照項目總成本的1%~3%計算。業(yè)主在各施工階段和承包商簽訂工程施工合同。 （ 2）風(fēng)險型 CM模式（“ At –Risk” CM）。 采用這種形式， CM經(jīng)理在開發(fā)和設(shè)計階段相當(dāng)于業(yè)主的顧問，在施工階段擔(dān)任總承包商的角色，一般業(yè)主要求 CM經(jīng)理提出保證最高價格（ Guaranteed Maximum Price， GMP）以保證業(yè)主的投資控制。如最后結(jié)算超過 GMP，由 CM經(jīng)理的公司賠償；如果低于 GMP，節(jié)約的投資歸業(yè)主，但可按約定給予 CM經(jīng)理的公司一定比例的獎勵性提成。這里的GMP包括工程的預(yù)算總成本（包括工程的直接成本、間接成本）和 CM經(jīng)理的酬金（包含管理費、風(fēng)險費、利潤、稅金等），但不包括業(yè)主方的不可預(yù)見費、管理費、設(shè)計費、土地費、拆遷費和其他業(yè)主自行采購、發(fā)包的工程費用?？偟膩碚f，相對于代理型 CM模式，風(fēng)險型 CM經(jīng)理的服務(wù)費率要高一些，一般占項目總成本的 4%~7%左右。 BOT 模式 BOT有時也稱為“特許經(jīng)營權(quán)”（ Concession）方式，它是指某一財團(tuán)或若干投資人作為項目的發(fā)起人，從一個國家的中央或地方政府獲得某項基礎(chǔ)設(shè)施的特許建造經(jīng)營權(quán)，然后由此類發(fā)起人聯(lián)合其他各方組建股份制的項目公司，負(fù)責(zé)整個項目的融資、設(shè)計、建造和運營。在整個特許期內(nèi)，項目公司通過項目的運營獲得利潤。有時地方政府考慮到運營收費（如過橋費）不能過高，可能給項目公司一些優(yōu)惠條件（如將一片土地給項目公司開發(fā)經(jīng)營），以便項目公司降低其運營收費標(biāo)準(zhǔn)。項目公司以運營和經(jīng)營所得利潤償還債務(wù)以及向股東分紅。在特許期屆滿時，整個項目由項目公司無償以極低的名義價格移交給東道國地方政府。 BOT方式中的各參與方還包括地方政府、各類金融機(jī)構(gòu)、運營公司、保險公司等，他們都為項目的成功實施承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 發(fā)行證券各種基金商業(yè)銀行出口信貸項目用戶保險公司總承包商各種投資者項目承辦人經(jīng)營開發(fā)公司各綜合開發(fā)公司項 目 公 司設(shè)計咨詢公司施工承包商供應(yīng)商政府顧問機(jī)構(gòu)（財務(wù)、法律）項目股東（股本金）各種金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人（貸款）發(fā)行證券各種基金商業(yè)銀行出口信貸項目用戶保險公司總承包商各種投資者項目承辦人經(jīng)營開發(fā)公司各綜合開發(fā)公司項 目 公 司設(shè)計咨詢公司施工承包商供應(yīng)商政府顧問機(jī)構(gòu)（財務(wù)、法律）顧問機(jī)構(gòu)（財務(wù)、法律）項目股東（股本金）項目股東（股本金）各種金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人（貸款）BOT方式的典型結(jié)構(gòu)框架 BOT的各類引申方式 BOOT（ BuildOwnOperateTransfer）建造 擁有 運營 移交 BOO（ BuildOwnOperate）建造 擁有 運營 BLT（ BuildLeaseTransfer）建造 租賃 移交 BT（ BuildTransfer）建造 移交 BTO（ BuildTransferOperate）建造 移交 運營 DOT（ DevelopOperateTransfer）開發(fā) 運營 移交 DBO （ DesignBuild Operate）設(shè)計 建造 運營 DBFO（ DesignBuild Finance –Operate）設(shè)計 建造 融資 運營 PUO（ ProcureUpgradeOperate）購買 更新 運營 ROT（ RehabilitateOperateTransfer）改建 運營 移交 ROO（ RehabilitateOwnOperate）改建 擁有 運營 TOT（ TransferOperateTransfer）移交 運營 移交 BOT方式的優(yōu)缺點 1）優(yōu)點： ? 能夠減少政府直接投資的財務(wù)負(fù)擔(dān)，避免了政府的債務(wù)風(fēng)險； ? 使急需建設(shè)而政府又無力投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目提前建成發(fā)揮作用，有利于滿足社會和公眾的需要，加速生產(chǎn)力的發(fā)展； ? BOT項目由外國的公司承擔(dān)時，能夠帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗等，有利于本國承包商的成長。 BOT方式的優(yōu)缺點 2）缺點 ? 采用 BOT方式承建的項目規(guī)模大，投資額高，建設(shè)和經(jīng)營期限長，涉及各方的風(fēng)險因素繁多復(fù)雜，在建造和經(jīng)營的過程中，各方均應(yīng)做好風(fēng)險防范和管理； ? 涉及的參與方較多，合同關(guān)系十分復(fù)雜，需要很高的項目管理水平； ? 項目收益的不確定性較大，政府在立項前需要做好充分的前期可行性研究及準(zhǔn)備工作； ? BOT項目的收入一般為當(dāng)?shù)刎泿?，須兌換成外匯匯入投資人所在國帳戶。如果項目公司的成員大多來自國外，項目建成后會有大量外匯流出； ? 有時項目公司運營服務(wù)收費太高，可能會引起產(chǎn)品或服務(wù)的最終用戶的不滿，甚至誘發(fā)社會問題。 PPP 模式 ? PPP（ PublicPrivatepartnership）模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式。 ? PPP與標(biāo)準(zhǔn) BOT的區(qū)別是政府不是把項目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任。 案例：國家體育場項目 ? 由中國中信集團(tuán)公司作為牽頭方的中信聯(lián)合體與北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司共同組建項目公司，負(fù)責(zé)項目的融資、建設(shè)和賽后的運營、維護(hù)和移交等。 ? 2023年 8月 9日 ,中國中信集團(tuán)聯(lián)合體分別與北京市人民政府、北京奧組委、北京市國有資產(chǎn)有限責(zé)任公司分別簽署了 《 特許權(quán)協(xié)議 》 、 《 國家體育場協(xié)議 》 和 《 合作經(jīng)營合同 》 。 ? 項目公司將獲得 2023年奧運會后 30年的國家體育場經(jīng)營權(quán)，中信聯(lián)合體通過 30年的運行回收投資， 2038年將國家體育場移交給北京市人民政府或其指定的接收人。 出資方 出資比例 北京市國資公司 58% 中信集團(tuán)聯(lián)合體 中信集團(tuán)公司 % 北京城建集團(tuán) % 美國金州集團(tuán) % 五、項目管理模式選擇 ? 選擇工程項目管理模式時，既要考慮各種模式特征，同時還要依據(jù)工程項目自身和各參與方的特點綜合考慮。 ? 一般來說，影響工程項目管理模式選取的主要因素有工程項目的范圍、工程進(jìn)度、項目復(fù)雜性以及合同計價方式等，不同的工程建設(shè)項目特點各異，應(yīng)該根據(jù)具體情況選擇最適宜的模式。 業(yè)主的平行發(fā)包方式 Traditional 業(yè)主 咨詢 設(shè)計 地下室施工 監(jiān)理 前期工作 勘察 基礎(chǔ)施工 上部結(jié)構(gòu)施工 設(shè)備安裝 裝修施工 水電施工 Risk Risk Risk Risk Risk Risk Risk Risk 有管理能力的業(yè)主 / 想接觸多個承包商的業(yè)主 設(shè)計 — 施工總承包 DesignBuild 業(yè)主 設(shè)計 施工 設(shè)備安裝 監(jiān)理 設(shè)計 施工總承包 前期工作 Risk Risk Risk 想減少風(fēng)險和麻煩的業(yè)主（設(shè)計還未進(jìn)行） 項目管理 (Project Management) 業(yè)主 設(shè)計 施工 設(shè)備安裝 監(jiān)理 前期