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正文內(nèi)容

中海_精裝修工程管理流程之合約管理_107ppt(編輯修改稿)

2025-03-11 11:24 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)主可能會(huì)指定承包人或其它承包人來(lái)完成室內(nèi)垃圾的清運(yùn),費(fèi)用將由業(yè)主確定各家分?jǐn)偙壤?,議標(biāo)時(shí)需提出并要求裝飾單位不得提出異議。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)(續(xù)) ? ( 9)現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)很重要,業(yè)主在議標(biāo)過(guò)程中應(yīng)提出強(qiáng)制性要求(而不是施工過(guò)程中提出,導(dǎo)致對(duì)方索賠保護(hù)費(fèi)用或不作為導(dǎo)致成品損壞)明確如因裝飾單位自身保護(hù)不利而造成的一切損失應(yīng)由裝飾單位自己承擔(dān)。廣州公司要求地面的成品保護(hù)措施為:石材地面及窗臺(tái)板面完成面貼一層油紙,再加一層夾板或纖維板保護(hù) ,而地磚部分則為要求在其表面覆蓋一定厚度的保護(hù)膜以達(dá)到保護(hù)效果 ,且此部分費(fèi)用已包括在投標(biāo)總價(jià)內(nèi)。 ? ( 10)地面波打線、門(mén)檻石等項(xiàng)目的寬度容易因裝修排版、施工誤差等原因造成局部尺寸加寬,導(dǎo)致施工單位的零星索賠較多。建議規(guī)定加寬或者減少在 50mm以?xún)?nèi)(包括 50mm)的,結(jié)算數(shù)量依舊按清單描述的寬度計(jì)算,與之相鄰的其它材料的工程量亦不減少,單價(jià)不再調(diào)整;超過(guò)50mm的部分,可以按地面飾面項(xiàng)目計(jì)取材料差價(jià)。但波打線的寬度超過(guò)50mm的,應(yīng)報(bào)請(qǐng)業(yè)主同意后,方可施工(因涉及到整體設(shè)計(jì),需設(shè)計(jì)確認(rèn)后方可施工)。 地面波打線、門(mén)檻石等項(xiàng)目的寬度容易因裝修排版、施工誤差等原因造成局部尺寸加寬,導(dǎo)致施工單位的零星索賠較多。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)(續(xù)) ? ( 11)施工過(guò)程中,衛(wèi)生間吊頂高度可能有微小調(diào)整(如預(yù)埋管線等因素),但無(wú)本質(zhì)上的差異,不論調(diào)高或調(diào)低,應(yīng)要求數(shù)量結(jié)算依舊按清單描述的高度及面積計(jì)算,與之相鄰的墻面拋光磚的工程量亦不減少或增加,單價(jià)不再調(diào)整。避免過(guò)多的簽證及索賠的出現(xiàn)。 另要求廚衛(wèi)墻面磚鋪貼高度必須高出吊頂以上至少 100mm。 ? ( 12)合約上要注意由于設(shè)計(jì)要求、排版方式等導(dǎo)致的一些成本變化或者裝飾單位容易偷工減料的部位。如規(guī)定長(zhǎng)度在 (包括 )以?xún)?nèi)的所有窗臺(tái)板及門(mén)檻石,石材必須為整板鋪貼,不得切分。 ? ( 13)甲供材料的種類(lèi)及材料提供的方式要明確,由誰(shuí)提下料清單、什么時(shí)間提出、磨邊及切割由誰(shuí)負(fù)責(zé)、貨到后的卸貨及搬運(yùn)由誰(shuí)完成、驗(yàn)收貨物的方式、驗(yàn)收參與的人員等都要在合約中明確規(guī)定清晰,避免后期相互扯皮。 相片及圖像位置 衛(wèi)生間吊頂高度可能有微小調(diào)整導(dǎo)致相鄰的墻面磚的工程量變化。 廚房 櫥柜的地面及墻面; 衛(wèi)生間洗手柜 地面 和墻面是否滿鋪 磚要注意。 窗臺(tái)板的 排版方式改變是裝飾單位容易偷工減料的部位。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)(續(xù)) ? ( 14)對(duì)于業(yè)主提供的裝飾材料,應(yīng)要求裝飾單位在使用時(shí)仔細(xì)挑選,物料在色差、平整度等方面的一些業(yè)主認(rèn)可的缺陷,應(yīng)通過(guò)挑選使用將其消除。如果缺陷程度較為嚴(yán)重,無(wú)法通過(guò)施工工藝將其消除(如色澤、紋理差異較大等),裝飾應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主請(qǐng)求處理,擅自施工造成觀感效果不良,為小業(yè)主不能接受的,應(yīng)由裝飾單位承擔(dān)全部責(zé)任。 ? ( 15)所有墻地面填縫劑的顏色要規(guī)定,否則后期容易被施工單位索賠。另涂料的施工工藝也必須明確,如底漆及面積各幾遍?面漆是用滾筒滾,還是用氣泵噴等?都涉及到造價(jià)及最終的質(zhì)量問(wèn)題。 ? ( 16)同一套房間內(nèi)的石材既存在甲供材料,又存在裝飾單位自行購(gòu)買(mǎi)的,應(yīng)要求承包人參照業(yè)主設(shè)計(jì)部及地盤(pán)提供的材料樣板,盡量選用色澤、觀感相近的材料。避免出現(xiàn)后期交樓出現(xiàn)的返工現(xiàn)場(chǎng),導(dǎo)致成本增加。 相片及圖像位置 裝飾單位在使用時(shí)有義務(wù)及責(zé)任仔細(xì)挑選 甲供材料且同時(shí)還應(yīng) 盡量選用色澤、觀感相近的乙供材料以保證整體效果。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)(續(xù)) ? ( 17)因甲供材料涉及到施工損耗率的問(wèn)題,因此要求投標(biāo)單位填報(bào)損耗率進(jìn)行統(tǒng)一考慮,評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)將損耗部分計(jì)入合同總價(jià)中進(jìn)行綜合分析(否則容易導(dǎo)致中標(biāo)價(jià)低結(jié)算價(jià)高的情況)。且超出損耗率部分的超領(lǐng)材料應(yīng)加倍扣款(廣州公司為采購(gòu)價(jià)格的 ),防止領(lǐng)用單位買(mǎi)賣(mài)材料。 ? ( 18)因裝飾工程甲供材料品種較多,對(duì)應(yīng)供數(shù)量的準(zhǔn)確性要求較高,因此招標(biāo)分判時(shí)必須提供清單數(shù)量(建議自行計(jì)算并多重復(fù)核)供投標(biāo)單位參考,如果投標(biāo)單位對(duì)甲供材料數(shù)量提出修改的,應(yīng)組織人員進(jìn)行核對(duì),確保應(yīng)供量的準(zhǔn)確性。 ? 裝飾工程甲供材料動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)表 .xls 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)(續(xù)) ? ( 19)工程量計(jì)算部位需要提醒的是: 室內(nèi)及公共部分各裝飾項(xiàng)目(包括但不限于地磚、墻磚、波打線、踢腳線及涂料等)的工程量已包括了所有門(mén)窗洞口四周的工程量; 櫥柜的地柜、吊柜的背面可以不貼磚,需用抹灰抹平至墻磚完成面,且櫥柜安裝后各邊至少進(jìn)入櫥柜內(nèi)側(cè)100mm(另需確保櫥柜背面必須安裝背板); 衛(wèi)生間洗手臺(tái)后墻面也不貼磚,規(guī)定同櫥柜背面。 ? ( 20)注意最后一筆付款時(shí)應(yīng)有所保留,一定要等到裝飾單位與物質(zhì)供貨單位核對(duì)完整個(gè)供貨數(shù)量后再支付。否則,一是可能超領(lǐng)材料過(guò)多,合約尾款不夠扣造成超付;二是裝飾單位糧款拿完后不積極配合供貨單位對(duì)數(shù),造成供貨單位糧款支付拖延(機(jī)電單位同樣涉及該問(wèn)題)。 (裝飾工程注意事項(xiàng)完) (三)櫥柜工程分判注意事項(xiàng) 單位的考察、選擇 應(yīng)以考察其櫥柜工廠為主(必看項(xiàng)目),同時(shí)再考察其已完工地產(chǎn)項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)櫥柜(考察其安裝水平)。 ? ( 1)應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅櫥柜工程進(jìn)行考察而不是樣板房櫥柜,后者無(wú)法看到其在大批量裝飾工程施工過(guò)程中的真正手工質(zhì)量。且要考察其已完工項(xiàng)目,在建項(xiàng)目實(shí)際看不出任何安裝能力。 ? ( 2)考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動(dòng)化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相匹配。 ? ( 3)考察其安裝質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問(wèn)題(如打膠、門(mén)板拼接整齊程度等),不能以偏概全,可多看幾套櫥柜。 分判的時(shí)間 櫥柜工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在裝飾單位進(jìn)場(chǎng)后半個(gè)月左右開(kāi)展較為合適,具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)間視裝飾工程的進(jìn)度而定(主要定標(biāo)后確定現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際尺寸安排工廠生產(chǎn),且能提供實(shí)際尺寸配合裝飾單位鋪貼墻地磚)。整個(gè)櫥柜工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為 25天(從收到招標(biāo)圖紙開(kāi)始計(jì)算到定標(biāo),預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù))。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng) ? ( 1)櫥柜的柜身板及門(mén)板基材、臺(tái)面石的質(zhì)量直接影響到櫥柜的整體質(zhì)量,但一般基材及臺(tái)面石廠家為專(zhuān)業(yè)性質(zhì),因此建議由業(yè)主直接采用詢(xún)價(jià)的方式確定木板基材、臺(tái)面石的品牌及采購(gòu)價(jià)格,然后以甲指已供的方式進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)(可多選定品牌范圍)。以避免櫥柜單位偷工減料,保證工程質(zhì)量。 ? ( 2)所有櫥柜生產(chǎn)材料在櫥柜生產(chǎn)前,須報(bào)送樣板供業(yè)主設(shè)計(jì)管理部審批確認(rèn),并將按最終確定的樣板進(jìn)行驗(yàn)收。 ? ( 3)櫥柜與墻、地面打膠的費(fèi)用應(yīng)包括在合同總價(jià)之中。 ? ( 4)洗滌盆、整項(xiàng)去水設(shè)施的供應(yīng)與安裝工作應(yīng)包括在本合同總價(jià)中。 ? ( 5)煤氣爐、抽油煙機(jī)等廚房甲供物資的安裝工作應(yīng)由櫥柜單位承擔(dān),且安裝費(fèi)用已包括在中標(biāo)總價(jià)中。 為避免櫥柜單位偷工減料,櫥柜的柜身板及門(mén)板基材、臺(tái)面石等主要材料應(yīng)采用甲指已供的方式進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。 相片及圖像位置 櫥柜周邊接口墻地面收口處理(如打膠)的費(fèi)用包括在櫥柜總價(jià)中。 洗滌盆、整項(xiàng)去水設(shè)施的供應(yīng)與安裝工作應(yīng)包括在本合同總價(jià)中。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)(續(xù)) ? ( 6)柜體內(nèi)所有電位、煤氣管、水管的開(kāi)孔、臺(tái)面板及水龍頭部位的開(kāi)孔無(wú)論數(shù)量多少,均應(yīng)由櫥柜單位完成,其費(fèi)用已包括在合同總價(jià)之中。( 煤氣爐地柜門(mén)板增加透氣口應(yīng)該提前與煤氣公司溝通,避免后期驗(yàn)收不通過(guò) ) 。 ? ( 7)櫥柜單位提供的材料要滿足當(dāng)?shù)卣块T(mén)提出的室內(nèi)環(huán)保要求,且應(yīng)由櫥柜單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書(shū)。 ? ( 8)櫥柜清單往往以長(zhǎng)度為單位進(jìn)行報(bào)價(jià),因此為避免因?yàn)閷?shí)際現(xiàn)場(chǎng)長(zhǎng)度與設(shè)計(jì)長(zhǎng)度存在一定差別的情況而引致的索賠,建議要求櫥柜單位下料前復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)尺寸,可明確現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際尺寸與招標(biāo)圖紙間的差異在正負(fù) 100mm延長(zhǎng)米內(nèi)都不予調(diào)整價(jià)格。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)(續(xù)) ? ( 9)為避免櫥柜單位在安裝階段提出運(yùn)輸問(wèn)題的索賠,可提出若現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有垂直運(yùn)輸工具不能滿足運(yùn)輸或施工需要,應(yīng)由櫥柜單位自行解決,且不得向要求額外的費(fèi)用及工期索償。 ? ( 10)如要節(jié)約櫥柜成本,應(yīng)主要從設(shè)計(jì)出發(fā),在臺(tái)面石檔次、門(mén)板飾面材料(用普通防火膠板或三聚氰胺飾面板等)、把手的設(shè)計(jì)款式及各類(lèi)小五金檔次上進(jìn)行降低。廣州公司中海金沙馨園通過(guò)上述方式節(jié)減成本,最終達(dá)到平均 2,700元 /套, 960元 /m的較低價(jià)格。而樓盤(pán)檔次較高的中海璟暉華庭則為平均 8,018元 /套, 2,010元 /m的較高價(jià)格。 ? ( 11)定標(biāo)前應(yīng)確認(rèn)該單位提供的是何種發(fā)票,我們目前要求的是建安發(fā)票。 (櫥柜工程注意事項(xiàng)完) (四)木門(mén)工程分判注意事項(xiàng) 單位的考察、選擇 單位考察的方式應(yīng)以考察其木門(mén)工廠為主(必看項(xiàng)目),同時(shí)再考察其已完工地產(chǎn)項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)木門(mén)工程(考察其安裝水平)。 ? ( 1)應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅木門(mén)工程進(jìn)行考察而不是樣板房木門(mén)。且最好考察其已完工項(xiàng)目,方能體現(xiàn)其的安裝能力;如再能考察其在建項(xiàng)目(安裝過(guò)程),亦可以了解其門(mén)框安裝過(guò)程的工藝及技術(shù)水平。 ? ( 2)考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動(dòng)化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相匹配。 ? ( 3)考察其安裝質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問(wèn)題(如油漆水平、安裝工藝、飾面線條的加工水平等),不能以偏概全,可多看幾樘木門(mén)。 分判時(shí)間 木門(mén)工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在裝飾單位定標(biāo)后半個(gè)月左右開(kāi)展較為合適,具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)間視裝飾工程的進(jìn)度而定(主要定標(biāo)后確定現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際尺寸安排工廠生產(chǎn),盡早安裝門(mén)框方便裝飾公司收口)。整個(gè)木門(mén)工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為 25天(從收到招標(biāo)圖紙開(kāi)始計(jì)算到定標(biāo),預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù))。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng) ? ( 1)廣州公司木門(mén)的小五金為甲供,因此總價(jià)中應(yīng)包括小五金的安裝單價(jià),且對(duì)安裝小五金應(yīng)單獨(dú)報(bào)價(jià)以備變更使用。甲供材料的領(lǐng)用及超領(lǐng)罰款同樣適用于小五金。 ? ( 2)木門(mén)單價(jià)應(yīng)要求投標(biāo)單位拆分分析,其中應(yīng)包括防火門(mén)芯單價(jià)、飾面木皮或飾面板單價(jià)、實(shí)木飾線單價(jià)、防火膠板單價(jià)、甲供小五金安裝單價(jià)、乙供小五金供應(yīng)及安裝單價(jià)等。以備我們審核價(jià)格及變更之用。 ? ( 3)木門(mén)門(mén)扇四周側(cè)邊木線條要說(shuō)明是實(shí)木線條還是貼木皮的復(fù)合實(shí)木線條,價(jià)格相差較大,容易被施工單位偷工減料。 門(mén)扇四周側(cè)邊封邊線條及門(mén)框線條 是實(shí)木線條還是貼木皮的復(fù)合實(shí)木線條是木門(mén)單位偷工減料的主要位置。 合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)(續(xù)) ? (4)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工情況,門(mén)框的做法目前一般為兩類(lèi):常規(guī)底框方式或一次成型方式,最好能招標(biāo)過(guò)程制定出確定的安裝方式。
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