【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 土建 /裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的確定 ： 根據(jù)施工和現(xiàn)場(chǎng)管理要求對(duì)土建與裝修完成的工作內(nèi)容進(jìn)行明確。 責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部組織，產(chǎn)品開發(fā)部、采購管理部、成本管理部參與。 工作程序： 1）工程部在主體項(xiàng)目招標(biāo)前根據(jù)土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰施工更有利于成品保護(hù)、更能保證質(zhì)量、更有利于成本控制的原則對(duì)裝修的基礎(chǔ)部分的施工進(jìn)行劃分。 2）各相關(guān)部門配合工程部從設(shè)計(jì)、成本角度進(jìn)行充分論證，確定土建與各自施工范圍，土建總包合同中應(yīng)加入精裝修工程要求的相關(guān)條款。 工作接口及工作周期： 在主體 招標(biāo)前完成；要求在 2－ 3 天完成。 工作提示： 1) 為在招標(biāo)時(shí)明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項(xiàng)工作在招標(biāo)之前確九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 14 定； 2) 需明確的施工內(nèi)容有：樓梯間及其他公共部位的內(nèi)裝修，樓地面找平層，衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)的防水，樓梯窗前欄桿等，為保證質(zhì)量，一般由裝修單位施工。土建總包單位一般完成外墻裝修，室內(nèi)墻面、天棚的抹灰，水電管的埋設(shè)等，對(duì)裝修設(shè)計(jì)有吊頂?shù)奶炫?、梁面等可不要求抹面以降低成本? 相關(guān)附件： 土建精裝修交接標(biāo) 樣板房施工單位選擇 ： 責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織，其他部門參與。 工作程序： 責(zé)任部門負(fù)責(zé)推薦樣板房裝修單位，通過直接委托或招標(biāo)方式確定施工單位。 工作接口及工作周期： 在精裝修樣板房施工圖完成時(shí)進(jìn)行；要求在 2025 天完成。 工作提示： 1) 樣板房施工時(shí)間緊、要求高，選擇施工單位地要確認(rèn)有類似經(jīng)驗(yàn)、施工管理水平高、技術(shù)能力強(qiáng)、配合好的隊(duì)伍進(jìn)行施工； 2) 樣板房施工單位優(yōu)先從經(jīng)管中心的合格供應(yīng)商中選定，如果從其他渠道選擇的須加強(qiáng)前期考察和入圍評(píng)估。 相關(guān)附件： 材料 /部品招標(biāo)： 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制招標(biāo)計(jì)劃、 組織招標(biāo)。 責(zé)任部門：采購管理部組織，其他部門參與。 工作程序： 1) 采購管理部根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃編制材料 /部品招標(biāo)計(jì)劃； 2) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)施工圖及材料 /部品清單對(duì)擬招標(biāo)提出詳細(xì)的技術(shù)指標(biāo)要求； 3) 成本管理部根據(jù)施工圖及材料清單進(jìn)行數(shù)量估算； 4) 采購管理部負(fù)責(zé)收集相關(guān)供應(yīng)商，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從地產(chǎn)經(jīng)管中心的合格九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 15 供應(yīng)商名錄中選擇； 5) 采購管理部組織招標(biāo)。 工作接口及工作周期： 在精裝修樣板房施工圖完成前進(jìn)行；要求在施工圖完成后 2025 天完成。 工作提示： 1) 該 階段由于時(shí)間緊，招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量多，考慮到部分材料根據(jù)施工情況進(jìn)行更換，因此招標(biāo)時(shí)應(yīng)注意方法，一要提高效率，對(duì)數(shù)量少品種多的材料盡量簡(jiǎn)化程序；二要盡可能前置。 2) 招標(biāo)時(shí)應(yīng)充分考慮到批量裝修的成本控制，并考慮批量施工期與樣板房施工期相隔時(shí)間的長(zhǎng)短可能造成的影響，如材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、材料停產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等，盡量選用可有多種替換可能的材料 /部品和設(shè)備。 相關(guān)附件： 樣板房施工 ： 對(duì)樣板房進(jìn)行施工，以達(dá)到展示戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)和裝修效果的目的。 責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織，成本管理部、采購管理部和項(xiàng)目公司配合 工作程序： 1) 項(xiàng)目公司工程 部負(fù)責(zé)組織土建與裝修單位的交接，驗(yàn)收已完成土建工程質(zhì)量； 2) 對(duì)裝修單位的進(jìn)度、質(zhì)量、安全施工進(jìn)行檢查； 3) 采購管理部及時(shí)組織材料 /部品供應(yīng)商送貨并進(jìn)行驗(yàn)收，不得影響施工單位正常施工，產(chǎn)品開發(fā)部配合； 4) 裝修設(shè)計(jì)單位隨時(shí)對(duì)裝修效果、裝修質(zhì)量、材料質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底和檢查，并根據(jù)實(shí)際施工效果對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整； 5) 及時(shí)組織軟裝單位進(jìn)場(chǎng)施工，配合做好保潔工作； 6) 工程部應(yīng)配合銷售、物管公司對(duì)交房的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的核對(duì)，并在現(xiàn)場(chǎng)參觀導(dǎo)示牌上進(jìn)行清楚的說明、指示；對(duì)于樣板房中不屬 于隨樓贈(zèng)送的物件也應(yīng)清楚地明示，以免誤導(dǎo)。 7) 項(xiàng)目公司組織經(jīng)管中心相關(guān)部門及物管公司對(duì)樣板房進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)裝修效果、裝修質(zhì)量及各種標(biāo)示進(jìn)行認(rèn)定。 工作接口及工作周期： 施工單位選擇完成、材料 /部品招標(biāo)完成；施工時(shí)間 2535 天完成。 工作提示： 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 16 1) 為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時(shí)可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號(hào)的材料交于施工單位直接采購，同時(shí)對(duì)施工費(fèi)等方面給予略高于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠，以提高施工單位的積極性。 2) 樣板房施工期間由于受場(chǎng)地限止、各工種交錯(cuò)作業(yè)多，施工時(shí)間緊，需項(xiàng)目 公司各部門加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，注意文明施工，確?，F(xiàn)場(chǎng)安全及各工種有序進(jìn)行。 相關(guān)附件： 無 材料 /部品定樣、簽訂合同 責(zé)任部門：采購管理部組織，其他部門參與。 工作程序： 1) 采購管理部會(huì)同各部門根據(jù)樣板房施工效果確定的材料和招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行材料 /部品定樣；相關(guān)程序和要求詳見《甲供材料 (設(shè)備 )管理辦法》。 2) 采購管理部根據(jù)招標(biāo)文件組織合同的簽訂、交底； 工作接口及工作周期： 招標(biāo)完成后在約定的時(shí)間內(nèi)完成。 工作提示： 1) 由于材料 /部品和設(shè)備的種類比較多，而且要考慮樣板房材料招標(biāo)期與批量 裝修施工期時(shí)間間隔長(zhǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，因此在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意區(qū)別，對(duì)銷售上有明確承諾的材料 /部品和設(shè)備，如空調(diào)、水箱、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、衛(wèi)生潔具、水龍頭等應(yīng)在銷售前簽訂合同，便于銷售時(shí)宣傳和承諾準(zhǔn)確。 2) 對(duì)其他在市場(chǎng)上有多種選擇而不影響裝修效果和銷售承諾的材料可在批量裝修前完成合同簽訂，必要時(shí)重新進(jìn)行招標(biāo)。 相關(guān)附件： 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定 責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織，營銷策劃部、成本管理部、運(yùn)營管理部、物業(yè)管理公司參與。 工作程序： 1) 營銷策劃部根據(jù)銷售合同要求提出交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 17 2) 產(chǎn)品開發(fā)部起草精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)并組織各部門討論確定。 工作接口及工作周期： 樣板房施工期間、銷售前一個(gè)月完成；工作時(shí)間約 710 天。 工作提示： 1)營銷策劃部應(yīng)根據(jù)銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應(yīng)明確的材料標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)那些材料 /部件和設(shè)備應(yīng)注明品牌的應(yīng)明確提出； 2) 對(duì)能符合裝修效果的有多種品牌的材料 /部品和設(shè)備應(yīng)多列同檔次品牌或不列，爭(zhēng)取批量裝修時(shí)材料更換的靈活性，降低風(fēng)險(xiǎn)； 3) 對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的描述盡量簡(jiǎn)單，不得追求在銷售時(shí)超出交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行承諾，如進(jìn)戶門等。 相關(guān)附件： 批量精裝修 房施工圖繪制 ： 根據(jù)樣板房實(shí)際施工效果對(duì)樣板房施工圖進(jìn)行調(diào)整、完善，形成批量裝修的施工圖，供批量裝修招標(biāo)、施工之用。 責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部，項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部、成本部配合。 工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位在樣板房施工圖的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際裝修效果及已經(jīng)確認(rèn)的土建與裝修交接標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，繪制批量裝修施工圖； 2) 施工圖繪制完成后應(yīng)提交項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部、工程部、成本部進(jìn)行輪閱，如有問題及時(shí)進(jìn)行修改。 工作接口及工作周期： 樣板房施工完成后進(jìn)行；工作時(shí)間約為 3045 天 (視戶型多少確定 )。 工 作提示： 1) 批量裝修施工圖繪制人員必須要深入現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格按現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行繪制圖紙，對(duì)樣板房裝修過程中有過調(diào)整的部分應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注； 2) 批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對(duì)樣板房與批量裝修時(shí)的差異，對(duì)差異之處應(yīng)有詳細(xì)說明； 3) 批量裝修施工圖的深度應(yīng)達(dá)到批量裝修要求，做好所有構(gòu)造做法明確、尺寸標(biāo)注詳盡，保證多家施工單位施工不發(fā)生差異 (施工誤差除外 )； 4) 批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對(duì)批量裝修的土建、安裝施工圖紙，對(duì)有差異的，盡早向設(shè)計(jì)部提出修改土建、安裝施工圖紙，避免造成事后返工； 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 18 5) 對(duì)無樣板房的戶型，應(yīng)參照 同樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 相關(guān)附件： (批量裝修施工圖深度要求 ) 主體施工圖設(shè)計(jì)變更 ： 根據(jù)樣板房施工過程和批量裝修繪制過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)對(duì)主體土建、安裝施工圖作出設(shè)計(jì)變更。 責(zé)任部門：項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部 工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位在樣板房施工期間或在批量裝修圖繪制過程中，如發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)有主體土建、安裝施工圖不一致的地方，及時(shí)提交項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部； 2) 設(shè)計(jì)部應(yīng)組織設(shè)計(jì)單位及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更并下發(fā)各施工單位。 工作接口及工作周期： 樣板房施工期間或批量裝修圖繪制期間及時(shí)提出；工作時(shí)間約為 710 天 (視問題多少確定 )。 工作提示： 1) 設(shè)計(jì)部應(yīng)及時(shí)對(duì)存在的問題提出技術(shù)變更，避免造成事后返工。 相關(guān)附件： (二 ) 精裝修項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段實(shí)施細(xì)則 批量精裝修施工招標(biāo) 責(zé)任部門：采購管理部組織，其他部門參與。 工作程序： 1) 采購管理部根據(jù)項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃，制定批量精裝修招標(biāo)計(jì)劃； 2) 成本管理部根據(jù)批量施工圖計(jì)算各戶型的工程量清單及材料 /設(shè)備清單并按樓幢匯總各戶型，必要時(shí)自主進(jìn)行標(biāo)底編制； 3) 采購管理部負(fù)責(zé)收集裝修 施工單位并組織考察，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從經(jīng)管中心合格供應(yīng)商名錄中選擇； 4) 采購管理部組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑、投標(biāo)； 5) 采購管理部會(huì)同項(xiàng)目公司招標(biāo)小組組織評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，經(jīng)辦部門進(jìn)行合同簽訂。 工作接口及工作周期： 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 19 在裝修具備進(jìn)場(chǎng)條件一個(gè)月前完成招標(biāo)；招標(biāo)工作要求在 2030 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 各責(zé)任部門應(yīng)在招標(biāo)前做好各種準(zhǔn)備，如采購管理部招標(biāo)計(jì)劃的編制和招標(biāo)文件的起草、產(chǎn)品開發(fā)部和項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部批量精裝修圖紙的繪制及校核、成本管理部工程量清單的編制及校核、等工作，這 是招標(biāo)成功及以后施工管理順利的保證； 2) 為保證施工質(zhì)量，在施工招標(biāo)時(shí)提出施工工藝要求和質(zhì)量通病的預(yù)防措施和成品保護(hù)要求，詳見 《裝修工藝流程圖》、《精裝修工程防裂防滲漏作業(yè)指引》、《精裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法 (參考 )》，以便施工單位在招標(biāo)時(shí)了解要求，在報(bào)價(jià)時(shí)考慮； 3) 批量裝修單位必須要有類似項(xiàng)目的施工管理經(jīng)驗(yàn)； 4) 裝修單位如非土建總包單位中標(biāo)，須與土建總包單位簽定精裝修分包合同，納入總包合同管理范圍；或獨(dú)立進(jìn)行發(fā)包，但要明確土建施工與裝修施工的工作交接界面，協(xié)調(diào)好裝修報(bào)建和成品保護(hù)等問題。 相 關(guān)附件： C 精裝修管理流程及實(shí)施細(xì)則\精裝修附件\ 精裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法(參考).doc 精裝修 /土建施工交接 ：根據(jù)預(yù)先約定的工作內(nèi)容對(duì)土建方完成的工程進(jìn)行驗(yàn)收，質(zhì)量有問題的提出限時(shí)整改。 責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)組織，成本管理部、運(yùn)營管理部、采購管理部、監(jiān)理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位參與。 工作程序： 1) 當(dāng)土建總包單位已按土 建 /裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成全部工程量并自檢合格后，通知監(jiān)理公司進(jìn)行檢查和交接；監(jiān)理公司檢查滿足條件后通知工程部組織各方進(jìn)行驗(yàn)收； 2) 工程部組織成本管理部、運(yùn)營管理部、采購管理部、監(jiān)理公司、總包單位、裝修總包單位及其他單位進(jìn)行交接驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收記錄； 3) 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)理公司詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到各施工單位，限時(shí)整改。 4) 監(jiān)理公司會(huì)同裝修單位對(duì)整改內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收、簽收，不符合要求的要求重新進(jìn)行整改。 工作接口及工作周期： 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文