【文章內(nèi)容簡介】 上傳文檔 分享知識 收獲成功 本階段的工作重點(diǎn) ? 檢查整改實(shí)際上是一個(gè)連續(xù)的過程。在過程控制時(shí)，管理人員就要通過走動式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問題，都應(yīng)該在班組會議上專門強(qiáng)調(diào)。 ? 過程中應(yīng)定期組織集中檢查，獎勵先進(jìn)，鼓勵后進(jìn)。 ? 工程進(jìn)展到 80%左右時(shí)，非常重要的是應(yīng)該將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時(shí)，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷的將質(zhì)量問題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心，組織要有序，檢查落實(shí)要徹底。 ? 其次，對待小業(yè)主一定要態(tài)度謙恭有禮，絕對不可以沖撞。開放時(shí)還要做好衛(wèi)生工作。 ? 第三，在移交入伙階段，對于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要有迅速的反應(yīng)機(jī)制，因?yàn)橥对V處理良好時(shí)，反而能提高滿意度。 ? 第四，維修服務(wù)要爭取達(dá)到海爾的星級標(biāo)準(zhǔn)。 ? 本階段的工作要點(diǎn)是必須責(zé)任心強(qiáng)，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問題要跟蹤落實(shí)。 從甲方角度編制的流程，以及用不同方式表達(dá)的流程 28 部門 – 文件名 第四部分：采購管理 29 部門 – 文件名 采購管理 分判模式 ? 由裝飾公司總包的模式 ? 裝飾 +數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式 ? 裝飾包清工 +大量甲供材 +數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式 材料設(shè)備的集中采購 與各合作的單位的戰(zhàn)略合作 甲供材 ? 關(guān)于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式 ? 關(guān)于石材等非工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式 ? 關(guān)于材料損耗的特別提醒 裝飾施工招標(biāo)的注意事項(xiàng) ? 當(dāng)前的勞動力市場，轉(zhuǎn)包與掛靠。大公司？家裝公司？ ? 編制完善的工程量清單 ? 對于甲供材稅費(fèi)等的考慮 30 部門 – 文件名 木門的采購 對進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項(xiàng)目之一 關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn) ? 木材干燥水平。 ? 木材本身的品質(zhì)。 ? 門板的構(gòu)成方式。實(shí)木門、空心門、模壓門。 ? 飾面做法。 ? 油漆質(zhì)量。 ? 門套的設(shè)計(jì)方式。 幾乎所有項(xiàng)目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個(gè)階段，采購合同最好予以明確： ? 第一階段：移交門洞階段。木門單位最好在土建單位移交場地時(shí)就參與門洞的移交，具體負(fù)責(zé)門洞尺寸移交，這樣加工制作就比較從容。 ? 第二階段：底框安裝階段。稍微高級一些的木門均設(shè)有底框。底框?qū)τ谀嗨者?、大有好處。盡早將底框安裝起來，泥工就知道該做到什么位置，收口就不容易出現(xiàn)錯誤。 ? 第三階段：門套安裝階段。也是早一些好。門檻石裝完，門套就應(yīng)該上馬了。注意此時(shí)一定要注意門貼臉先裝完，不然乳膠漆沒有辦法收口，對進(jìn)度影響明顯。 ? 第四階段：門扇安裝階段。 31 部門 – 文件名 櫥柜的采購 關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn) ? 臺面人造石的含量，價(jià)格差別可達(dá) 10倍。 ? 柜體用板材。多數(shù)用防潮板，既便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。 ? 表面用裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。 ? 每一種五金件。進(jìn)口的和非進(jìn)口的價(jià)格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個(gè)人的重量，其價(jià)格也頗為可觀。 ? 抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。 ? 封邊條的工藝及材料。 ? 各種附件，例如金屬拉籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。 ? 加工水平。 施工階段的劃分 ? 第一階段：泥水工程完工 95%左右，廚房內(nèi)部基本清爽，櫥柜就開始安裝，但只需要安裝底框、不易損壞的臺面。通常此時(shí)會產(chǎn)生比較多的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些干凈起來。 ? 第二階段：安裝櫥柜門扇 ? 第三階段：安裝很容易丟失的五金，以及灶臺等。 32 部門 – 文件名 衣柜及成品木作的采購 幾乎每一組件部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級。 活動部件的可靠性需要認(rèn)真把握。 防潮能力常常不足。 制作安裝的時(shí)間比較長。 安裝時(shí)對現(xiàn)場有一定影響。 33 部門 – 文件名 木地板的采購 木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問題。在廣東，我們懷疑大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計(jì)也不是很多。 不過，木地板的安裝倒是非?？焖佟Ｒ话銇碚f，在廣東， 15天裝完 200套房間的木地板并非難事。木地板的進(jìn)度安排是：泥水全部完工，木門安裝完畢，乳膠漆僅僅剩下一遍或者剩下點(diǎn)補(bǔ)工序時(shí)，木地板就必須進(jìn)場了。 上海市對于木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購時(shí)就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。 34 部門 – 文件名 瓷磚的采購 盡管瓷磚是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時(shí)應(yīng)該注意以下問題： ? 瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值。這主要是由于排版引起的，與施工損耗無關(guān)。我們參與的工程墻磚損耗最大超過 34%，全屋平均損耗常常約 16%。 ? 第二點(diǎn)，墻磚采用無縫磚時(shí)，很容易凸顯規(guī)格尺寸方面的偏差。 ? 第三點(diǎn)，在排版設(shè)計(jì)時(shí)，如能避免一些特殊的拼花方式，將對質(zhì)量產(chǎn)生積極的作用。一些樣板房設(shè)計(jì)可以采用復(fù)雜的切割、斜拼方式，但是大規(guī)模施工時(shí)很不容易保證施工質(zhì)量，最好予以避免。 ? 第四點(diǎn)，瓷磚的供貨要保證同一型號，同一規(guī)格、同一批次、同一色號。由于一開始很難完全準(zhǔn)確的計(jì)算瓷磚的用量，在與供貨商談判時(shí)，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的 10%以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時(shí)，要求廠家提前知會，這樣可以做好預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。 ? 最好按照每一色號準(zhǔn)備 2%的瓷磚用于物業(yè)維修。 瓷磚的供應(yīng)對進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫的保證其供貨。 瓷磚的供應(yīng)沒有想象的麻煩，多數(shù)時(shí)候是施工單位與廠家直接聯(lián)系，建設(shè)單位只需要履行簡單的審批手續(xù)而已。倒是結(jié)算時(shí)容易因?yàn)閾p耗問題產(chǎn)生爭執(zhí)，因此，強(qiáng)烈建議在投標(biāo)階段即十分關(guān)注損耗的正確計(jì)算，在執(zhí)行過程當(dāng)中抽專門時(shí)間核定損耗率，以利結(jié)算。 35 部門 – 文件名 水泥的采購 通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對其質(zhì)量也不能過分放松。 白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會發(fā)黑。 質(zhì)量過差的水泥，有時(shí)候會出現(xiàn)凝結(jié)時(shí)間過長等問題。 如果用與墻面石材的鑲貼，那么對水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。 36 部門 – 文件名 膩?zhàn)? 膩?zhàn)映霈F(xiàn)質(zhì)量問題比想象的要多。 理論上成品膩?zhàn)幽鼙ＷC質(zhì)量，實(shí)際上并非如此。 目前看來似乎最好用的膩?zhàn)舆€是自己熬制。用聚乙烯醇（俗稱 108膠絲）熬制膠水，再與纖維素、雙飛粉充分混合，即成膩?zhàn)?。熬制膠水的比例，多數(shù)是土法上馬，一包膠絲（ 25斤）配大半油桶水。纖維素的重要作用是增加膩?zhàn)拥暮鸵仔?，方便刮抹施工，但是添加量不能過大，否則容易在潮濕天氣下發(fā)霉。纖維素的質(zhì)量應(yīng)予以保證，否則容易出現(xiàn)乳膠漆脫皮的問題。 37 部門 – 文件名 天花角線 大批量施工時(shí)，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設(shè)計(jì)上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。 有些設(shè)計(jì)將天花角線設(shè)計(jì)為木條線，對防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。 扁平的天花角線附著在墻面上時(shí)，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷。 可以用中密度板代替石膏天花角線嗎？ 天花角線在不同位置時(shí)對觀感的影響。 38 部門 – 文件名 各類裝飾膠合板 有關(guān)裂縫問題 有關(guān)含水率問題 省份 最大 最小 平均 省份 最大 最小 平均 黑龍江 湖北 15 吉林 湖南 17 15 16 遼寧 廣東 新疆 13 10 海南 16 青海 甘肅 四川 寧夏 貴州 陜西 云南 云南 山西 北京 河北 13 天津 13 西藏 山東 上海 江蘇 17 重慶 安徽 浙江 17 16 江西 17 福建 河南 39 部門 – 文件名 鋁合金吊頂 衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因?yàn)榭酒岙a(chǎn)品檔次較低，容易變黃。 收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因?yàn)椴Ａz本身會收縮，引起變形。 安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否則必定會影響吊頂質(zhì)量。 40 部門 – 文件名 乳膠漆 乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購時(shí)選擇檔次較高的產(chǎn)品。 乳膠漆的涂布率是一個(gè)容易引起爭議的問題。通常按照面漆 7㎡ /L、底漆 12 ㎡/L比較公平（隨產(chǎn)品不同略有差別）。 41 部門 – 文件名 石材 石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過程當(dāng)中切實(shí)地做好成品保護(hù)工作。 石材編號是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時(shí)很容易出現(xiàn)錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。 42 部門 – 文件名 鏡子 容易產(chǎn)生的問題主要是防止生銹。必須采用質(zhì)量好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。 鏡子的損耗極高。 43 部門 – 文件名 五金件 一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。 五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計(jì)和選樣時(shí)當(dāng)然要予以重視。 44 部門 – 文件名 衛(wèi)生潔具 馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。 浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。 衛(wèi)生潔具對裝修檔次影響很大，價(jià)格差別也判若云泥。 45 部門 – 文件名 開關(guān)插座 集中采購情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價(jià)，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。 46 部門 – 文件名 燈具 對于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問題。 其次，因?yàn)槭┕み^程中難免會遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關(guān)注。 T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。 感應(yīng)開關(guān)用于控制節(jié)能燈時(shí)，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)避免這種設(shè)計(jì)。用于控制 T5暗藏?zé)魩r(shí)，因燈具功率較大，需要采用加強(qiáng)型（ 52W），但也并非完美的組合。 47 部門 – 文件名 空調(diào) 必須事先進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 目前家用空調(diào)安裝的技術(shù)含量被大大低估。 48 部門 – 文件名 智能化 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 人性化 49 部門 – 文件名 第五部分：場地移交 50 部門 – 文件名 場地移交的注意事項(xiàng) ? 對進(jìn)度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強(qiáng)力介入場地移交。 ? 與土建進(jìn)行場地移交的程序。 ? 土建驗(yàn)收時(shí)的檢查表格。 ? 場地移交時(shí)可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。 ? 處理移交拖延的策略。 ? 必須土建單位處理的質(zhì)量問題。 ? 可