【文章內容簡介】 四、擴充貸款擔保的相關要求 房產抵押 20 新制度 原制度 抵押房產條件 第二十二條 房產的土地使用權取得方式可為國有出讓、劃撥或租賃方式。 用于抵押房產的房齡原則上不得超過 15年，且要求產權清晰，有較好的保值、變現(xiàn)能力；對于區(qū)域位置良好、房屋結構優(yōu)良、變現(xiàn)能力穩(wěn)定的房產，經一級分行認可批復可放寬到 20年（含）。 借款申請人為用款經營實體實際控制人的，則抵押房產必須為借款申請人本人（配偶）所有或共有。 第二十八條 抵押房產條件： （三）用于抵押房產的房齡原則上不得超過 15年，且要求產權清晰，有較好的保值、變現(xiàn)能力。 修訂原因：修訂原因：將 《 關于進一步規(guī)范與調整城市零售信貸業(yè)務相關政策的通知 》 (郵銀發(fā) 〔 2023〕 967號 )與（郵銀發(fā) 〔 2023〕 218號）中的相關規(guī)定擴充進來。 四、擴充貸款擔保的相關要求 房產抵押 21 四、擴充貸款擔保的相關要求 房產抵押 禁止接受的抵押物相關規(guī)定一： ? 已存在拆遷風險的房產； ? 所有人或共有人為“低保戶”的房產； ? 地方政府規(guī)定不能上市交易或辦理抵押登記的房產； ? 所有人或共有人為未成年人或年齡超過 65周歲的房產； ? 未經總行書面授權，以同一處抵押物為多筆貸款提供擔保的房產； ? 未經總行授權批準的房屋實際用途與設計用途為工業(yè)廠房、工廠配套辦公用房及配套宿舍的房產； 22 四、擴充貸款擔保的相關要求 房產抵押 禁止接受的抵押物相關規(guī)定二： ? 未經總行授權批準的物業(yè)管理方統(tǒng)一經營、承諾給付投資收益的房產（例如：酒店式公寓、市場方統(tǒng)一經營的產權式商鋪）； ? 未經一級分行批準的具備單獨經營、單獨變現(xiàn)能力的非臨街商鋪； ? 未經總行批復，我行抵押權順位為第二順位的房產； ? 其他價格波動較大、受法律、法規(guī)、市場環(huán)境影響轉讓交易受到限制的房產。 23 新制度 原制度 抵押率 第二十三條 房產抵押率： 以普通商品住房抵押的，授信金額不得超過房產評估價值的 70%。 以符合上市交易條件的經濟適用房（含按照經濟適用房管理的房產）、房改房、商用房、別墅等房產抵押的，授信金額不得超過房產評估價值的 60%。 一級分行可以視當地情況，調低上述抵押率?？傂刑貏e授權的，以總行在授權中明確的最高抵押率為準。 第二十九條 房產抵押率： （一）以個人商品住房抵押的，原則上最高授信額度不得超過房產評估價值的60%。 （二）以經濟適用房、房改房用于抵押的，原則上最高授信額度不得超過房產評估價值的 50%。 （三）以商用房或別墅等高檔住房抵押的，原則上最高授信額度不得超過房產評估價值的 50%。 （四）總行有特別授權的，以總行在授權中明確的最高抵押率為準。 修訂原因：對抵押率的提高。 四、擴充貸款擔保的相關要求 房產抵押 24 四、擴充貸款擔保的相關要求 國有建設用地使用權抵押 國有建設用地使用權抵押需要滿足的條件： ? 用于抵押的國有建設用地使用權須為自然人通過出讓方式取得，且已按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。 ? 土地使用符合土地出讓合同約定，已經按合同約定履行了相關義務，不存在土地因閑置被收回的風險。 ? 對于土地上已存在建筑物，且該建筑物已取得房產證的國有建設用地使用權，不得單獨作為抵押物，須連同地上建筑物一并抵押；對土地上存在尚未建造完畢的廠房、辦公樓或雖建造完畢但未取得房產證的，應要求抵押人書面承諾建造完成或取得房產證后將其一并抵押給我行。 ? 國有土地使用權出讓終止日期須晚于抵押權到期日三年（含）以上。 25 四、擴充貸款擔保的相關要求 國有建設用地使用權抵押 禁止抵押的國有建設用地使用權： ? 存在國家收回風險或閑置滿 2年未開發(fā)的國有建設用地使用權。 ? 使用權不明或有爭議的國有建設用地使用權。 ? 實際用途用于房地產項目開發(fā)的國有建設用地使用權。 ? 用于抵押的國有建設用地使用權人（或共有人）為未成年人或年齡超過 65周歲。 ? 未經總行書面授權，以同一處抵押物為多筆貸款提供擔保的。 ? 地方政府規(guī)定轉讓受到限制的國有建設用地使用權。 26 四、擴充貸款擔保的相關要求 國有建設用地使用權抵押 國有建設用地使用權抵押抵押率： ? 國有建設用地使用權抵押率不得超過土地使用權評估價值的 60%。 27 四、擴充貸款擔保的相關要求 漁船抵押 抵押漁船應滿足的條件： ? 抵押漁船為自然人所有，具有合法生產經營手續(xù)，船舶所有權證書、船舶登記證書、船舶捕撈證書、船舶安全檢驗證書等相關手續(xù)合法有效齊備，船舶不存在出租出借情況，不存在“套牌”行為，享受國家燃油補貼相關政策。抵押船舶為遠洋漁船還須具備公海捕撈許可證等相關手續(xù)。 ? 抵押漁船設備先進，應裝備導航、避碰、海事衛(wèi)星電話等設備，船舶功率原則上應不低于 183千瓦（總行特批的除外）或該功率對應的同等噸位，船齡原則上不得超過 10年。 28 四、擴充貸款擔保的相關要求 漁船抵押 抵押漁船應滿足的條件： ? 抵押漁船須購買商業(yè)保險或政策性保險，且保險金額高于授信金額，船上作業(yè)人員須購買人身意外保險，貸款期限超過一年的須預收貸款期限內保險費或安排其他控制手段。 ? 漁船所有人海洋捕撈經驗豐富，且不存在賭博等不良嗜好，漁船不存在修理費、救援費等欠費糾紛。 29 四、擴充貸款擔保的相關要求 運輸船舶抵押 抵押運輸船舶應滿足的條件： ? 抵押運輸船具有合法營運手續(xù)，船舶所有權證書、船舶國籍證書、船舶營運證書、船舶檢驗證書、船舶最低安全配員證書等相關手續(xù)合法有效齊備，船舶不存在出租出借情況，不存在“套牌”行為。 ? 抵押運輸船建造工藝先進，優(yōu)先選擇具有自航動力的單機干貨船、審慎選擇舶船、拖船等。 30 四、擴充貸款擔保的相關要求 運輸船舶抵押 抵押運輸船舶應滿足的條件： ? 抵押運輸船須購買商業(yè)保險，船上作業(yè)人員須購買人身意外保險，貸款期限超過一年的須預收貸款期限內保險費或安排其他控制手段。 ? 抵押運輸船船籍港及附近區(qū)域存在大宗產品市場或集散地，水運物流前景穩(wěn)定向好。 31 四、擴充貸款擔保的相關要求 運輸船舶抵押 抵押運輸船舶應滿足的條件： ? 抵押運輸船須購買商業(yè)保險，船上作業(yè)人員須購買人身意外保險，貸款期限超過一年的須預收貸款期限內保險費或安排其他控制手段。 ? 抵押運輸船船籍港及附近區(qū)域存在大宗產品市場或集散地，水運物流前景穩(wěn)定向好。 32 四、擴充貸款擔保的相關要求 船舶抵押 運輸船和漁船抵押的抵押率規(guī)定： ? 漁船、運輸船舶抵押率不得超過船舶評估價值的 60%。