【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 紹興 98 % 合肥 73 % 東莞 92 %金華 46 % 福州 234 % 珠海 84 %舟山 22 % 廈門(mén) 85 % 濟(jì)南 143 %臺(tái)州 75 % 南昌 61 % 青島 243 %南京 259 % 鄭州 254 % 煙臺(tái) 172 %無(wú)錫 139 % 長(zhǎng)沙 83 % 太原 98 %常州 214 % 南寧 54 % 呼和浩特 78 %蘇州 132 % 武漢 240 % 貴陽(yáng) 67 %南通 132 % ?？?70 % 昆明 245 %揚(yáng)州 87 % 重慶 557 % 中山 217 %鎮(zhèn)江 66 % 西安 215 % 洛陽(yáng) 123 %泰州 47 % 蘭州 63 % 平均值 %0309年二三線城市商品房銷(xiāo)售面積回歸標(biāo)準(zhǔn)差及增速二、三線城市成交量波動(dòng)性及漲幅550309年一線城市商品房銷(xiāo)售面積回歸標(biāo)準(zhǔn)差及增速　 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 銷(xiāo)售面積增速上海 458 %北京 550 %廣州 224 %深圳 343 %平均值 %216。 對(duì) 0309年商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析，發(fā)現(xiàn)一線城市歷年銷(xiāo)售面積波動(dòng)幅度比較大，均值為 ，而二三線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)較小，均值為 。216。 0309年二三線城市商品房銷(xiāo)售面積增速平均為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一線城市的 %一線城市成交量波動(dòng)性及漲幅56二、三線城市成交量波動(dòng)性及漲幅0309年二三線城市商品房銷(xiāo)售均價(jià)回歸標(biāo)準(zhǔn)差及增速城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅 城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅 城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅天津 106 % 武漢 476 % 珠海 651 %石家莊 27 % 長(zhǎng)沙 295 % 金華 125 %太原 633 % 南寧 278 % 嘉興 267 %呼和浩特 663 % ?？?239 % 常州 439 %沈陽(yáng) 184 % 重慶 21 % 蘇州 508 %大連 435 % 成都 225 % 東莞 447 %哈爾濱 512 % 貴陽(yáng) 161 % 煙臺(tái) 146 %南京 479 % 昆明 516 % 揚(yáng)州 319 %杭州 252 % 西安 45 % 鎮(zhèn)江 78 %寧波 320 % 蘭州 224 % 臺(tái)州 469 %合肥 490 % 西寧 251 % 泰州 105 %福州 389 % 銀川 515 % 湖州 227 %廈門(mén) 1425 % 烏魯木齊 436 % 南通 251 %南昌 532 % 無(wú)錫 351 % 中山 321 %濟(jì)南 432 % 佛山 569 % 舟山 261 %青島 322 % 紹興 314 % 洛陽(yáng) 123 %鄭州 176 % 溫州 598 % 平均值 %57一線城市成交均價(jià)波動(dòng)性及漲幅城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 銷(xiāo)售均價(jià)增幅上海 813 %北京 1289 %廣州 889 %深圳 2187 %平均值 %0309年一線城市商品房銷(xiāo)售均價(jià)回歸標(biāo)準(zhǔn)差及增幅216。 對(duì) 0309年一線和二三線城市商品房銷(xiāo)售均價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析發(fā)現(xiàn)，二三線城市的回歸標(biāo)準(zhǔn)差均值為 ，而一線城市均值為 ，歷年價(jià)格波動(dòng)幅度很大，不過(guò)從銷(xiāo)售均價(jià)增幅來(lái)看，一線城市年均增幅為 %，高于二三線城市 %的水平58 我們認(rèn)為未來(lái)一線城市對(duì)于開(kāi)發(fā)商的意義在于樹(shù)立 品牌效應(yīng)，打造全國(guó)化品牌形象，不必追求過(guò)多的項(xiàng)目數(shù)量和銷(xiāo)售額；而二三線城市之于開(kāi)發(fā)商有更大的成長(zhǎng)和利潤(rùn)空間，可以使得資金快速回籠以及創(chuàng)造 利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) ，應(yīng)是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 ， 事實(shí)上，例如萬(wàn)科、綠城、恒大等知名房企早已開(kāi)始二三線城市的戰(zhàn)略布局一線及二三線城市對(duì)于開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略意義59知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移知名房企 —— 萬(wàn)科216。 萬(wàn)科二三線城市銷(xiāo)售面積占公司總銷(xiāo)售面積比值從 07年的 %上升為 09年的 %，主營(yíng)業(yè)務(wù)區(qū)域明顯從一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市轉(zhuǎn)變的傾向。60一線城市 2023 2023 2023 深圳 (%) 上海 (%) 廣州 (%) 北京 (%) 營(yíng)業(yè)收入占比匯總（ %） 二三線城市 　 　 　天津 (%) 杭州 (%) 成都 (%) 佛山 (%) 沈陽(yáng) (%) 蘇州 (%) 南京 (%) 廈門(mén) (%) 東莞 (%) 無(wú)錫 (%) 武漢 (%) 長(zhǎng)沙 (%) 大連 (%) 青島 (%) 寧波 (%) 0長(zhǎng)春 (%) 鎮(zhèn)江 (%) 中山 (%) 珠海 (%) 重慶 (%) 0 0南昌 (%) 鞍山 (%) 0 0 營(yíng)業(yè)收入占比匯總（ %） 知名房企 —— 萬(wàn)科216。 從營(yíng)業(yè)收入占比來(lái)看，一線城市的占比從 07年的 %降到了09年的 %，而二三線城市的占比則從 %上升到 % 216。 09年在二三線城市營(yíng)業(yè)收入占比排名前十的城市天津、杭州、成都、佛山、沈陽(yáng)、蘇州、南京、廈門(mén)、東莞、無(wú)錫其所有占比之和已經(jīng)達(dá)到了公司營(yíng)業(yè)收入總額的半壁江山，為 %，0709年萬(wàn)科在一線及二三線城市營(yíng)業(yè)收入占比變化知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移61知名房企 —— 綠城216。 作為 09年中國(guó)銷(xiāo)售額排行第二的綠城集團(tuán)，其在二三線城市的銷(xiāo)售額份額從 07年的 %猛增為 09年的 %一線城市 2023 一線城市 2023 一線城市 2023上海 % 上海 % 上海 %北京 % 北京 % 北京 %銷(xiāo)售額占比匯總 % 銷(xiāo)售額占比匯總 % 銷(xiāo)售額占比匯總 %一線城市 2023 一線城市 2023 一線城市 2023溫州 % 杭州 % 杭州 %杭州 % 寧波、舟山、上虞 % 舟山、上虞 %濟(jì)南 % 合肥 % 合肥 %海寧、紹興 % 長(zhǎng)沙 % 長(zhǎng)沙 %鄭州 % 南京 % 新疆 %其他 % 新疆 %銷(xiāo)售額占比匯總 % 銷(xiāo)售額占比匯總 % 銷(xiāo)售額占比匯總 %0709年綠城在二三線城市銷(xiāo)售面積占比變化 0709年綠城在一線及二三線城市銷(xiāo)售額占比變化知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移62知名房企 —— 恒大地產(chǎn) 恒大全國(guó)布局示意圖二三線城市 09年銷(xiāo)售額占比（ %） 09年銷(xiāo)售面積占比（ %）重慶 長(zhǎng)沙 武漢 潘陽(yáng) 成都 西安 昆明 太原 天津 南京 合肥 3 洛陽(yáng) 貴陽(yáng) 1 包頭 占比匯總 216。 09年恒大地產(chǎn)的在售項(xiàng)目分布于全國(guó) 19個(gè)中心城市，其中二三線城市的銷(xiāo)售額占比和銷(xiāo)售面積占比分別為 %和 %知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移63二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)力評(píng)測(cè)我司研發(fā)的二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿υu(píng)測(cè)模型選用 7個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和 7個(gè)房地產(chǎn)指標(biāo)來(lái)組成相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，具體指標(biāo)包括有地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均 GDP、人均可支配收入增速與商品房均價(jià)增速比值等，運(yùn)用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，賦予各指標(biāo)相應(yīng)權(quán)重，定量分析計(jì)算各個(gè)指標(biāo)的得分，最后根據(jù)兩大指標(biāo)的得分匯總得出城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿ε琶? 64我們將選取的 50個(gè)二三線城市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ 7個(gè)）和房地產(chǎn)指標(biāo)（ 7個(gè)），按其數(shù)值進(jìn)行排名，并賦予一定的權(quán)重每一個(gè)指標(biāo)排名第一的分值為 1000，其他排名的以其數(shù)值除以排名第一的數(shù)值再乘以 1000為其分值，將經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)各自的 7個(gè)指標(biāo)的分值按其權(quán)重相加作為總分值將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總分值和房地產(chǎn)指標(biāo)總分值相加得到評(píng)測(cè)總分值，按其分值排名，分值越高，表示該城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)力越強(qiáng)分析方法12365指標(biāo)選取216。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：我們選用地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、人均可支配收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均 GDP7個(gè)指標(biāo)，分別賦予的權(quán)重為 、 、 、 、 、 216。 房地產(chǎn)指標(biāo)：我們選取 09年房?jī)r(jià)、 0309年房?jī)r(jià)漲幅、 09年房地產(chǎn)投資額、 09年人均居住面積、 09年房?jī)r(jià)收入比、 0309年人均可支配收入增速 /房?jī)r(jià)增速、 0309年人均 GDP增速 /房?jī)r(jià)增速，分別賦予的權(quán)重為 、 、 、 、 、 、 各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)權(quán)重分布 各房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重分布66經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值排名前十城市及分值地區(qū)生產(chǎn)總值排名前十城市216。 地區(qū)生產(chǎn)總值天津和蘇州成為領(lǐng)頭羊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他城市　 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） GDP分值天 津 7501 200 蘇州 7400 重慶 6528 杭州 5098 無(wú)錫 4992 青島 4890 佛山 4814 武漢 4560 成都 4502 大連 4417 67　 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)天津 3259 100 蘇州 2833 重慶 2474 杭州 2473 武漢 2269 成都 2233 青島 2210 南京 2170 無(wú)錫 2114 東莞 1976 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年第三產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市及分值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市216。 天津、蘇州、重慶的第三產(chǎn)業(yè)增加值位于 50個(gè)樣本城市前三68　 固定資產(chǎn)投資額（億元） 固定資產(chǎn)投資額分值重慶 5317 100 天津 5006 成都 4025 沈陽(yáng) 3676 大連 3273 武漢 3001 蘇州 2967 南京 2668 西安 2500 合肥 2468 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年固定資產(chǎn)投資額固定資產(chǎn)投資額排名前十及分值固定資產(chǎn)投資額排名前十216。 重慶和天津的固定資產(chǎn)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市69　 社零總額（億元） 社零總額分值重慶 2479 100 天津 2430 武漢 2164 南京 1961 成都 1950 蘇州 1846 杭州 1804 青島 1743 無(wú)錫 1650 濟(jì)南 1617 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年社零總額社零總額排名前十及分值社零總額排名前十216。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名前三的為重慶、天津、武漢70　 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（億元） 居民儲(chǔ)蓄余額分值天津 7973 150 重慶 4908 杭州 4286 成都 4234 蘇州 3954 佛山 3945 南京 3125 西安 3125 沈陽(yáng) 3011 武漢 3010 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額排名前十及分值城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額排名前十216。 由于天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展很快，居民收入大幅提高，使得儲(chǔ)蓄余額大大高于其他城市71　 人均可支配收入 人均可支配收入分值東莞 33045 200 溫州 28021 寧波 27358 紹興 26874 杭州 26864 蘇州 26320 廈門(mén) 26131 南京 25504 無(wú)錫 25027 嘉興 24693 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年人均可支配收入216。 09年?yáng)|莞的人均可支配收入達(dá)到了 3萬(wàn)以上，溫州、寧波位居二三位人均可支配收入排名前十及分值人均可支配收入排名前十 72　 人均 GDP（元） 人均 GDP分值蘇州 116904 150 無(wú)錫 107355 佛山 80367 寧波 73800 大連 71588 珠海 69597 南京 67250 廈門(mén) 64405 青島 64173 杭州 62938 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年人均 GDP人均 GDP排名前十及分值人均 GDP排名前十216。 蘇州和無(wú)錫的人均 GDP已破十萬(wàn)，佛山、寧波、大連位居 35位73　 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額分值重慶 1238 100沈陽(yáng) 1188 成都 945 武漢 778 天津 735 蘇州 724 杭州 704 西安 696 合肥 670 南京 595 房地產(chǎn)指標(biāo) ——09 年房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額排名前十及分值房地產(chǎn)投資額排名前十216。 09年重慶、沈陽(yáng)、成都的房地產(chǎn)投資額都接近或超過(guò)了 1000億元 74　 商品房均價(jià) 商品房均價(jià)分值溫州 13610 150 杭州 10493 廈門(mén) 8681 寧波 7754 珠海 7485 舟山 7233 南京 7186 天津 6881 蘇州 6706 福州 6623 房地產(chǎn)指標(biāo) ——09 年商品房均價(jià)216。 09年受多方因素的利好，溫州和杭州的商品房均價(jià)一路走高，達(dá)到了萬(wàn)元行列，廈門(mén)、寧波、珠海分別位居 35位商品房均價(jià)排名前十及分值商品房均價(jià)排名前十城市75　 房?jī)r(jià)漲幅 房?jī)r(jià)漲幅分值溫州 % 100廈門(mén) % 福州 %