【文章內(nèi)容簡介】 對一的合同關(guān)系。這一階段的 具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) (一 )合同的簽訂 我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：?招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日 內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同?。合同的簽訂，實(shí)際上就是招標(biāo) 人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個招標(biāo)投標(biāo)活動的最后一個程序。 在招標(biāo)與投標(biāo)中，合 同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國 際慣例，在正式簽訂合同之前，中標(biāo)人和招標(biāo)人 (開發(fā)商或業(yè)主 )通常還要先就合同的具 體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng) 過磋商后擬簽訂的正式合同。 通過招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。 合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當(dāng)事人 (即招標(biāo)人與中標(biāo)人 )的法定名稱和地 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 址。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當(dāng)事人為中 標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。 合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財務(wù)條款 和法律條款三類條款。下一章將對其進(jìn)行詳細(xì)介紹。 合同結(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點(diǎn)以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫 明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字。 通常情況下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分 散在招標(biāo)文件中，以及商談過程中對招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補(bǔ)充所形成的書面材 料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一 部 分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補(bǔ)充修改文件等。合同的格式都由招 標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介 紹。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類型而異。然而， 一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu) 成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于 合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補(bǔ)充和修改。無論 是合同一般條款還是 合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件中的一部分。本書在下一章還會作 詳細(xì)介紹。 (二 )合同的履行 合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為 ，在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目的行為。在合同履行過程 中，有兩方面的問題值得注意： 首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著：①違約一 方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) ，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。②履行合同時，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主 體、時間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：?中標(biāo)人不得 向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓?。除非預(yù)先合同有約 定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成， 對于項(xiàng)目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標(biāo)人按要求完成。 其次是關(guān)于合同履行中的擔(dān)保。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：?招標(biāo)文件要求中標(biāo)人 提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交?。根據(jù)國際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂 合同后的 30 天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證 金合 同。履約保證金的金額通常為合同總金額的 10％，且通?？捎芍袠?biāo)人此前遞交的投標(biāo)保 證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo) 人違約時所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 函的有效期通常要比合同期略長一些。 (三 )資料整理與歸檔 合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人 (這時為中標(biāo)人 )進(jìn)入一對 一的長期契約合同關(guān)系。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點(diǎn)，因此，為了讓業(yè)主或開 發(fā)商能夠長期對中標(biāo)人的履約行為實(shí)行有效的監(jiān)督，招標(biāo) 人 (業(yè)主或開發(fā)商 )在招標(biāo)結(jié)束 后，應(yīng)對形成合同關(guān)系過程中的一系列契約和資料進(jìn)行妥善保存，以便查考。招標(biāo)活動 是一項(xiàng)十分復(fù)雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對其予以整理。 通常這些文件主要包括：①招標(biāo)文件；②對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面 文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤中標(biāo)后簽訂的承包合同及 附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書；⑦與中標(biāo)人的來往信件；⑧其他重要文件。另外，業(yè)主 或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實(shí)際項(xiàng)目和實(shí)際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和合同是否相符 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) ；合同期間，業(yè) 主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時，要習(xí)慣于通過書信方式進(jìn) 行，以便日后作為憑證。 物業(yè)管理投標(biāo)程序 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣 州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說，在 這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了 它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商?包辦制?，成為業(yè)主選擇?管家?的主要形式。對于物業(yè)管 理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)， 就必須要盡快做好準(zhǔn) 備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解 物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè) 管理公司的投標(biāo)競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非常現(xiàn)實(shí)和迫切的。 雖然，由于投標(biāo)對象 —— 物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異， 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序 仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編 寫及封送標(biāo)書等步驟。 一、投標(biāo)前期工作 (一 )取得從業(yè)資格 正如 所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所 必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因 素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也 有所不同。 物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。 首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) (或其所屬集團(tuán)公司 )必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí) 照，以證明其合法經(jīng) 營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖 321。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式 樣見圖 322。 鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于 1999 年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 (以下簡稱《試行辦法》 )，規(guī)定物業(yè) 管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。該《試行辦法》已于 2020 年 1 月1 日起正式實(shí)施 ，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對于從事 物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司 ，審查更加嚴(yán)格。 在該《試行辦法》出臺并正式實(shí)施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí) 施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級： ①一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在 50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在 20萬 平方米以上。 類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在 3 種以上，或管理涉外物業(yè)在 2種以上；并且所 管理物業(yè)應(yīng)有 2 個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過 50％。 人員素質(zhì)要 求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作 3 年以上；并且公 司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員 10人以上。 經(jīng)營實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在 3 年以上；且注冊資本應(yīng)在 100萬元以上 (含 100 萬 元 )。 ②二級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在 20 萬～ 50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè) 在 5 萬～ 20萬平方米以上。 類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在 2 種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所 管理的物業(yè)需有 1 個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過 30％。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 人員素質(zhì)要求 ：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員 6 人以上。 經(jīng)營實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在 2 年以上；且注冊資本應(yīng)在 50萬元以上 (含 50 萬元 )。 ③三級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在 3 萬～ 20 萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在 1 萬～ 5 萬平方米以上。 人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員 3 人以上。 經(jīng)營實(shí)力要求：企業(yè)注冊資本 10 萬元以上 (含 10萬元 )。 再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺《天津市 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《 天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，全面引入市場 機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在 5萬平方米以 上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積 20 萬平方米 以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對 招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性， 而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該《試行辦法 》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級 、三級 3 個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。一級企業(yè) 可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi) 30 萬平 方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限于參加本省 (自治區(qū)、直轄市 )區(qū)域 內(nèi) 15 萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進(jìn) 行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！对囆修k法》還