【文章內(nèi)容簡介】 對一的合同關(guān)系。這一階段的 具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) (一 )合同的簽訂 我國《招標投標法》規(guī)定：?招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起三十日 內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同?。合同的簽訂，實際上就是招標 人向中標人授予承包合同，是整個招標投標活動的最后一個程序。 在招標與投標中，合 同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國 際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人 (開發(fā)商或業(yè)主 )通常還要先就合同的具 體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng) 過磋商后擬簽訂的正式合同。 通過招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。 合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當事人 (即招標人與中標人 )的法定名稱和地 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 址。甲方當事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當事人為中 標的物業(yè)管理企業(yè)。 合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財務(wù)條款 和法律條款三類條款。下一章將對其進行詳細介紹。 合同結(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫 明合同生效日期，以及由合同雙方當事人或代理人簽字。 通常情況下，招標成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分 散在招標文件中，以及商談過程中對招標文件和投標文件的修改和補充所形成的書面材 料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標須知和合同一般條件等；另一 部 分是合同特殊條款、投標文件、技術(shù)規(guī)格說明及補充修改文件等。合同的格式都由招 標人預(yù)先擬好，待中標人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介 紹。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標項目的性質(zhì)和類型而異。然而， 一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu) 成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于 合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改。無論 是合同一般條款還是 合同特殊條款，都屬于招標文件中的一部分。本書在下一章還會作 詳細介紹。 (二 )合同的履行 合同的履行，是指合同雙方當事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔的義務(wù)的行為 ，在此特指中標人應(yīng)當按照合同約定履行義務(wù)，完成中標項目的行為。在合同履行過程 中，有兩方面的問題值得注意： 首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著：①違約一 方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) ，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。②履行合同時，在合同標的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主 體、時間、地點、方式等方面都必須適當。如我國《招標投標法》規(guī)定：?中標人不得 向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓?。除非預(yù)先合同有約 定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成， 對于項目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標人按要求完成。 其次是關(guān)于合同履行中的擔保。我國《招標投標法》規(guī)定：?招標文件要求中標人 提交履約保證金的，中標人應(yīng)當提交?。根據(jù)國際慣例，招標文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂 合同后的 30 天內(nèi)，中標人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標人遞交一份履約保證 金合 同。履約保證金的金額通常為合同總金額的 10％，且通常可由中標人此前遞交的投標保 證金轉(zhuǎn)入，充當履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應(yīng)以擔保金額足以抵償中標 人違約時所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 函的有效期通常要比合同期略長一些。 (三 )資料整理與歸檔 合同簽訂后，標志著招標工作已經(jīng)結(jié)束，招標人和投標人 (這時為中標人 )進入一對 一的長期契約合同關(guān)系。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開 發(fā)商能夠長期對中標人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標 人 (業(yè)主或開發(fā)商 )在招標結(jié)束 后，應(yīng)對形成合同關(guān)系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。招標活動 是一項十分復(fù)雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標人應(yīng)對其予以整理。 通常這些文件主要包括：①招標文件；②對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面 文件；③招標文件附件及圖紙；④中標人投標文件及標書；⑤中標后簽訂的承包合同及 附件；⑥中標人的履約保證書；⑦與中標人的來往信件；⑧其他重要文件。另外，業(yè)主 或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標準與原標書和合同是否相符 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) ；合同期間，業(yè) 主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時，要習慣于通過書信方式進 行，以便日后作為憑證。 物業(yè)管理投標程序 物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣 州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當說，在 這一行業(yè)中投標活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。然而，投標的公平性與競爭性又決定了 它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商?包辦制?，成為業(yè)主選擇?管家?的主要形式。對于物業(yè)管 理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)， 就必須要盡快做好準 備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解 物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè) 管理公司的投標競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非?，F(xiàn)實和迫切的。 雖然，由于投標對象 —— 物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實物性的差異， 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經(jīng)程序 仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準備、購買標書、可行性分析、編 寫及封送標書等步驟。 一、投標前期工作 (一 )取得從業(yè)資格 正如 所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所 必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因 素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也 有所不同。 物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。 首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構(gòu)，物業(yè)管理公司 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) (或其所屬集團公司 )必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí) 照，以證明其合法經(jīng) 營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖 321。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式 樣見圖 322。 鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于 1999 年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 (以下簡稱《試行辦法》 )，規(guī)定物業(yè) 管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。該《試行辦法》已于 2020 年 1 月1 日起正式實施 ，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對于從事 物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司 ，審查更加嚴格。 在該《試行辦法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實 施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級： ①一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準 規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在 50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在 20萬 平方米以上。 類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在 3 種以上，或管理涉外物業(yè)在 2種以上；并且所 管理物業(yè)應(yīng)有 2 個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過 50％。 人員素質(zhì)要 求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作 3 年以上；并且公 司應(yīng)具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員 10人以上。 經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在 3 年以上；且注冊資本應(yīng)在 100萬元以上 (含 100 萬 元 )。 ②二級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準 規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在 20 萬～ 50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè) 在 5 萬～ 20萬平方米以上。 類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在 2 種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所 管理的物業(yè)需有 1 個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過 30％。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 人員素質(zhì)要求 ：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員 6 人以上。 經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在 2 年以上；且注冊資本應(yīng)在 50萬元以上 (含 50 萬元 )。 ③三級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準 規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在 3 萬～ 20 萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在 1 萬～ 5 萬平方米以上。 人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員 3 人以上。 經(jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本 10 萬元以上 (含 10萬元 )。 再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺《天津市 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《 天津市物業(yè)管理招標投標規(guī)則》，全面引入市場 機制，實行招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在 5萬平方米以 上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積 20 萬平方米 以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對 招標投標的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性， 而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準。根據(jù)該《試行辦法 》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級 、三級 3 個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。一級企業(yè) 可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi) 30 萬平 方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限于參加本省 (自治區(qū)、直轄市 )區(qū)域 內(nèi) 15 萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進 行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！对囆修k法》還