【正文】 業(yè)培訓網(wǎng) (一 )合同的簽訂 我國《招標投標法》規(guī)定：?招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日 內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同?。下一章將對其進行詳細介紹。然而， 一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術性條款、商務性條款和法律性條款構 成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。②履行合同時，在合同標的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主 體、時間、地點、方式等方面都必須適當。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 函的有效期通常要比合同期略長一些。然而，投標的公平性與競爭性又決定了 它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商?包辦制?，成為業(yè)主選擇?管家?的主要形式。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖 321。 人員素質(zhì)要 求：企業(yè)經(jīng)理或常務副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作 3 年以上；并且公 司應具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員 10人以上。 經(jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本 10 萬元以上 (含 10萬元 )。未經(jīng)主管部門進 行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。注冊后經(jīng)該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式 營業(yè)，參與有關投標工作。國內(nèi)投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè) 管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。 以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省 (市 )公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標物業(yè)所在 國的中國大使館或領事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本 、影 印本與原本相符。 ②業(yè)務代理。 代理人作為中介咨詢公司是以其技術與智力提供服務，因此衡量其 能力應首先考慮 技術條件，其他因素次之。 ②管理能力。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以保證必要的 技術標準和時間。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家有關部門的 相應規(guī)定，有時還可參考 FIDIＣ合同條款建議的取費標準。例如：要求的專業(yè)知識領域和服務類型 ，對該物業(yè)服務要求的詳細說明，地區(qū)特征因素 (如地理位置、交通條件 )，將要簽訂的 合同類型等。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地 考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條 件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進行排列。 ｄ .代理物業(yè)名稱及代理期限。因此投標公司應根據(jù)自身財務狀況及招標物業(yè)管理所需資金 ，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審。 (4)簽訂貸款合同。 (2)網(wǎng)絡傳輸。情報工作人員應按資料的重 要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為 投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎。其 物業(yè)管理具體內(nèi)容也應圍繞這一目標安排。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導致競標過程 中的?黑馬?出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。 這些細枝末節(jié)看似無關緊要，可一旦忽略，則有可能導致投標失敗，不僅投標者的 大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽。故投標者 應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。通常大規(guī)模的物業(yè)管 理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其 雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服 務公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具 有較強的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀 的專業(yè)性服務公司與之配合，因而他們的投標積極性與報價也相應呈現(xiàn)差異。 (4)其他風險。因此，投標企業(yè)在這一階段，應本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤， 再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為?招標前由業(yè)主明確答復?和?計 人索賠項目?兩類。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制 訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減 二、投標實施步驟 在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標 (圖 323)。 (2)經(jīng)營風險。當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當?shù)匚幕?、風俗的熟悉提供 令業(yè)主滿足的服務。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未 能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的?黑馬? ，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。即能否利用高新技術提供高品質(zhì)服務或特殊服務，如智能大廈等先 進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè) 質(zhì)量的調(diào)查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠 性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期 介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理。有時招標文件會由于招標者的利益趨 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。故其管理內(nèi)容應側 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商 場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方 便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設以加強用戶同 外部聯(lián)系等方面。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質(zhì)非常重要。網(wǎng)絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。這些資料的范 圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況。 如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行： (1)遞交文件，提出申請。 委托人可能應履行的職責主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支持代理 人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定 雙方權利義務的法律依據(jù)。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財 力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要 求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出 3～ 5 家候選公司。因此物業(yè)管理公 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 司必須通過調(diào)查其以前客戶或 合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。 ④職業(yè)獨立性。 ｂ .考查被提名的項目經(jīng)理以往業(yè)績成就紀錄。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出 ： 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 的說明材料。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風俗等方 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和 爭議在所難免。 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 當然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代 理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財 務狀況及經(jīng)營管理水平。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程 必須對本公司的治理結構與經(jīng)營體 制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機 構、經(jīng)營管理、總管理機構所在地等。 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭 機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序， 提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設置的，并不具有行業(yè)共性， 而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準。 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 人員素質(zhì)要求 ：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員 6 人以上。該《試行辦法》已于 2020 年 1 月1 日起正式實施 ，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務水平，而對于從事 物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司 ，審查更加嚴格。 一、投標前期工作 (一 )取得從業(yè)資格 正如 所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所 必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因 素。 通常這些文件主要包括：①招標文件；②對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面 文件；③招標文件附件及圖紙；④中標人投標文件及標書；⑤中標后簽訂的承包合同及 附件；⑥中標人的履約保證書；⑦與中標人的來往信件；⑧其他重要文件。我國《招標投標法》規(guī)定：?招標文件要求中標人 提交履約保證金的，中標人應當提交?。 (二 )合同的履行 合同的履行，是指合同雙方當事人各自按照合同的規(guī)定完成其應承擔的義務的行為 ，在此特指中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目的行為。合同的格式都由招 標人預先擬好，待中標人確定后再由雙方簽訂。 通過招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結尾。然而，招標人不得從評標委員會推薦的中標候選人之外 的投標人中選定中標人，否則視作中標無效。之后便由各方面專家組成的評標委員 會或評標小組進行評標。標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復，應被視為招標文件的組成 部分，均應整理成書面文件分發(fā)給參加標前會議和缺席的投標人，這是應特別注意的 事。目前國際上廣泛采用的 是?定項評分法?，同時采用比較簡便的百分制計分。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構組織專家進行 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 評審。發(fā)布資格預 審通告通常有兩種做法，一 種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。 資格預審是對所有投標人的一項?粗篩?，也可以說是投標者的第一輪競爭。 廣西職業(yè)培訓網(wǎng) 報名地址：南寧市七星路 137 號廣西商務廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓、企業(yè)管理資料請登陸廣西職業(yè)培訓網(wǎng) (2)投標人準備投標所需時間。