【正文】 業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) (一 )合同的簽訂 我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：?招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日 內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同?。下一章將對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)介紹。然而， 一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu) 成，其中主要包括：價(jià)格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。②履行合同時(shí)，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主 體、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 函的有效期通常要比合同期略長(zhǎng)一些。然而，投標(biāo)的公平性與競(jìng)爭(zhēng)性又決定了 它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商?包辦制?，成為業(yè)主選擇?管家?的主要形式。營(yíng)業(yè)執(zhí)照式樣見圖 321。 人員素質(zhì)要 求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作 3 年以上；并且公 司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員 10人以上。 經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)注冊(cè)資本 10 萬元以上 (含 10萬元 )。未經(jīng)主管部門進(jìn) 行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。注冊(cè)后經(jīng)該國(guó)政府核準(zhǔn)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司即可正式 營(yíng)業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。國(guó)內(nèi)投標(biāo)公司提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國(guó)內(nèi)已有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè) 管理公司通?？芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國(guó)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，辦理申請(qǐng)注冊(cè)手續(xù)。 以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省 (市 )公證處、國(guó)內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在 國(guó)的中國(guó)大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實(shí)，文件的副本、節(jié)本 、影 印本與原本相符。 ②業(yè)務(wù)代理。 代理人作為中介咨詢公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其 能力應(yīng)首先考慮 技術(shù)條件，其他因素次之。 ②管理能力。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國(guó)家有關(guān)部門的 相應(yīng)規(guī)定，有時(shí)還可參考 FIDIＣ合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。例如：要求的專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域和服務(wù)類型 ，對(duì)該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明，地區(qū)特征因素 (如地理位置、交通條件 )，將要簽訂的 合同類型等。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié)，實(shí)地 考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條 件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。 ｄ .代理物業(yè)名稱及代理期限。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金 ，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審。 (4)簽訂貸款合同。 (2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。情報(bào)工作人員應(yīng)按資料的重 要性、類別進(jìn)行分門別類，以便于投標(biāo)工作人員使用，由此得出的最有價(jià)值的信息將為 投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。其 物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢(shì)，甚至可能導(dǎo)致競(jìng)標(biāo)過程 中的?黑馬?出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對(duì)待，在分析中趨利避害。 這些細(xì)枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投標(biāo)者的 大量準(zhǔn)備工作徒勞無功，而且還會(huì)影響公司聲譽(yù)。故投標(biāo)者 應(yīng)針對(duì)招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn)，確定公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這主要體現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)上，詳見下面的分析。通常大規(guī)模的物業(yè)管 理公司就意味著成熟的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其 雄厚的實(shí)力，尤其在我國(guó)現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服 務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營(yíng)方式，前者通常具 有較強(qiáng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對(duì)靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀 的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標(biāo)積極性與報(bào)價(jià)也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。 (4)其他風(fēng)險(xiǎn)。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯(cuò)誤， 再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯(cuò)誤與遺漏劃分為?招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)?和?計(jì) 人索賠項(xiàng)目?兩類。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，并從自身?xiàng)l件出發(fā)，制 訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減 二、投標(biāo)實(shí)施步驟 在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo) (圖 323)。 (2)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對(duì)當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的熟悉提供 令業(yè)主滿足的服務(wù)。由于他們進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未 能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競(jìng)標(biāo)中的?黑馬? ，這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅隱蔽而且威脅巨大。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，如智能大廈等先 進(jìn)的信息管理技術(shù)，綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。因此，物業(yè)管理公司通過對(duì)開發(fā)商以往所承建物業(yè) 質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠 性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期 介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè) 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全，開辟商 場(chǎng)、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方 便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同 外部聯(lián)系等方面。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。這些資料的范 圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。 如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請(qǐng)貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行： (1)遞交文件，提出申請(qǐng)。 委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費(fèi)；履行協(xié)議條款；支持代理 人開展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時(shí)提供代理人所需資料。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定 雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源可靠性、財(cái) 力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會(huì)和環(huán)境敏感性、要 求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出 3～ 5 家候選公司。因此物業(yè)管理公 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 司必須通過調(diào)查其以前客戶或 合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實(shí)性。 ④職業(yè)獨(dú)立性。 ｂ .考查被提名的項(xiàng)目經(jīng)理以往業(yè)績(jī)成就紀(jì)錄。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出 ： 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 的說明材料。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會(huì)在文化、風(fēng)俗等方 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個(gè)人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和 爭(zhēng)議在所難免。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 當(dāng)然，代理的這些優(yōu)勢(shì)必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代 理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)重要問題。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái) 務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平。物業(yè)管理公司注冊(cè)提交的公司章程 必須對(duì)本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)體 制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊(cè)資本、營(yíng)業(yè)范圍、組織機(jī) 構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 政府對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級(jí)參與招標(biāo)投標(biāo)，無疑在競(jìng)爭(zhēng) 機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時(shí)也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)秩序， 提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平提供了有力保障。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 以上這些規(guī)章制度僅僅是針對(duì)某些地區(qū)的個(gè)別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性， 而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國(guó)范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 人員素質(zhì)要求 ：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員 6 人以上。該《試行辦法》已于 2020 年 1 月1 日起正式實(shí)施 ，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對(duì)于從事 物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司 ，審查更加嚴(yán)格。 一、投標(biāo)前期工作 (一 )取得從業(yè)資格 正如 所有合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所 必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因 素。 通常這些文件主要包括：①招標(biāo)文件；②對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書面 文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤中標(biāo)后簽訂的承包合同及 附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書；⑦與中標(biāo)人的來往信件；⑧其他重要文件。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：?招標(biāo)文件要求中標(biāo)人 提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交?。 (二 )合同的履行 合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為 ，在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目的行為。合同的格式都由招 標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。 通過招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。然而，招標(biāo)人不得從評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人之外 的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無效。之后便由各方面專家組成的評(píng)標(biāo)委員 會(huì)或評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。標(biāo)前會(huì)議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招標(biāo)文件的組成 部分，均應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會(huì)議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)特別注意的 事。目前國(guó)際上廣泛采用的 是?定項(xiàng)評(píng)分法?，同時(shí)采用比較簡(jiǎn)便的百分制計(jì)分。資格預(yù)審申請(qǐng)書的開啟不必公開進(jìn)行，開啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 評(píng)審。發(fā)布資格預(yù) 審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一 種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點(diǎn) 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 和時(shí)間；另一種做法是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗? 資格預(yù)審是對(duì)所有投標(biāo)人的一項(xiàng)?粗篩?，也可以說是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng)。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) (2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。