【正文】 首先，招標(biāo)文件可能會(huì)由于篇幅較長(zhǎng)而 出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情 況。 (3)自然條件。 (4)經(jīng)營(yíng)方式差異。這實(shí)際上又從另一方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的 重要性。公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法 ，是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源，是否能多 渠道籌集資金，并合理開(kāi)支。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公 司的管理或合作經(jīng)驗(yàn)，這在競(jìng)標(biāo)中極易引起開(kāi)發(fā)商注意。 如公告中寫明?歡迎物業(yè)管理公司參加投標(biāo)?，此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與 公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況。 (2)特殊服務(wù)要求。 例如，對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、 優(yōu)美的生活空間，不僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對(duì)整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。當(dāng)存在物業(yè)管 理分包時(shí)，公司通常可通過(guò)同行業(yè)的總包人獲取招 標(biāo)相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí)，得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些 資料。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來(lái)是各種招標(biāo)信息公開(kāi)發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許 多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況 也會(huì)在各種雜志上有介紹。 (2)接受資信審查。 按某些國(guó)家規(guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門登記注冊(cè)，如有必要，還需由公證 部門予以公證。 ｂ .簽訂協(xié)議的目的與性質(zhì)。接下來(lái)物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書：工作內(nèi)容說(shuō)明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料 說(shuō)明；附有詳細(xì)說(shuō)明的其他替代方案；培訓(xùn)計(jì)劃；過(guò)去在性質(zhì)類似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)；資金 控制的詳細(xì)情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模 式；對(duì)當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段；資源的可利用性。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟： ①確定選擇范圍。投標(biāo)公司可 通過(guò)詢問(wèn)調(diào)查等 方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動(dòng)有直接或 間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過(guò)應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使 委托方獲得最佳效益。 ｄ .判斷自己與咨 詢工程師在原則問(wèn)題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。 資歷。 物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司 中慎重選擇滿足條件的代理人。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供 相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息；開(kāi)發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況；社會(huì) 風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等。 ⑥辦事處人員名單和任職證書。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司對(duì)外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對(duì)外適用的公司章程。 物業(yè)管理公司參與國(guó)際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)規(guī)定，履行必要的手續(xù)。一級(jí)企業(yè) 可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限于參加全國(guó)范圍內(nèi) 30 萬(wàn)平 方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限于參加本省 (自治區(qū)、直轄市 )區(qū)域 內(nèi) 15 萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。 ③三級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在 3 萬(wàn)～ 20 萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在 1 萬(wàn)～ 5 萬(wàn)平方米以上。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí) 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí)： ①一級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在 50萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在 20萬(wàn) 平方米以上。 物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。 物業(yè)管理投標(biāo)程序 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國(guó)目前尚處于起步階段，迄今為止，國(guó)內(nèi)也僅有北京、廣 州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。履約保證金的金額通常為合同總金額的 10％，且通?？捎芍袠?biāo)人此前遞交的投標(biāo)保 證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。甲方當(dāng)事人為開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；乙方當(dāng)事人為中 標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。這一階段最大的特點(diǎn)是招 標(biāo)人與投標(biāo)人由一對(duì)多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對(duì)一的合同關(guān)系。在這段時(shí)間內(nèi)，招標(biāo)人或 招標(biāo)機(jī)構(gòu)要多方面對(duì)各個(gè)投標(biāo)人的標(biāo)書進(jìn)行研究，必要時(shí)還要分別召開(kāi)答辯會(huì)，方能最 后定標(biāo)。我 國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件 截止時(shí)間至少 15 日前，將已澄清和修 改部分以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。 (三 )召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議 投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請(qǐng)人后，應(yīng)盡快通知合格申請(qǐng)人，要求他們及時(shí)前來(lái)購(gòu)買 招標(biāo)文件。 資格 預(yù)審的重點(diǎn)在于投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)、過(guò)去完成類似項(xiàng)目的情況；人員及設(shè)備能力； 投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過(guò)去幾年的承包合同收入和可投入本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金等。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾?qǐng)截止 期應(yīng)不得少于 45 天。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過(guò)多 ，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評(píng)標(biāo)費(fèi)用就會(huì)大大提高，通過(guò)資格預(yù)審淘汰一部分競(jìng)爭(zhēng)者則可以 減少這筆費(fèi)用。投 標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時(shí)間。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登 ，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等 進(jìn)行詳細(xì)介紹。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說(shuō)明是否 正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說(shuō)明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能 算準(zhǔn)確，力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在 5％以內(nèi)。按照國(guó)際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng) 對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。 考慮到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件 的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。 (3)對(duì)招標(biāo)程序的說(shuō)明 由于整個(gè)招標(biāo)過(guò)程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則， 重要的一條便是招標(biāo)程序的公開(kāi)化，以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度。 物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，但任何招標(biāo) 文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選 擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在委托價(jià)格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn) 行招標(biāo)。 對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：?招標(biāo)人有權(quán)自行 選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。 兩種途徑都符合我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點(diǎn)。廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 2020 年最新物業(yè)管理百寶箱資料分享 一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段 招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招 標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 對(duì)于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：?招標(biāo)人 具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指 定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)?。 招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開(kāi)招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招 標(biāo)。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：?招標(biāo)文件 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等 所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款?。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi) 容便是通過(guò)將開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過(guò)程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開(kāi)，從 而體現(xiàn)了整 個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。 最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì) 算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格 ，即一種預(yù)算價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依 據(jù)。其次，標(biāo) 底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí) 際。 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那馈? 實(shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外，國(guó)際慣例對(duì)招標(biāo)公告的發(fā) 布一般只要求符合信息廣泛性原則。按照國(guó)際慣 例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少 有 45 天 (通常有 60～ 90天 )來(lái)準(zhǔn)備投標(biāo)和 遞交標(biāo)書。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低，而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的 ，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。 (2)出售資格預(yù)審文件。具體 內(nèi)容包括： (1)申請(qǐng)人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級(jí)、注冊(cè)資本、關(guān) 系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè) 人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。緊接著，按照國(guó)際慣例，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購(gòu)買招標(biāo)文件后安排一次投 標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。因此，凡已收到書面文件的投標(biāo)人，不得 以未參加標(biāo)前會(huì)議為由對(duì)招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報(bào)價(jià)。在評(píng)選過(guò)程中，應(yīng)以管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進(jìn)程度作為 主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這一階段的 具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。 合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財(cái)務(wù)條款 和法律條款三類條款。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類型而異。這意味著：①違約一 方不能以其他財(cái)物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) ，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo) 人違約時(shí)所造成的損失為原則。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在 這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。 首先，按照我國(guó)《公司法》規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司 廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 報(bào)名地址：南寧市七星路 137 號(hào)廣西商務(wù)廳西樓 6 層 07712800915 林老師 更多物業(yè)管理、人力資源、企業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)管理資料請(qǐng)登陸廣西職業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) (或其所屬集團(tuán)公司 )必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí) 照，以證明其合法經(jīng) 營(yíng)資格。 類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在 3 種以上，或管理涉外物業(yè)在 2種以上；并且所 管理物業(yè)應(yīng)有 2 個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過(guò) 50％。 人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員 3 人以上。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。 (1)注冊(cè) 在招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)注冊(cè)，使其具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人資格，這對(duì)于進(jìn)行國(guó)際投標(biāo)的物 業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。 ②營(yíng)業(yè)執(zhí)照。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工 作人員名單以及他們的任職證明。為物業(yè)管理公司熟悉國(guó)外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫 助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。選