【文章內(nèi)容簡介】 較高 ?仍對項目享有較大控制權(quán) ?減少國資公司的風(fēng)險 /投資需求 ?從合作伙伴方獲得專業(yè)知識 ?投資人可能對投資決策施加影響，為了短期財務(wù)回報，犧牲國資公司的長期利益 ?同上，此外 ?各投資方的出資額相對較小 ?與更多投資者合作 ?通過并行流程，加快開發(fā)速度 ?同上，此外 ?控制權(quán)最小 ?難以協(xié)調(diào)項目和潛在內(nèi)部競爭的矛盾 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 30頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司發(fā)展必須注重提升資本運作等關(guān)鍵能力，聚集有效資源、立足新區(qū)，望眼東三省地區(qū)、鳥瞰東北亞經(jīng)濟圈，探索可持續(xù)發(fā)展道路 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是指在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模、效益、品牌影響和社會效益目標的協(xié)調(diào)發(fā)展，既要實現(xiàn)不斷發(fā)展企業(yè)的目的，又要妥善解決好企業(yè)發(fā)展中的速度和效益、內(nèi)涵與外延、社會責(zé)任與企業(yè)價值等矛盾 搭建人力資源平臺 人才保障能力 人才是企業(yè)核心競爭力的重要部分，國資公司發(fā)展應(yīng)該建立人力資源規(guī)劃和招聘體系，為企業(yè)發(fā)展提供有力的人才保障 轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 效益管理能力 真正實行企業(yè)化運作，實施精細化管理，走內(nèi)涵式發(fā)展道路 開拓市場 空間 市場開拓能力 探索不斷開拓市場和業(yè)務(wù)的新思路，謀求新的發(fā)展空間 構(gòu)建資本運作平臺 資本運作能力 增強資本運作能力，為企業(yè)發(fā)展提供強大的資金支持，最終實現(xiàn)“資源 資產(chǎn) 資本”的轉(zhuǎn)變 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 31頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 四、業(yè)務(wù)定位：正略鈞策認為未來國資公司應(yīng)強調(diào)“城市開發(fā)運營戰(zhàn)略”布局和利潤要求，以房地產(chǎn)和園區(qū)綜合開發(fā)運營為主體業(yè)務(wù)，以金融和公共事業(yè)為重要協(xié)同業(yè)務(wù)，以實業(yè)投資為新的利潤增長，形成有效的戰(zhàn)略協(xié)同和利潤支撐 以土地一級開發(fā)為突破，以商住地產(chǎn)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，物業(yè)業(yè)務(wù)為協(xié)同業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心 以工業(yè)地產(chǎn)和科技載體為主的園區(qū)綜合運營為引擎 公共事業(yè)為重要城市功能補充 以金融產(chǎn)業(yè)為資本保障 以積極推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實業(yè)投資業(yè)務(wù) 城市開發(fā)運營戰(zhàn)略布局 實業(yè)投資板塊（主要價值體現(xiàn)在利潤來源之一） 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 32頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 正略鈞策將國資公司未來可開展業(yè)務(wù)分為核心業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略業(yè)務(wù)、輔助業(yè)務(wù)、培育業(yè)務(wù)等四大類 核心業(yè)務(wù) ? 國資公司近期的主要收入和利潤來源 ? 國資公司已有的具備很高市場吸引力，同時具備較強的競爭力的業(yè)務(wù) ? 具備很好的市場前景和發(fā)展空間，國資公司已經(jīng)具備開展該項業(yè)務(wù)的資源和能力 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) ? 國資公司需要加大資源投入獲取較高業(yè)務(wù)增長的業(yè)務(wù) ? 具備較高市場吸引力，國資公司有過開展經(jīng)驗的業(yè)務(wù) ? 具備較高市場吸引力，國資公司較易獲取開展該項業(yè)務(wù)的資源和能力 輔助業(yè)務(wù) ? 國資公司已開展業(yè)務(wù)，但是市場前景較差的業(yè)務(wù) ? 外部市場發(fā)生較大改變，或是具備偶然性機會的情況下?lián)駲C開展的業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) ? 可能在未來幾年后成長為核心或戰(zhàn)略的業(yè)務(wù) ? 市場前景非?？春?，但國資公司需要花時間去獲取關(guān)鍵資源和培養(yǎng)核心能力，以取得競爭優(yōu)勢的業(yè)務(wù) 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 33頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過對比國內(nèi)城市綜合開發(fā)運營企業(yè)標桿和國資公司當(dāng)前的資源和能力，正略鈞策建議國資公司未來應(yīng)開展房地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)運營、公共事業(yè)和金融等四大板塊業(yè)務(wù) 房地產(chǎn) 1 園區(qū)開發(fā)運營 2 公共事業(yè) 3 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 4 金融 5 實業(yè)投資 6 國資公司業(yè)務(wù)選擇分析 ? 沈北新區(qū)仍處在產(chǎn)業(yè)集聚的初期，區(qū)域發(fā)展與國內(nèi)先進經(jīng)濟區(qū)仍有所差距，目前不具備大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的市場條件 ? 國資公司處在城市資源綜合運營類企業(yè)的發(fā)展初期，不具備馬上大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的資源和能力 ? 當(dāng)前現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不作為國資公司獨立的業(yè)務(wù)板塊進行發(fā)展 ? 實業(yè)投資雖然是國資公司目前開展得較好的業(yè)務(wù)，但體量仍然較小，外部環(huán)境也不具備短期做大形成獨立板塊的條件 ? 國資公司還沒有形成完善的多元化投融資平臺，當(dāng)前不宜將實業(yè)投資業(yè)務(wù)獨立出來 ? 當(dāng)前實業(yè)投資業(yè)務(wù)并入金融板塊培育 ，待時機成熟后可獨立出來形成業(yè)務(wù)板塊 ? 其他板塊業(yè)務(wù)是城市資源運營的基礎(chǔ) ，也是同類企業(yè)在當(dāng)前發(fā)展階段的主要收入來源， 必須立即著手做大做強 房地產(chǎn) 園區(qū)開發(fā)運營 金融 公共事業(yè) 國內(nèi)同類先進企業(yè)業(yè)務(wù)選擇 國資公司業(yè)務(wù)選擇 1 3 2 4 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 34頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力和業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，國資公司房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)組合是以土地一級開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，同時旅游地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有為培育業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)為輔助業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 土地一級開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 住宅地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 培育業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 旅游地產(chǎn)開發(fā) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)服務(wù) 培育業(yè)務(wù) 一級 開發(fā) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 住宅 地產(chǎn) 商業(yè) 地產(chǎn) 物業(yè) 服務(wù) 旅游 地產(chǎn) 物業(yè) 持有 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 0 1 2 3 4 5 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 35頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 國資公司園區(qū)開發(fā)運營板塊的業(yè)務(wù)組合是以園區(qū)房產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，園區(qū)運營服務(wù)和配套設(shè)施開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，同時股權(quán)投資、技術(shù)輸出為培育業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 園區(qū)房產(chǎn)開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 園區(qū)運營服務(wù) 配套設(shè)施開發(fā) 培育業(yè)務(wù) 股權(quán)投資 技術(shù)輸出 培育業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務(wù) 配套 設(shè)施 園區(qū) 房產(chǎn) 園區(qū) 服務(wù) 技術(shù) 輸出 股權(quán) 投資 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 36頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 交通運輸事業(yè) 主要指公共旅客運輸，如地下鐵道、電車、公共汽車、出租車、停車場、索道、道路、橋梁等 城市公共事業(yè)涉及業(yè)務(wù)種類繁多，正略鈞策參考國內(nèi)標桿企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗、新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀以及國資公司資源和能力，將業(yè)務(wù)范圍縮小為 10類，并重點針對這 10類業(yè)務(wù)進行分析 版權(quán)所有，不得翻印 公共事業(yè)分類 1 2 3 4 環(huán)境衛(wèi)生、安全事業(yè) 如垃圾處理、市容衛(wèi)生、污水處理、防洪、消防等 公共日常服務(wù) 如文化體育場所、娛樂場所、公園、房屋修繕、郵政通訊、火葬場，墓地等 自來水、電力、煤氣、熱力的生產(chǎn)、分配和供應(yīng) ?版權(quán)所有，不得翻印* 第 37頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力與業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，水務(wù)應(yīng)作為公共事業(yè)板塊的核心業(yè)務(wù)，而地下管網(wǎng)、公交和園林綠化為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 水務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 地下管網(wǎng) 公交 園林綠化 培育業(yè)務(wù) 路橋 物流 燃氣 輔助業(yè)務(wù) 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 培育業(yè)務(wù) 水務(wù) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 供暖 燃氣 園林 綠化 物流 垃圾 處理 公交 環(huán)衛(wèi) 路橋 地下 管網(wǎng) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 38頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 根據(jù)國內(nèi)金融市場業(yè)務(wù)分類，參考國資公司目前業(yè)務(wù)開展情況，將金融類業(yè)務(wù)分為 9類進行重點分析 業(yè)務(wù)名稱 開展情況 業(yè)務(wù)簡要說明 銀行 已開展 包括成立、參控股各類銀行 (村鎮(zhèn)銀行、商業(yè)銀行等 ) 期貨 未開展 投資期貨市場交易，對沖企業(yè)運營風(fēng)險， 實業(yè)投資 已開展 參控股各類符合條件企業(yè)，并通過持股方式獲得收益以及整合產(chǎn)業(yè)鏈 基金 未開展 成立產(chǎn)業(yè)投資基金以及創(chuàng)業(yè)投資基金，打造融資平臺，同時利用基金投資獲得收益 保險 未開展 主要為財務(wù)保險，通過持有保險公司股份獲得收益 證券 未開展 發(fā)行企業(yè)債券，以企業(yè)債券作為國資公司融資手段 租賃 已開展 主要為高端租賃行業(yè)，包括高端設(shè)備以及高端交通工具等 信托 已開展 以受托人盈利為目的進行資產(chǎn)托管，從而獲得收益 金融服務(wù) 已開展 包括金融擔(dān)保、投資管理、資產(chǎn)管理、典當(dāng)?shù)冉鹑陬惙?wù) 資料來源：國資公司內(nèi)部資料，正略鈞策分析 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 39頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力與業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，銀行、債券和實業(yè)投資應(yīng)作為金融板塊的核心業(yè)務(wù)，而產(chǎn)業(yè)基金、租賃和證券為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 證券 銀行 期貨 保險 租賃 信托 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 產(chǎn)業(yè) 基金 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 不開展業(yè)務(wù) 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 輔助業(yè)務(wù) 金融 服務(wù) 實業(yè) 投資 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 銀行 債券 實業(yè)投資 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 產(chǎn)業(yè)基金 租賃 證券 培育業(yè)務(wù) 保險 信托 輔助業(yè)務(wù) 其他金融服務(wù) 備注：表中提及產(chǎn)業(yè)基金與債券與一般證券市場中盈利性基金以及債券業(yè)務(wù)在性質(zhì)上有所區(qū)別，因此作為單獨業(yè)務(wù)進行分析 1. 產(chǎn)業(yè)基金，主要功能是用作融資手段，并輔助進行實業(yè)投資 2. 企業(yè)債券主要作用是企業(yè)融資工具，不在綜合分析圖中顯示，但作為國資公司重要融資手段，作為核心業(yè)務(wù)開展 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 40頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 基于以上分析，正略鈞策對國資公司未來開展業(yè)務(wù)進行了板塊及業(yè)務(wù)種類的選擇和劃分，從而幫助國資公司進行合理的業(yè)務(wù)布局，確保實現(xiàn)快速擴張和可持續(xù)發(fā)展 保險 信托 其他金融服務(wù) 產(chǎn)業(yè)基金 租賃 證券 銀行 債券 實業(yè)投資 路橋 物流 燃氣 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 地下管網(wǎng) 公交 園林綠化 股權(quán)投資 技術(shù)輸出 園區(qū)運營服務(wù) 配套設(shè)施開發(fā) 園區(qū)房產(chǎn)開發(fā) 住宅地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 土地一級開發(fā) 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)板塊 園區(qū)板塊 公共事業(yè)板塊 金融板塊 國資公司的業(yè)務(wù)組合 物業(yè)服務(wù) 旅游地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 水務(wù) 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 41頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 愿景和使命 2. 公司戰(zhàn)略定位 3. 戰(zhàn)略目標規(guī)劃 目錄 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 42頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司的戰(zhàn)略發(fā)展分三大階段 ? 政府職能延伸：新區(qū)開發(fā)建設(shè) ? 國有資源整合：整合新區(qū)資源，完成業(yè)務(wù)模式布局 ? 政府職能延伸：新區(qū)建設(shè)運營，保持經(jīng)濟總量增長 ? 企業(yè)規(guī)模擴大：資產(chǎn)規(guī)模擴大、收入利潤增長 ? 政府職能延伸：新區(qū)的精細化運營 ? 企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型：市場化、多元化、區(qū)域化 關(guān)鍵使命 ? 土地批租收入 ? 二級項目銷售收入 ? 二級項目銷售收入 ? 自持物業(yè)租賃收入 ? 項目投資收益 ? 二級項目銷售收入 ? 配套設(shè)施運營收入 ? 金融服務(wù)收入 主營收入 ? 土地一級開發(fā) ? 二級項目開發(fā)（住宅、園區(qū)） ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 土地一級開發(fā) ? 二級項目開發(fā)（住宅、商業(yè)、園區(qū)） ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 高科技產(chǎn)業(yè)投資 ? 二級項目開發(fā)（住宅、商業(yè)、旅游、園區(qū)） ? 配套設(shè)施運營 ? 高科技產(chǎn)業(yè)投資 ? 綜合性金融服務(wù) 主要業(yè)務(wù) ? 一級開發(fā)能力 ? 二級項目開發(fā)能力 ? 招商能力 ? 資金籌措能力 ? 招商能力 ? 產(chǎn)品策劃能力 ? 資本運作能力 ? 運營服務(wù)能力 ? 市場策劃能力 ? 項目投資能力 ? 異地管