【文章內容簡介】 依然維持該水平 主要結論：下行通道開啟，房地產 2023不可指望“靠天吃飯”，唯有自尋出路，自力更生，以求突圍。 宏觀政策市場分析 2023深圳別墅市場回顧 2023深圳別墅市場分析 深圳高端市場總結 4 1 2 3 Structure 匯報框架 曦城 散 點 個 盤 供 應 中央原著 金地天悅灣 紫園 鴻威海怡灣 水榭山 熙園山院 十二橡樹莊園 觀湖園 觀瀾湖 公園大地 星河時代 閱山華府 紫麟山 招商觀園 和黃懿花園 天麓 愛琴灣 皇庭璽園 天琴灣 萬澤云頂 蘭江山地 萬科璞悅山 關內傳統(tǒng)別墅區(qū)幾乎開發(fā)殆盡，少量位于南山和鹽田，關外別墅分區(qū)明顯，且呈散點供應，部分熱點區(qū)域集中供應。 南移： 后海灣升級為新興豪宅片區(qū)。 曦城、紫園、鴻威海怡灣 北擴： 香蜜湖等豪宅片區(qū)豪宅已基本無別墅供應； 而觀塘片區(qū)為市場供應量集中片區(qū) 東擴： 龍崗逐漸成為市場的主戰(zhàn)場 ： 紫麟山、閱山華府、公園大地、星河時代 資源： 依托東部濱海資源發(fā)展度假旅游物業(yè)為主，以大梅沙為核心區(qū)域。 東部華僑城天麓、愛琴灣、天琴灣、皇庭璽園 在售項目 產品類型 銷售均價 推售總量 推售時間 成交總套數 月均套數 剩余貨量 星河時代 疊加 220260m2 聯(lián)排 /雙拼 298302m2 35萬 182套 26套 102套 曦城 4期 獨棟 350610m2 10萬 19套 5套 1套 獨棟 14套 聯(lián)排 250340m2 6萬 38套 16套 3套 聯(lián)排 22套 天麓 獨棟別墅 350600㎡ 4000萬左右 0套 1套 疊拼 175288㎡ 9萬 51套 6套 2套 20套 愛琴灣 獨棟 400㎡ 、雙拼 310㎡、聯(lián)排 260340㎡ 712萬 72套 30套 10套 42套 皇庭璽 疊拼 148239㎡ 6萬 31套 現(xiàn)售 0套 0套 31套 觀瀾湖 比佩亞獨棟別墅 630㎡ 46萬 25套 2套 比佩亞獨棟別墅 4套 君悅山 290㎡ 16套 6套 1套 君悅山聯(lián)排別墅 10套 疊加別墅 270280㎡ 24套 7套 疊加別墅 17套 紫麟山 聯(lián)排 203㎡ 3萬 23套 4套 20套 公園大地 220330平米聯(lián)排 1300萬左右 14套 6套 8套 天悅灣 疊拼 240260㎡ 76套 13套 63套（聯(lián)排、雙拼未推） 水榭山 聯(lián)排 230350㎡ 30套 17套 28套 熙園山院 疊拼 203220㎡ 712萬 76套 10套 疊拼 56套 雙拼 243304㎡ 712萬 18套 8套 雙拼 8套 合計 585套 156套 429套 2023年別墅全市供應總量約 585套，受到政策影響，消化速度緩慢． 消化 156套別墅，剩余 429套 熙園山院： 項目賣點： 1. 稀缺：近中心地段、景觀資源、高鐵地段 2. 產品打造：產品設計，風格庭院設計 開盤時間： 2023年 11月 容 積 率： 總占地： 別墅總戶數： 96套 開 發(fā) 商 ：鴻榮源 產品類型： 成交客戶特點描述： 2023年成交 30多套，深圳客戶區(qū)域主要來自福田、南山傳統(tǒng)豪宅區(qū)，看中資源及近中心地段，自住為主。部分外地客戶，主要是靠近高鐵，交通便利，用于自住及資產保值。 熙園山院 疊拼 203220㎡ 712萬 76套 雙拼 243304㎡ 712萬 18套 曦城 4： 開盤時間： 2023年 11月 容 積 率： 綠 化 率： 75% 別墅總戶數： 57套 開 發(fā) 商 ：招商、華僑城 產品類型： 獨棟 350610m2 10萬 19套 聯(lián)排 250340m2 6萬 38套 成交客戶特點描述： 2023年成交約 14套。客戶主要用于自住，來自深圳福田中心區(qū)，及華僑城片區(qū)。大部分為外地開發(fā)商住在深圳，看中大盤社區(qū)。 觀瀾高爾夫： 君悅山二區(qū)開盤時間： 2023年 9月 別墅剩余總戶數： 45套 開 發(fā) 商 ：駿豪 產品類型： 比佩亞獨棟別墅 630㎡ 46萬 5套 君悅山 1區(qū) 290㎡ 16套 君悅山 2區(qū) 270280㎡ 24套 成交客戶特點描述： 2023年成交 25套，以深圳客戶為主，外地客戶有所增加，港客減少?？蛻糁饕强粗匈Y源，及高爾夫生活方式，多數用于資產保值。 客戶案例： 2套比佩亞大宅 愛琴灣： 開盤時間： 2023年 9月 別墅剩余總戶數： 72套 開 發(fā) 商 ：新潤園 產品類型： 成交客戶特點描述： 2023年成交 22套，客戶分布較廣，外地客戶占比 60%以上?？蛻糁饕强粗醒睾ＹY源，及高贈送戶型，游艇會會籍身份。自住為主，保值投資為輔。 獨棟 400㎡ 、雙拼 310㎡ 聯(lián)排 260340㎡ 715萬 72套 項目賣點： 1. 稀缺：海景資源 2. 產品打造：最低 1:2，最高 1:4贈送面積 客戶案例：一次性 3套 項目賣點： 1. 稀缺：深圳唯一城堡建筑，僅 51席！ 2. 超低容積率 ， %綠化覆蓋率 3. 產品： 160290㎡ 疊拼，高贈送 開盤時間： 2023年 9月 容 積 率： 綠 化 率： 80% 總戶數： 51 物 業(yè) 費 ： /平方米 〃 月 開 發(fā) 商 ：深圳東部華僑城有限公司 產品類型： 天麓： 成交客戶特點描述： 2023年成交 8套，客戶分布較為廣泛，外地客戶明顯增加?？蛻糁饕强粗匈Y源，自住及度假需求，資產保值投資用途。 50%一次性付款。 疊拼 175288㎡ 9萬 51套 水榭山： 項目賣點： 1. 區(qū)位： 深圳 CBD北，中央居住區(qū)！ 2. 產品純粹 ， 目前少有的純