【文章內(nèi)容簡介】 過往年份各區(qū)域土地供應(yīng) ? C區(qū)－城市待開發(fā)地區(qū)仍舊為土地市場供應(yīng)主力，本年度供應(yīng)出 258萬平土地（含 95萬平經(jīng)濟(jì)適用房用地，預(yù)計(jì)明年入市建面 30萬平）； ? B區(qū)－城市發(fā)展區(qū)域的土地放量放緩，且出現(xiàn)建面 48萬經(jīng)濟(jì)適用房用地，現(xiàn)在已經(jīng)開工，預(yù)計(jì)明年中旬將推出 1/3房源； ? A區(qū)－成熟區(qū)域土地放量保持平穩(wěn)，土地用途仍然以公建、公寓為主，容積率普遍偏高。且出現(xiàn)占地 7萬平的限價(jià)房（限價(jià) 5200元 /平）。 06年土地市場總結(jié) 交易宗數(shù)調(diào)控前 , 1 6 ,29%調(diào)控后 , 3 9 ,71%交易面積調(diào)控前 , 5 0 ,14%調(diào)控后 , 3 0 5 ,86%? 新政對土地供應(yīng)的影響 ? 本年上半年國家宏觀調(diào)控后，土地市場供應(yīng)稍有波動，出現(xiàn)了一個(gè)月市場供應(yīng)真空期，隨著大連市政府實(shí)施細(xì)則的出臺，市場供應(yīng)恢復(fù)（歷年大連土地市場放量絕大部分出現(xiàn)在下半年），本年供應(yīng)較去年略有上升； ? 90/70在大連市的政策實(shí)施細(xì)則為全城控制，在實(shí)施細(xì)則出臺后，各宗地出讓標(biāo)書中均注明 90平小戶型應(yīng)占據(jù)的比例，該比例的制定以大連城市發(fā)展速度和方向的預(yù)測以及各宗地特定的地理?xiàng)l件為依據(jù)，市內(nèi)三區(qū)及景觀資源相對優(yōu)異地區(qū)對小戶型比例控制偏低，而在城市西部和北部的甘井子區(qū)對比例控制加大； ? 從本年土地供應(yīng)總量看，新政的出臺對土地市場供需基本無影響，土地市場仍然為賣方市場，且一級土地整理成為土地獲取的必要保證； ? 從本年公司研究的 50余宗意向地塊統(tǒng)計(jì)看， 90/70的政策對公司地塊選擇未出現(xiàn)在規(guī)劃形態(tài)、客戶定位等相關(guān)方面的沖突。 調(diào)控前 調(diào)控后 合計(jì) 交易宗數(shù) 16 39 55 交易面積 (萬平 ) 5 30 355 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 緊密區(qū) 南濱海區(qū) 8000以上 6000－ 7000 6000－ 7000 7000－ 8000 5000－ 6000 假日風(fēng)景 樂百年 華潤、中糧 大化渣場 礦北項(xiàng)目 泉水片區(qū) 東北特鋼 電磁廠 勛業(yè)（大連） 星海灣金融中心 （含華潤地塊） ? 本年大宗成交信息盤點(diǎn) ? 左圖列舉出本年成交建面在 10萬平以上的大盤項(xiàng)目，基本集中在城市北部郊區(qū)，城市西部（紅旗鎮(zhèn)區(qū)域）未出現(xiàn)與假日及樂百年競爭的西部大盤； ? 市內(nèi)區(qū)域的大盤數(shù)量極少，從土地出讓標(biāo)書中了解到，該用地性質(zhì)均以公建、公寓為主，且市中心地區(qū)操作高檔小戶型為主流； ? 星海灣片區(qū)今年開始供應(yīng)近 30萬建面土地（含二手地），且該地區(qū)規(guī)劃為大連未來金融中心，現(xiàn)拆遷仍然進(jìn)行中，未來還能提供 50余萬建面土地，預(yù)計(jì)未來會吸引大量高端客戶； ? 隨著華潤、上海大華、深長城等全國擴(kuò)張企業(yè)通過企業(yè)并購等形式進(jìn)入大連地產(chǎn)市場，未來競爭會日益激烈。 06年土地市場總結(jié) ? 明年中高端市場盤點(diǎn) ? 從開發(fā)商品牌力、土地屬性、土地成本、項(xiàng)目規(guī)模等緯度判斷，明年市場將出現(xiàn)多宗中高端大盤，具體見左圖； ? 大連公司在本地最大競爭對手－－億達(dá)集團(tuán)，雖本年未從土地二級市場公開拿地，但通過一級市場運(yùn)作完成了占地近 15萬平用地，隨著其資金短缺問題解決，其計(jì)劃明年上市 80萬平產(chǎn)品，含 3－ 5個(gè)新盤，高爾基路項(xiàng)目的啟動，將會對大連中高端市場產(chǎn)生強(qiáng)大沖擊； ? 假日及樂百年項(xiàng)目周邊明年將會出現(xiàn)友誼合升、億達(dá)機(jī)場地塊、廟嶺地塊及億達(dá)旅順南路的競爭項(xiàng)目。 06年土地市場總結(jié) 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 緊密區(qū) 南濱海區(qū) 8000以上 6000－ 7000 6000－ 7000 7000－ 8000 5000－ 6000 假日風(fēng)景 樂百年 友誼地塊 億達(dá)高爾基路 星海灣金融中心 （含華潤地塊） 廟嶺地塊 億達(dá)機(jī)場地塊 勛業(yè)（大連） 億達(dá)保溫瓶廠 億達(dá)旅順南路 小平島 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 大公司加入競爭行列，本地化競爭升級為全國范圍的競爭 ? 目前進(jìn)入大連進(jìn)行住宅開發(fā)的華潤、魯能、上海大華及四川新希望，均處于開發(fā)前期階段，尚未動工；其中華潤 06年 9月份剛成立公司外，其余三家進(jìn)展并不順利。 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 華潤集團(tuán)在全國主要城市產(chǎn)品分布 產(chǎn)品系列 進(jìn)入城市 城市中所分布區(qū)域 產(chǎn)品描述 產(chǎn)品類型 萬象城 深圳，大連 城市中心城區(qū)繁華商業(yè)圈 以大型購物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的“ 都市綜合體 ” 華潤中心，首期包括 “ 萬象城 ” 及“ 華潤大廈 ” 5A甲級寫字樓，二期包括五星級商務(wù)酒店、酒店式公寓、高尚住宅、步行街及休閑廣場 置地星座 北京 城市核心的商業(yè)、政治、信息中心 小體量建筑，頂級商務(wù)群落 高層商務(wù)辦公建筑 木棉花酒店 深圳 屬中小型時(shí)尚商務(wù)酒店，憑借藝術(shù)的設(shè)計(jì)、溫馨的服務(wù)和獨(dú)特的風(fēng)格深受住客歡迎。 商住酒店 翡翠城 北京、成都、 大連 城市近郊區(qū) 華潤置地 “ 新市鎮(zhèn)計(jì)劃 ” 的代表作。翡翠城占地約百萬公頃，以約兩萬人的建制規(guī)模和低層、低密度、高綠化的規(guī)劃創(chuàng)造了一個(gè)具備完整功能的新衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 TOWNHOUSE、獨(dú)體別墅及花園洋房。產(chǎn)品通常以精致、溫馨、蘊(yùn)涵濃郁東方文化情趣主題性景觀為特色的低密度住宅區(qū) 鳳凰城 北京、武漢、大連 緊鄰 CBD 占地約 2030萬平，融辦公、商業(yè)、居住、休閑為一體，通常建在濱海區(qū) 包括國際化公寓、酒店及商業(yè)公建 闌溪鎮(zhèn) 合肥 地處大蜀山腳下，環(huán)湖擁翠 占地 200余畝，建筑面積約 20萬平方米，以獨(dú)特的法式風(fēng)情依山而建 花園洋房、景觀電梯公寓 上海灘花園 上海 南外灘濱江區(qū)域 南外灘高檔濱江住宅先鋒 精裝高檔公寓 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 公司在大連的主要競爭對手是億達(dá)集團(tuán) 康派 均價(jià) 7200 林語家話 均價(jià) 6000 CITY ONE 均價(jià) 7000 項(xiàng)目 名稱 總建筑 面積 總戶數(shù) 06供應(yīng) 均價(jià) 戶型 面積 06銷售 面積 06銷售 戶數(shù) 06銷 售率 林語 家話 1000 10 6400 100160 530 85% 康派 514 7200 40100 300 100% CITY ONE 339 7000 3540 271 80% 億達(dá) 06年在售項(xiàng)目有三個(gè)，銷售表現(xiàn)都很好，三個(gè)項(xiàng)目均屬于區(qū)域市場的高價(jià)盤。 億達(dá)在售項(xiàng)目分布圖 東方圣荷西 唯美品格 機(jī)場前 億達(dá)將上市項(xiàng)目分布圖 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 億達(dá)集團(tuán) 07年將上市的項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 總建筑 面積 預(yù)計(jì)價(jià)格 戶型面積 上市時(shí)間 唯美品格 7000起 60 130 機(jī)場前 10 7000起 80－ 90 120－ 130 東方圣荷西 8000起 130－ 150 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 億達(dá)集團(tuán)土地儲備 高爾基路 機(jī)場前 億達(dá)土地儲備分布圖 位置 占地 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 機(jī)場前 40 50 高爾基路項(xiàng)目 12 17 億達(dá)藍(lán)灣 39 30 青云天下 19 22 億達(dá)藍(lán)灣 青云天下 大連萬科 華潤大連 8000以上 6000－ 7000 6000－ 7000 7000－ 8000 5000－ 6000 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 華潤（大連）有限公司概況 ? 大連是華潤集團(tuán)繼深圳、杭州之后在全國范圍內(nèi)復(fù)制發(fā)展以“萬象城”為主要品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的都市綜合體項(xiàng)目的第三個(gè)區(qū)域中心城市。華潤（大連）有限公司成立于 2021年 9月，是華潤（集團(tuán)）有限公司和新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司共同投資成立的企業(yè)。主營以“華潤萬象城”大型購物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營及管理，橫跨地產(chǎn)、商業(yè)、酒店等領(lǐng)域。 ? 華潤（大連）有限公司現(xiàn)有三個(gè)項(xiàng)目： ? 大連星海灣項(xiàng)目 ? 大連天津街項(xiàng)目 ? 大連開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 華潤（大連）土地儲備： 179萬平 預(yù)計(jì)土地地價(jià)總投資： 約 大連萬科現(xiàn)有土地儲備 （含樂百年）： 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 緊密區(qū) 南濱海區(qū) 大連萬科 華潤大連 8000以上 6000－ 7000 6000－ 7000 7000－ 8000 5000－ 6000 城市花園 假日風(fēng)景 樂百年 萬象城 翡翠城 鳳凰城 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 與華潤的戰(zhàn)略布局對比 ?大連萬科 按照三年戰(zhàn)略規(guī)劃，大連公司 07年開發(fā)項(xiàng)目擬達(dá)到 35個(gè)； 紅旗鎮(zhèn)區(qū)域， 05年大連公司在該區(qū)域與該區(qū)政府合作開發(fā)假日風(fēng)景項(xiàng)目， 06年 9月份又簽署了樂百年項(xiàng)目合作協(xié)議，與該區(qū)政府建立了良好的合作關(guān)系。該區(qū)域土地資源豐富、市場前景良好，是未來 2年公司的首選重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，本項(xiàng)目的獲取符合公司戰(zhàn)略。 ?華潤大連 華潤進(jìn)入大連，采用典型 ” 華潤中心 “ 模式，華潤城市綜合體部分首先入連，從海昌地產(chǎn)收購星海、天津街項(xiàng)目，預(yù)計(jì)建設(shè)萬象城、鳳凰城項(xiàng)目，制造品牌效應(yīng)和綜合效應(yīng)，11月 21日，華潤全資招牌掛獲得開發(fā)區(qū)百萬濱海宗地，將會建設(shè)翡翠城系列產(chǎn)品。預(yù)計(jì)華潤還將重點(diǎn)選擇抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、收益回報(bào)較高的旅游風(fēng)景區(qū)或中心城區(qū)繁華商業(yè)圈打造大規(guī)模商住酒店、公寓或低密度高檔住宅。 未來重點(diǎn) 發(fā)展區(qū)域 產(chǎn)品 經(jīng)營方式 南濱海片區(qū) 金色系列 合作為主的經(jīng)營模式 緊密區(qū) 金色系列 紅旗鎮(zhèn) 城市花園 未來重點(diǎn) 發(fā)展區(qū)域 產(chǎn)品 經(jīng)營方式 城市中心商業(yè)區(qū) 萬象城 全資為主經(jīng)營模式 臨海景觀商業(yè)區(qū) 鳳凰城 臨海景觀居住區(qū) 翡翠城 競爭格局和對手的表現(xiàn) ? 大連萬科 ? 考慮政府關(guān)系、城市發(fā)展方向因素，擬訂 07年 13季度獲取 23個(gè)中短線項(xiàng)目，4季度獲取 1個(gè)中長線項(xiàng)目，擬獲取項(xiàng)目排序： ? 樂百年回購項(xiàng)目 (紅旗鎮(zhèn) ) ? 張前路西項(xiàng)目 (紅旗鎮(zhèn) ) ? 濱海路項(xiàng)目 (南濱海區(qū)域 ) ? 凌水灣項(xiàng)目 (緊密區(qū) ) ? 大鋼大化 (城市副中心，長線 ) ? 水產(chǎn)研究所項(xiàng)目 (緊密區(qū) ) ? 香爐礁項(xiàng)目 (緊密區(qū) ) ? 岔鞍村項(xiàng)目 (紅旗鎮(zhèn)區(qū) ) ? 華潤大連 ? 考慮華潤中心發(fā)展模式，重點(diǎn)選擇抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、收益回報(bào)較高的旅游風(fēng)景區(qū)或中心城區(qū)繁華商業(yè)圈打造大規(guī)模商住酒店、公寓或低密度高檔住宅，擬獲取項(xiàng)目排序： ? 大鋼大化 (城市副中心，長線 ) ? 凌水灣項(xiàng)目 (緊密區(qū) ) ? 主要面向客層： 城市新銳，富貴 5000－ 6000 5000－ 6000 6000－ 8000 8000以上 4500－ 5000 6000－ 8000 大連萬科重點(diǎn)跟蹤項(xiàng)目分布及概況 項(xiàng)目名稱：岔鞍村 系列歸屬： TOWN 占地面積： 80萬 容積率： 樓面地價(jià)：預(yù)計(jì) 1800元 總地價(jià)： 項(xiàng)目名稱：樂百年回購 系列歸屬： TOWN 占地面積： 30萬 容積率： 樓面地價(jià)： 2500元 總地價(jià)： 項(xiàng)目名稱：張前路西 系列歸屬： TOWN 占地面積 建筑面積： 1015 樓面地價(jià)： 總地價(jià)： 項(xiàng)目名稱：凌水灣 系列歸屬： CITY 占地面積： 37萬 容積率： 樓面地價(jià)：預(yù)計(jì) 2021元 總地價(jià)： 項(xiàng)目名稱：香爐礁 系列歸屬： GOLDEN 占地面積： 4萬 容積率： 樓面地價(jià)：預(yù)計(jì) 2021元 總地價(jià)： 項(xiàng)目名稱：濱海路 系列歸屬：高端項(xiàng)目 占地面積： 27萬 容積率： 樓面地價(jià)：預(yù)計(jì) 5200元