【正文】 建設(shè)梭魚灣公園、西山和西郊森林公園 梭魚灣公園已完成總工程量的９０％。樹木和草坪栽植因季節(jié)限制，待明年春天實(shí)施。西山公園已完成遷墳工作及公園南入口土建工程。西郊森林公園年內(nèi)確定的２６公里三級公路改造工程基本完成；景觀橋已竣工通車；２個(gè)回遷小區(qū)建設(shè)工程已完工，另一個(gè)回遷小區(qū)正在施工；園區(qū)內(nèi)各類景觀和設(shè)施正在建設(shè)中。 12月底 市城建局 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 煙大輪渡碼頭 2021年度市場預(yù)期 ? 城市交通規(guī)劃 ?機(jī)場規(guī)劃 ? “ 規(guī)劃三十里堡作為城市機(jī)場首選方案 ” （論證、評審階段） ?鐵路規(guī)劃 ? 哈大鐵路客運(yùn)專線（評審階段，2021年竣工通車） ? 煙大輪渡（已試運(yùn)營） ? 金窯線鐵路（金港站－金州站－哈大鐵路相連，年底前通車） ?城市交通規(guī)劃 ? 連接主城區(qū)與開發(fā)區(qū)的跨海大橋（論證、評審階段） ? 振連路（西起市內(nèi)光明路－東至開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)黃海路，年內(nèi)完成主體工程） ? 由上海路至甘井子的海底隧道（論證、評審階段） ? 西北快速路（道路工程基本完成，紅旗中路高架橋和西南路立交橋的主體工程完工，附屬工程正在施工） ?高速公路規(guī)劃 ? 土羊高速（累計(jì)工程總量 51％） ? 沈大與丹大連接線（累計(jì)完成投資的 %） ? 大莊高速西（累計(jì)工程總量 68％ ） ? 大窯灣疏港高速（累計(jì)完成投資總額的 59％） ? 長興島疏港高速（征地動(dòng)遷普查衡量和招投標(biāo)已完成） ? 大連灣疏港高速（正在進(jìn)行項(xiàng)目前期工作） 沈大高速 丹大高速 快軌 1號 快軌 2號 快軌 3號 西北快速路 振連路 2021年度市場預(yù)期 ? 重大企業(yè)進(jìn)入 ? 今年 1－ 8月，新批外資項(xiàng)目 523家，注冊外資金額 元； ? 06年大連新引進(jìn)一批跨國公司項(xiàng)目。美國美商安訊、甲骨文、Avaya（亞美亞）、肯沃基、日本 NTT、德國西門子等一批跨國公司相繼在我市設(shè)立公司。 2021年度市場預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測 —— 片區(qū)投資價(jià)值分析 5000－ 6000 5000－ 6000 6000－ 8000 8000以上 4500－ 5000 6000－ 8000 意向地塊 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 凈利率 11%14% 房價(jià)增長率 % 機(jī)場前片區(qū) 凈利率 6%8% 房價(jià)無增幅 高新技術(shù)片區(qū) 凈利率 7%9% 房價(jià)增長率 % 緊密區(qū) 中心片區(qū) 凈利率 10%20% 房價(jià)增長率 % 星海 凈利率 1525% 現(xiàn)房價(jià)增長較慢 凈利率 1630% 房價(jià)增長率 34% 南濱海片區(qū) 凈利率 20%25% 房價(jià)增長率 25% 泉水片區(qū) 凈利率 6%7% 房價(jià)無增幅 ?紅旗鎮(zhèn)片區(qū) ? 土地初具規(guī)模基本從 05年開始， 05年樓面地價(jià) 1622，盈利水平在 11％ —14％之間，有較大上漲空間。 ?機(jī)場前片區(qū) ? 該片區(qū)土地增值較快，增長率在%,05年 1257，由于所處待開發(fā)區(qū)域，房價(jià)上漲較慢，致使盈利水平較低，在 6％－ 8％之間。 ?高新技術(shù)園區(qū) ? 0405年，土地升值較快，增長率％， 05年 1987，土地成本壓力較大，盈利水平在 7％－ 9％之間。 ?緊密區(qū) ? 0305年，土地成本增值為 %,土地成本壓力較大，盈利水平在 15％－25％之間，由于紅旗片區(qū)、高新園區(qū)等價(jià)格已上漲到 6000以上，因此，該區(qū)域有較大價(jià)格上漲空間。 ?星海片區(qū) ? 0405年，土地的升值較快，增長率％，土地成本壓力較大，由于景觀資源唯一，且為商務(wù)、會(huì)展中心，盈利水平在 16％－ 30％之間，增長空間有限。 ?中心片區(qū) ? 由于土地成本較高，致使中山區(qū)的房價(jià)一直處于較高水平，均價(jià) 8000盈利水平在 %,億達(dá)青云映山盈利為%。 ?南濱海區(qū) ? 該片區(qū)位于中心城區(qū)的宜居生活區(qū)，景觀資源唯一， 05年樓面地價(jià) 2054，土地供應(yīng)量較少。 ?泉水片區(qū) ? 該片區(qū)土地成交規(guī)模較大， 0305年土地增長率為 %， 05年樓面地價(jià)1290，土地成本較高，房價(jià)增長緩慢。 2021年度市場預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測 —— 波士頓模型 ? 波士頓矩陣模型用于分析公司業(yè)務(wù)，將業(yè)務(wù)分為明星（ Star） ,現(xiàn)金牛（ Cash Flow） ,瘦狗（ Dog）和問題（ Question Mark）四個(gè)類別。 Star明星 收益 : 高成長 ,穩(wěn)定 現(xiàn)金流 : 中等 戰(zhàn)略 : 保持或收割 Question Mark問題 收益 : 低成長 ,不穩(wěn)定 現(xiàn)金流 : 虧損 戰(zhàn)略 : 提高市場分額或收割 /丟棄 Cash Cow現(xiàn)金牛 收益 : 高成長 ,穩(wěn)定 現(xiàn)金流 : 高穩(wěn)定 戰(zhàn)略 : 保持或增加市場分額 Dog 瘦狗 收益 : 低成長 ,不穩(wěn)定 現(xiàn)金流 : 中等或虧損 戰(zhàn)略 : 收割 /丟棄 強(qiáng) 弱 市場成長率 弱 強(qiáng) 相對市場份額 2021年度市場預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測 —— 波士頓模型在大連公司中應(yīng)用嘗試 0%10%20%30%40%50%5% 10% 15% 20% 25% 30%銷售凈利率 房價(jià)增長率 紅旗鎮(zhèn) 機(jī)場前，泉水片區(qū) 高新園區(qū) 緊密區(qū) 星海片區(qū) 中心城區(qū) 5325套 3380套 2591套 6136套 數(shù)據(jù)來源： 2021年春、秋房展會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1580套 長期投資區(qū)域 最佳投資區(qū)域 待發(fā)展投資區(qū)域 成熟投資區(qū)域 注： 橢圓大小代表片區(qū)房屋供應(yīng)套數(shù) 3800套， 10040套 2650套 南濱海片區(qū) 2021年度市場預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測 ? 根據(jù)上述模型，結(jié)合投資價(jià)值、政府關(guān)系因素，大連公司擬對重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域進(jìn)行調(diào)整， 將高新園區(qū)列為重點(diǎn)片區(qū) 。 5000－ 6000 5000－ 6000 6000－ 8000 8000以上 4500－ 5000 6000－ 8000 意向地塊 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 凈利率 11%14% 房價(jià)增長率 % 機(jī)場前片區(qū) 凈利率 6%8% 房價(jià)無增幅 高新技術(shù)片區(qū) 凈利率 7%9% 房價(jià)增長率 % 緊密區(qū) 中心片區(qū) 凈利率 10%20% 房價(jià)增長率 % 星海 凈利率 1525% 現(xiàn)房價(jià)增長較慢 凈利率 1630% 房價(jià)增長率34% 南濱海片區(qū) 凈利率 20%25% 房價(jià)增長率25% 泉水片區(qū) 凈利率 6%7% 房價(jià)無增幅 高新園區(qū) 機(jī)場區(qū)域 紅旗鎮(zhèn)區(qū)域 2021年度市場預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測 —— 高新園區(qū)概況 ? 大連高新技術(shù)園區(qū)是 1991年 3月經(jīng)中國政府批準(zhǔn)建立的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對外開放先導(dǎo)區(qū)、科技興市的示范區(qū)。 ? 園區(qū)總占地 ，主要由創(chuàng)業(yè)園（、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 2021年度市場預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測 —— 高新園區(qū)概況 ? 高新園區(qū)市場需求量及特征 ? 調(diào)研的幾家企業(yè)的總?cè)藬?shù)在一萬人左右，在購房方面的特點(diǎn)是： 普通人員的收入一般在 10萬元以上，購房面積集中在 80－ 100平； 中級管理人員收入在 10－ 20萬元之間，購房面積集中在 120－ 140平； 高級管理人員收入在 25萬元以上，由于流動(dòng)性較強(qiáng)，自主需求較低，購房主要用于投資，傾向于投資面積在 100平以上的戶型； 外籍人員購房面積集中在 140平以上的戶型。通常的情況為普通人員占公司員工總數(shù) 10％，中高級人員占 70％，高級管理人員占 10％，外籍人員占 10％。 公司 人數(shù)（位） 人員性質(zhì) 年收入 需求面積 SAP、惠普、 IBM、 松下電器、松下通信、畢博 2200 行政人員 510萬元 90120㎡ 軟件工程師 1015萬元 140㎡ 中高級管理人員 30萬元 140㎡ （中級） 簡柏特（通用電氣）、埃森哲、 DELL 2900 行政人員、技術(shù)人員 35萬元 80100㎡ 外籍人員 510萬元 140㎡ 中高級管理人員 2025萬元 120140㎡ （中級） 索尼 70（高級工程師 40人左右） 高級工程師 30萬元 120㎡ 東軟集團(tuán)、東軟股份 2021 一般員工 3－ 5萬元 ㎡ 軟件工程師 5－ 8萬元 80－ 100㎡ 中高級管理人員 10萬元以上 120－ 140㎡ 華信、新軟（海輝） 2021（軟件工程師占 30%） 軟件工程師 10－ 15萬元 100－ 120㎡ 愛立信、歐姆龍、 CSK、阿爾派 辦事處（人數(shù)很少） 一般員工 35萬元 80100㎡ 中高級領(lǐng)導(dǎo) 10－ 15萬元 120 ㎡ 以上 珍奧、非得、馮哈根斯 10－ 20人 中層員工 員工收入較低 100㎡ 左右 2021年度市場預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測 —— 高新園區(qū)概況 ? 從 05年大連市各行業(yè)在崗人員平均收入統(tǒng)計(jì)來看，計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、高校教育工作者和技術(shù)服務(wù)人員的收入分別位列第一位和第四位，高收入將是樓盤銷售較好的有力支撐。 學(xué)校名稱 人數(shù) 人員性質(zhì)及收入 大連理工大學(xué) 3134 高級科研工作者 100萬以上 高級管理人員 15－ 30萬 副教授以上教師 10－ 15萬 行政人員 3－ 5萬 大連海事大學(xué) 2500 高級科研工作者 100萬以上 高級管理人員 15－ 30萬 副教授以上教師 10－ 15萬 行政人員 3－ 5萬 東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 2100 高級管理人員 15－ 30萬 副教授以上教師 10－ 15萬 行政人員 3－ 5萬 大連水產(chǎn)學(xué)院 590 高級管理人員 10－ 15萬 副教授以上教師 8－ 10萬 行政人員 3－ 5萬 東軟信息學(xué)院 400 高級管理人員 10－ 15萬 副教授以上教師 8－ 10萬 行政人員 3－ 5萬 大連財(cái)經(jīng)學(xué)校 110 高級管理人員 8－ 10萬 副教授以上教師 5－ 8萬 行政人員 3－ 5萬 大連醫(yī)科大學(xué) 4239 高級科研工作者 100萬以上 高級管理人員 15－ 30萬 副教授以上教師 10－ 15萬 行政人員 3－ 5萬 總計(jì) 13073 2021年度市場預(yù)期 ? 結(jié)論 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長為大連住宅市場的旺盛需求奠定了基礎(chǔ)，住宅消費(fèi)正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Γ? ? 宏觀調(diào)控后，土地市場供應(yīng)稍有波動(dòng)，隨著當(dāng)?shù)貙?shí)施細(xì)則的出臺，市場供應(yīng)恢復(fù)，本年供應(yīng)較去年略有上升； ? 06年大連房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)價(jià)增量減的態(tài)勢，成交均價(jià)相比 05年有大幅上漲，土地存量將在 07年集中放量，價(jià)格增幅將相對放緩，成交量上漲； ? 隨著大公司入連，本地化競爭升級為全國范圍的競爭，競爭的加劇使得大連公司必須先于對手獲取可能形成競爭的優(yōu)質(zhì)地塊； ? 在片區(qū)投資價(jià)值分析的基礎(chǔ)上，大連公司需要評估重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，對重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域進(jìn)行調(diào)整。 THE END