中林地產(chǎn)佳湖花園第一階段營銷建議報(bào)告ppt30(1)(編輯修改稿)
2025-03-09 13:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 驗(yàn)，缺乏消費(fèi)者認(rèn)同度與信任度，競爭對(duì)手綜合實(shí)力較弱。 形成競爭的樓盤現(xiàn)樓已進(jìn)入尾盤期，目前在售南市區(qū)所有的新樓盤中，佳湖花園工程進(jìn)度是最快的，開發(fā)規(guī)模也是最大的。 中林地產(chǎn)的開發(fā)商背景與實(shí)力在近二年內(nèi)得到市場(chǎng)認(rèn)可，隨著云電陽光、官房的戰(zhàn)略選擇的轉(zhuǎn)移；興云地產(chǎn)進(jìn)入高端市場(chǎng)；銀海地產(chǎn)、百大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備的劣勢(shì)，中林有可能在近二年內(nèi)成為開發(fā)中檔居家物業(yè)住宅的領(lǐng)頭羊。 風(fēng) 之 鈴 14 一灣蔚藍(lán) ， 自然是家 中林佳湖 SWOT分析 威脅分析 周邊樓盤的價(jià)格競爭壓力。 戶型設(shè)計(jì)較為單一，可選擇余地較小。 南市區(qū)的政府中長期規(guī)劃不明確。 區(qū)域競爭，特別是滇池路片區(qū)未上市場(chǎng)的大盤，值得關(guān)注。北市區(qū)的銀河片區(qū)受政府利好消費(fèi)影響，北市區(qū)的市場(chǎng)滲透壓力長期存在。 消費(fèi)者的期望值較高，普遍認(rèn)為佳湖要比中林中心區(qū)要好，為佳湖產(chǎn)品的設(shè)計(jì)帶來一定壓力。 風(fēng) 之 鈴 15 一灣蔚藍(lán) ， 自然是家 ? 營銷對(duì)于“中林”來說，本來就是一個(gè)為目標(biāo)客戶創(chuàng)造價(jià)值，滿足客戶在居住空間中對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品和精神文化的綜合需求的一個(gè)完整過程。 ? 傳播則是將上述價(jià)值以我們目標(biāo)群感興趣和易于理解的語言通過適合的通道準(zhǔn)確傳達(dá)給他們的一個(gè)過程。 ? 因此： 風(fēng) 之 鈴 16 一灣蔚藍(lán) ， 自然是家 三、營銷組合策略 ? 產(chǎn)品策略 1. 強(qiáng)化中林佳湖區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引對(duì)該區(qū)域具有較強(qiáng)認(rèn)同感的居住與工作在南市區(qū)的客戶 2. 強(qiáng)化中林錦苑的項(xiàng)目品牌形象，特別是佳湖期房銷售階段，充分展示中林錦苑，將直接影響到中林佳湖消費(fèi)者的購買信心與購買時(shí)間 3. 針對(duì)現(xiàn)有購房群體最重視同時(shí)又不太滿意的開發(fā)商信譽(yù)、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理四項(xiàng)因素進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳，引導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)群體（二次置業(yè)消費(fèi)群體）進(jìn)一步關(guān)注自身的現(xiàn)有居住生活質(zhì)量問題，培育與促進(jìn)該群體的換房欲望與購買行為的產(chǎn)生。 4. 進(jìn)一步的提升中林物業(yè)管理的品牌綜合實(shí)力，結(jié)合中林錦苑的硬件優(yōu)勢(shì)，共同塑造中林物管的物業(yè)服務(wù)品牌形象。解決目前消費(fèi)入住后最擔(dān)心的房屋質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)問題。 5. 在入戶花園的宣傳上，確定入戶花園是多重功能性；強(qiáng)化有氧；健身；休閑；娛樂多功能休閑廳的概念，并為消費(fèi)者設(shè)計(jì)提供相應(yīng)設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)系列方案。 風(fēng) 之 鈴 17 一灣蔚藍(lán) ， 自然是家 營銷組合策略 對(duì)兩個(gè)衛(wèi)生間的潔具處理，為滿足客戶個(gè)性化品牌需求，與此同時(shí)為保證衛(wèi)生間的施工質(zhì)量，開發(fā)商整合有品牌認(rèn)同度；受消費(fèi)者歡迎的潔具廠家進(jìn)行聯(lián)合，給消費(fèi)者享受潔具的批發(fā)價(jià)自行選購后，由開發(fā)商統(tǒng)一組織施工一次成型，避免二次裝修帶來的質(zhì)量隱患。 對(duì)廚房與餐廳的隔強(qiáng)在與消費(fèi)者雙方明確之后，可采用空置方式處理，節(jié)約不必要的建安成本。 為弱化客廳較少的帶來的使用上的局促感，強(qiáng)化入戶花園綠色休閑廳的功能概念，引導(dǎo)將客戶一部分在客廳活動(dòng)內(nèi)容轉(zhuǎn)移到入戶花園上。 對(duì)于大部份沒有使用過電炊的用戶，為了消除使用習(xí)慣方面的抗性，在使用成本上；安全性；清潔上，讓一些已使用電炊的用戶現(xiàn)身說法，消除抗性。 對(duì)于教育配套設(shè)施需要進(jìn)一步的明確與校方的關(guān)系，以及業(yè)主在上學(xué)方面的便利性和價(jià)格優(yōu)惠性。 1進(jìn)一步詳細(xì)介紹中林佳湖廣場(chǎng)的使用功能。 1對(duì)消費(fèi)比較關(guān)心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；醫(yī)院；公交車站等配套設(shè)施需要進(jìn)一步的強(qiáng)化宣傳。 1為了進(jìn)一步提高景觀最大化，沿主景觀帶的單元建議采用利用山墻作透景特別處理，提高該單元的景觀價(jià)值，戶型可進(jìn)行特別處理，使邊單元三面有景，實(shí)現(xiàn)景觀最大化，物業(yè)價(jià)值價(jià)值最大化。初步估算每平方米可提高銷售單價(jià) 100元左右。 風(fēng) 之 鈴 18 一灣蔚藍(lán) ， 自然是家 營銷組合策略 ? 價(jià)格策略 ? 調(diào)查發(fā)現(xiàn)價(jià)格是目前昆明消費(fèi)者購房較為敏感的因素，通過風(fēng)之鈴近三年對(duì)昆明消費(fèi)者購買能力的跟蹤調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，總價(jià)三十萬以上；單價(jià)在 2500元以上消費(fèi)市場(chǎng)需求比例只占總購房者的 1015%比例，昆明高端市場(chǎng)市場(chǎng)份額有限。 ? 結(jié)合本次房交會(huì)南市區(qū)的購房者支付能力的測(cè)算，平均購房最高總價(jià)在 ； ? 通過對(duì)中林佳湖買號(hào)群體二組樣本的對(duì)比性價(jià)格測(cè)試，中林目前的目標(biāo)消費(fèi)群能夠支付的最高總價(jià)在三十萬以內(nèi)； ? 房屋單價(jià)在 2360元的均價(jià)，最高限價(jià) 2500元；最低起價(jià)在2050元 ? 閣樓的價(jià)格最高承受能力在 28502950。 ? 與引同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)競爭現(xiàn)狀，中林佳湖在期房銷售階段的價(jià)格與競爭對(duì)手的差距保持在 100左右較為適宜。 ? 中林佳湖期房銷售基準(zhǔn)平均價(jià)格 2300元 /平方米。景觀差按區(qū)域分布 100400元差異；樓層差 5080100三個(gè)層次；二樓與五樓一個(gè)價(jià)，三樓與四樓一個(gè)價(jià)；底層送花園；六屋送閣樓。 風(fēng) 之 鈴 19 一灣蔚藍(lán) ， 自然是家 營銷組合策略 渠道策略 ? 在期房銷售階段，在中林錦苑設(shè)主售樓處，便于消費(fèi)參觀中林錦苑，提高購心信心 ? 正式開盤，分設(shè)兩個(gè)售樓處，便于引導(dǎo)客戶。 ? 采取主動(dòng)出擊策略，同時(shí)做好客戶關(guān)系維護(hù)與管理工作，定期有針對(duì)性到民航系統(tǒng)和鐵路系統(tǒng)做定向宣傳工作
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