【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度尚未得到市場(chǎng)檢驗(yàn) T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠(chéng)尚東和東建花園 2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車 T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。 案例七 26 SWOT分析 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 S W T O 地段價(jià)值：優(yōu)越的地理位置：地處萬(wàn)家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 城市地標(biāo)。 ?學(xué)區(qū)價(jià)值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。 ?品牌價(jià)值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。 ?產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差． ?口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響． ?競(jìng)爭(zhēng)：下階段推出項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈． ?07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場(chǎng)保持供銷兩旺的局面。 ?地段決定價(jià)值。 ?搶占市場(chǎng)推廣先機(jī)。 ?同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷水平粗放，不成體系。 【 項(xiàng)目 SWOT分析 】 優(yōu)勢(shì)：■ 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠(chéng)客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同； 劣勢(shì)：■ 認(rèn)籌期長(zhǎng)達(dá) 8個(gè)月，客戶維系困難； ■ 項(xiàng)目等待期長(zhǎng)，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)：■ 深圳西岸將成為未來(lái)兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認(rèn)同； ■ 項(xiàng)目開發(fā)可肆機(jī)而動(dòng)，靜觀其變； ■ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來(lái)客源； 威脅：■ 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙； 【 策略形成 】 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì) ?依勢(shì)助勢(shì)，掌握片區(qū)話語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 ?充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為營(yíng)銷創(chuàng)造機(jī)會(huì)點(diǎn) 利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì) ?大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅 ?依托品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶 減少劣勢(shì)、避免威脅 ?挖掘片區(qū)價(jià)值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū) ?高服務(wù) +高形象 +高品質(zhì) 尚都 =深圳西岸 案例八 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： 開發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的開發(fā)供方團(tuán)隊(duì)：武漢成熟開發(fā)商、加拿大 B+H建筑設(shè)計(jì)、中建五局的施工建設(shè)等； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地 660畝，總建 72萬(wàn)平方； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率 65%。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無(wú)限的發(fā)展?jié)摿?。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢(shì)（ W）： 生活配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 交通環(huán)境劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便； 居住氛圍劣勢(shì)：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境； 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī)會(huì)（ O）： 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：項(xiàng)目一方面可借勢(shì)于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺(tái)商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 威脅（ T）： 區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同尚待時(shí)日。 區(qū)域消費(fèi)能力威脅：項(xiàng)目必須面對(duì)如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長(zhǎng)消費(fèi)半徑的問題。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計(jì)2023年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達(dá)到 6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過(guò) 500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生活配套劣勢(shì)； 交通環(huán)境劣勢(shì)； 居住氛圍劣勢(shì)； 開發(fā)優(yōu)勢(shì)：一流的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地 660畝，總建 72萬(wàn)平方。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高性價(jià)比產(chǎn)品組合。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有 240畝原生態(tài)山地景觀資源。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：交通形象預(yù)示區(qū)域發(fā)展。 搶占市場(chǎng)空白 差異化定位 突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色； 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源； 快速啟動(dòng)，把握商機(jī) 利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng) 定位上具備戰(zhàn)略高度 ,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì)，避免威脅 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場(chǎng)空白 獨(dú)特的定位主張 區(qū)域認(rèn)同威脅； 區(qū)域消費(fèi)能力威脅； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅； 規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)； 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)； 產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)； 案例九 08新品 SWOT 推導(dǎo) S（優(yōu)勢(shì)） ?品牌優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌深入人心 ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高 ?大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出 ?客戶資源優(yōu)勢(shì)：１－ 6期客戶資源積累深廣 ?產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：部分產(chǎn)品概念獨(dú)特，吸引力較大 ?稀缺資源優(yōu)勢(shì)：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀 ?升值前景優(yōu)勢(shì)：片區(qū)氛圍形成，價(jià)值迅速提升，升值潛力不言而喻 W（劣勢(shì)） ?雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁 ?周邊配套還不完善，會(huì)所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限 ? 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差 ?63標(biāo)部分戶型直接受工廠影響 ?戶型面積均在 120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難 O（機(jī)會(huì)） ?東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱 ， 升