【正文】 地塊狹長，建筑格局擺布受到限制 ?車站影響 ：緊鄰長途汽車站，噪音、空氣污染較 大，治安環(huán)境受影響 ?既有障礙 ：地塊上遍布高壓電線，與及西北角的 氣象站等，影響項目品質(zhì) T―― 威脅點 ?盛世豪庭 ：一期已經(jīng)交房入住，形成區(qū)域內(nèi)住宅 標桿作用 ?未來供應 ：板塊內(nèi)未來住宅供應量較大，競爭激 烈 ?宏觀政策 ：國家不斷出臺嚴厲的房地產(chǎn)相關(guān)政 策，未來影響加劇 O―― 機會點 ?區(qū)域升溫 ：楚州區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā) 展空間大，價值將得到進一步提升 ?配套完善 ：項目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配 套，充分滿足相關(guān)需求 ?市場空白 ：區(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)， 項目具有后發(fā)優(yōu)勢 項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計過程中 ,應將 項目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設(shè) 計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊虛，進而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。機會與威脅主要來源于市場形式。 以大盤的運作模式 ， 建立大盤在產(chǎn)品 、 配套 、 社區(qū)文化 、 品牌等方面的競爭優(yōu)勢 。 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景 ，提高項目價值 ， 并可增加對投資型客戶的吸引力 。 擴展產(chǎn)品線 ， 合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時機 。 地塊分析 項目 SWOT分析 威脅 Threat 房產(chǎn)政策： 國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場； 競爭對手： 片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項目，加上國際新城和藍波灣后期項目的推出，將不可 避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標客戶群，且對 本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊； 其他片區(qū)： 隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，將分流本項目的部分目標客戶。 城市地標。 環(huán)境優(yōu)勢： 240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率 65%。 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生活配套劣勢； 交通環(huán)境劣勢； 居住氛圍劣勢； 開發(fā)優(yōu)勢：一流的開發(fā)團隊。 4. 緊鄰錦繡高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好。 45 ? Weaknesses機會 ? 惠州 CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機； ? CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團已建成投入使用或在建設(shè)中，這帶動了泛 CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展； ? 泛 CBD區(qū)域目前缺少一個可以統(tǒng)籌全部的商業(yè) /務中心，區(qū)域內(nèi)沒有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住宅。 案例十六 60 本項目定位酒店式公寓 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 1. 項目所在地有濃厚的涉外氛圍 2. 大量酒店的商務客戶 3. 高檔商業(yè)與高品質(zhì)酒店的標桿效應 4. 景觀資源優(yōu)越，配套齊全 1. 項目體量小 2. 不在核心商務區(qū)內(nèi) 3. 樓體結(jié)構(gòu)已成型，難改造 機會 威脅 1. 高檔涉外酒店式公寓依托于涉外氛圍的區(qū)域，實現(xiàn)的租金高 2. 高檔酒店式公寓供應量少在市場上供不應求 3. 在售的公寓依托不同的資源均實現(xiàn)了不同程度的熱銷 1. 成體量的大型綜合體物業(yè)推出使得公寓的供應量大增 2. 同時，高檔酒店附帶公寓數(shù)量的增加會使得高檔公寓市場的競爭趨于激烈 充分挖掘項目價值與客戶目標的基礎(chǔ)上， 定位 高檔涉外酒店式公寓 有市場支撐 區(qū)域發(fā)展前景遠大 ? 隨著昆明城市不斷發(fā)展 ， 新機場建設(shè)以及周邊道路建設(shè)項目所在的東片區(qū)未來將成為昆明的主要居住區(qū)域 交通改善 ? 項目緊靠建設(shè)中的城市主干道 —— 東連接線， 是中心城區(qū)通往新機場的必經(jīng)之地 ， 交通非常方便 地勢高差 ? 項目擁有 25米的高差 ， 適宜打造臺地住宅 ，更易突出的空間感 。 區(qū)域內(nèi)競爭影響 ? 按照規(guī)劃 ， 東區(qū)主要為居住片區(qū) ， 隨著新機場和東連 接線建設(shè) ， 未來改造力度會加大 ， 新的項目會不斷推 出市場 ， 引發(fā)激烈市場競爭 。 區(qū)域市場競爭較小 ? 項目所在區(qū)域處于地產(chǎn)發(fā)展的起步階段 ， 開發(fā)項目不 多 ， 市場競爭壓力較小 。 項目 SWOT分析之應對策略 案例十四 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 項目 SWOT分析 劣勢 項目 SWOT分析 機會 項目 SWOT分析 威脅 案例十五 （住宅） SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?位于城市中心板塊 ?周邊交通便利 ?周邊配套完善 ?辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢 ?傳統(tǒng)的高檔居住板塊 ?容積率高、規(guī)劃難度 ?密度大 ?周邊無自然景觀 ?周邊環(huán)境噪音 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?中心稀有熱點，持續(xù)需求動力 ?07上半年市心樓價跳躍上升 ?高品質(zhì)樓盤價位持續(xù)拉升 ?城市規(guī)劃帶來的機會 ?走差異化路線，從市場空白點出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)； ?著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強項目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。 ? 機會： O 1. 房山區(qū)屬于北京“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃中的“西南生態(tài)帶”，教育、旅游、生態(tài)、文化資源優(yōu)勢較好。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：交通形象預示區(qū)域發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)集群的帶動機會：項目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。 ?地段決定價值。 案例六 項目解讀 ? 項目綜合分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 S1景觀公園 ： 南側(cè)長河公園 —— 城市公園坡地、水景 S2科技產(chǎn)品 ：皇明太陽能 — 先進 “ 節(jié)能生態(tài)住宅 ”理念 S3知名品牌 ：皇明集團自身品牌的號召力 S4規(guī)模效應 ： 27萬大盤，具有一定的影響力 S5地段優(yōu)勢 ：位于河東新城 —— 德城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域 W1產(chǎn)品方面： 新技術(shù)增加成本