【文章內容簡介】 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 YC1016(2) 縣 城錦花 路北、花博大 道西側 約 41218 住宅用地 33%45% ≥ 30 % 2076 程向陽 YC1016(3) 縣 城錦花 路北、花博大 道西側 799 約 2796 商服用地 等于 70% — 200 程向陽 YC1016(4) 縣 城錦 花 路北、花博大 道西側 765 約 2677 商服用地 等于 70% — 200 程向陽 YC1017 縣 城 建 設 街 南段東 側 約 91995 住宅用地 ≤ 45% ≥ 30% 3400 安達實業(yè) YC1019(1) 縣 城 臥 龍 街 西段路 南 約 4560 住宅用地 20%35% ≥ 35 % 115 市場發(fā)展服務中心 YC1019(2) 縣 城 臥 龍 街 西段路 南 5382 約 13455 住宅用地 20%35% ≥ 35 % 335 縣市場發(fā)展服務中心 YC1020 縣 城 新 區(qū) 乾 明寺路 與人民 路交叉口北則 2520 約 8820 住宅用地 ≤ ≤ % ≥ % 220 鑫盛置業(yè) YC1021 城 北 大 街 西 側、西 大街北 側 約 30323 住宅用地 ≤ ≤ 40 % ≤ 40 % 791 躍達地產 合計 12847 市場小結： ? 2020 年 上半年， 鄢陵 縣城區(qū)已出讓住宅 用地 萬平方米，比去年同期增長 %。成交價 格 7140 萬元，比去年同期增長 110%。 截止 2020 年 12 月，鄢陵 共出讓土地 30 宗（含工業(yè)用地），成交 面積 畝 ，土地成交總額 億元， 為歷年來新高。 ? 鄢陵縣 積極開展土地開發(fā)整理工作，今年上半年，全縣共開展土地開發(fā)整理項目 9 個，其中 6 個市投土地開發(fā)整理項目開工建設。 6 個項目總投資 萬元，總規(guī)模 公頃， 3 個重點土地開發(fā)整理項目全面開工建設。 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 由上 表 看出，九塊土地出讓宗地面積達 ㎡，出讓價格總額達 億元。其中 YC1016(1)、YC1017地塊面積較大，分別達到近 186 畝 及 137 畝。 ? 隨著今年多塊住宅用地的拍出，再根據 政府規(guī)劃調整影響和 縣城 開發(fā)進度等 因素 ， 及以往所拍地塊的工作時間流程，規(guī)劃、評估、報批、施工、銷售等一系列流程分析，預計明年下半年入市項目有所增多，將對項目帶來一定沖擊。 二 、 二級市場情況 （ 一）房地產開發(fā)投資 房地產市場運行情況 2020 年 1— 11 月房地產開發(fā)情況 具體數據 同比 住宅投資 億元 ↑ 全縣房屋施工面積 萬平方米 ↑ 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 住宅施工面積 萬平方米 ↑ 商品房銷售面積 萬平方米 — 新開工房屋面積 萬平方米 ↑ 商品房銷售額 億元 ↑ 現房銷售面積 萬平方米 ↑ 現房銷售額 億元 ↑ 期房銷售面積 萬平方米 — 期房銷售額 6852 萬元 ↑ 受經濟形勢企穩(wěn)回升影響，今年上半年，鄢陵縣房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長，共完成房地產開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 %。投資平穩(wěn)增長，施工規(guī)模擴大，商品房銷售穩(wěn)步增長。隨著各項調控政策的實施，房地產市場進入敏感時期，全國一 些城市房地產市場出現波動和震蕩，因此 更 要高度關注鄢陵縣房地產開發(fā)市場出現的新情況、新變化，積極引導和調控房地產市場走勢 。 2020～ 2020 年房地產開發(fā)情況 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 鄢陵縣房地產投資開發(fā)情況0102030405060702020年上半年 2020年前三個季度年房地產投資 施工面積 2020 年 前三個季度 ，鄢陵 縣完成房地產投資 億元，比上年 同期的 億元，增長 %。房屋施工面積也 大幅度增加 ， 2020 年 前三個季度 年， 鄢陵 縣房屋施工面積 萬平方米，比上年同期的 萬平方米，增長%。 從統(tǒng)計結果來看，鄢陵縣 未來 1 年 至 1 年半 左右，市場新增可 售房源不小，市場競爭壓力開始逐步凸顯。 20202020（上半年）房地產價格走勢 （來源： 河南省統(tǒng)計網 ） 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2020—2020年許昌市房地產市場的價格走勢27502950250022002300240025002600270028002900300008年 09年 1 0 年上半年均價( 元/ 平方米）線性 (均價(元/平方米）) 鄢陵縣隸屬河南省許昌市，距離許昌市僅 20 余公里，隨著許昌市向東部發(fā)展和鄢陵向西發(fā)展的規(guī)劃，兩地房地產市場逐漸趨于同質化，所以許昌市的房地產發(fā)展必將對鄢陵產生巨大的影響，因此分析許昌市房地產市場的價格走勢，可以客觀看出鄢陵的房地產市場的價格走勢。 08 年至今，房地產 市場銷售價格呈現穩(wěn)步上升態(tài)勢，折射出市場消化的速度和能力，但隨著宏觀環(huán)境的變化和市場貨量的 大幅度遞增，價格將逐漸回歸理性。 （ 二）鄢陵縣房地產發(fā)展趨勢 邊緣化趨勢明顯 （來源： 《 中國城市房價排行榜》 ） 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 鄢陵是距許昌 市空間位置最近縣份，僅距 20 余公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯但有利亦有弊，鄢陵縣的房地產市場呈現出的現狀是中高端市場的部分 外溢。由于缺乏衛(wèi)星 城市應有的聚集效應，加上房地產市場 運作缺乏亮點和吸引力，導致中高端市場的購買力部分外溢，從而使鄢陵縣 房地產市場提高與自我提高的嚴重不足。 城市發(fā)展不平衡 城西、城東發(fā)展不平衡，城市化水平滯后。房地產市場容量擴展有限， 城西的公共設施不齊全 。城市功能不夠完善，商貿、服務業(yè)不夠發(fā)達，人 流、物流、信息流有限，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射、帶動力較弱。產業(yè)結構單一，第三產業(yè)不發(fā)達。尤其是現代服務業(yè)，如金融服務、商貿流通、休閑娛樂、房地產等第三產業(yè)，在未來的城市發(fā)展經營中，其戰(zhàn)略地位和作用不容小覷。 形象欠佳， 檔次不高， 特色不夠 鄢陵房地產開發(fā)還停留在初級階段，缺少精耕細作，缺乏代表鄢陵縣“中國 花木之鄉(xiāng) ” 特色的商業(yè)性文化娛樂設施和旅游休閑場所， 城市建筑缺少大筆墨， 現代簡約式、簡歐式的 普通住宅或商業(yè)項目充斥泛濫，形象和檔次較低，同時也 缺乏地方特色和城市個性的標志性建筑。要建設具有文化內涵和個性特色的商 住區(qū)來提高整個城市之形象，還 應從市場實際情況出發(fā)來決定產品的規(guī)劃建設。 城市定位缺乏個性，房地產打造特色文章 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 鄢陵最早被定位為“ 農業(yè) 大縣”，現在政府又提出了“ 中國花木第一縣 ”的定位。聽起來很有氣勢，但缺乏個性，缺乏 中原花卉 山水特色的靈氣。 鄢陵應把中原 特色 的花卉山水 園林融入縣城，體現出 中原 特色 花卉山水的靈魂；把縣城具有代表性的花卉﹑木棉﹑古城 ，融入城市的建設發(fā)展之中。打造 中原特色花卉 山水園林城鎮(zhèn)，營造生態(tài)人居環(huán)境。 宣傳途徑單一，銷售手法簡單 從所見的宣傳品來看， 鄢陵縣房地產項目推廣手段比較單一 。最主要的推廣手段是戶外大牌、燈桿旗及 樓盤的外墻廣告，兼之有些小報 DM 之類，也比較容易被忽略。從推廣手段上來看，基本還處于等客來看的低水平階段?？梢灶A見，在其 下級 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳上，力度將很差。但這恰是一個很有剛性購買力的群體。銷售人員則過于隨性，專業(yè)知識缺乏、銷售技巧簡單、接待流程隨便、服裝不統(tǒng)一等，都將給銷售帶來壓力。 第三部分 鄢陵縣 房地產項目分析 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一 、 房地產市場板塊劃分 隨著縣城規(guī)劃發(fā)展以及樓盤的分布現狀， 鄢陵縣 樓市可分為 兩 個大板塊：舊 城區(qū)、 城西 新區(qū) 。 2020 年 前三個季度 年， 鄢陵縣 已 出讓住宅用地 畝。根據計劃， 10年內 已沒有商業(yè) 住宅 用地提供 。已出讓的住宅用地，均已按計劃開工建設或進行前期準備工作。全年商品房供應量比去年有所上升。但受縣政府規(guī)劃調整影響、審批時間過長和開發(fā)進度緩慢等因數制約， 預計 明年初 只能有少量新增商品房 項目入市 。 二 、 各板塊房地產現狀 城中區(qū) （老城區(qū)） 板塊 城區(qū)板塊 分布圖 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 （ 1）板塊概況 城中 區(qū) （老城區(qū)） 是 鄢陵縣 城中心區(qū)域，此城區(qū)人口密集，傳統(tǒng)商業(yè)比較發(fā)達 ,各種配套設施完善，但該區(qū)域建筑密度大，整體環(huán)境欠佳，房地產開發(fā)主要依托舊城改造 , 由于土地稀缺，房地產的開發(fā)成本 較高，基本依托縣城原有配套， 該板塊樓盤基本都是舊城改造項目 。 （ 2）板塊樓市現狀 就目前而言，該板塊屬于縣城中心區(qū)域，商業(yè)、文化發(fā)達，在售樓盤較 多 ，多數住宅項目 基本已進入尾盤銷售 ， 商業(yè)項目也 準備銷售 經營。區(qū)域人氣較旺，人口密集，由于土地稀缺，目前在售樓盤只有康橋半島 、 鼓樓廣場 、 康橋公寓、錦繡花園、 花城 春天、怡和苑、金豐花園 ，龍 苑 項目正在平整土地， 預計 明年 5 月份推出市場。 板 （ 3） 在售 項目物業(yè)形態(tài)分析 板塊 樓盤分布圖 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 樓棟情況 康橋半島 商住 37 棟多層 加小高層，一梯兩戶 戶， 沿街 一層 商鋪 鼓樓廣場 商住 6 棟高層 商住樓 加一棟 5 層商業(yè)廣場組成 ， 住宅 2 層 商業(yè) 。 康橋公寓 商住 有一棟酒店公寓及一棟住宅組成，建筑為小高層。 錦繡花園 商住 共有 18 棟建筑、其中一棟復式樓、兩棟小高層、兩棟別墅、其他均為多層 花城春天 商住 共 23 棟建筑，其中 13 棟多層均為回遷房，只有 10 棟小高層對外銷售 怡和苑 商住 共 8 棟，由小高層及多層組成 金豐花園 商住 共 10 棟，由多層及小高層組成 龍苑 尚無資料 由于該區(qū)域為城市老中心區(qū)，商業(yè)氛圍較為弄好，可開發(fā)地塊規(guī)模不大，因此，為了最大化發(fā) 揮項目地塊的功能價值，大多項目物業(yè)形態(tài)都以商住為主，且由于該片區(qū)開發(fā)時間較早，市場消費者對產品形態(tài)的接受程度還是停留在初級階段，即以 綜合形 產品為主。 （ 4） 項目規(guī)模 類比分析 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項目名稱 占地 /畝 總建 /萬㎡ 容積率 總戶數（戶） 康橋半島 160 20 1325 鼓樓廣場 80 一期總戶數 300 康橋公寓 10 住宅 60 錦繡花園 60 8 650 花城春天 150 約 15 1200 怡和苑 20 約 2 170 金豐花園 30 約 4 2 300 龍苑 尚無資料 板塊內房地產開發(fā)體量較大，主要以大型的舊城改造項目 為主 ，多數樓盤早已交付使用 ?，F土地開發(fā)基本已處于飽和狀態(tài) ，未來基本無太多開發(fā)地塊 。 （ 5） 項目主力戶型類比 項目 戶型 面積（㎡） 康橋半島 二居室 93 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三居室 128— 143 四居室 187— 188 五居室 232 鼓樓廣場 一居室 40— 55 二居室 78— 98 三居室 139— 142 康橋公寓 公寓 30— 70 三居室 101— 143 空中別墅 169— 252 錦繡花園 二居室 89 三居室 134— 140 四居室 159 花城春天