【正文】 變得比較緩慢。 配套： 由于容積 率不高，且考慮成本因素，很多小項目無法通過規(guī)劃社區(qū)配套來增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來體現(xiàn)項目價值，僅有的幾個規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢，銷售效果要優(yōu)于其它項目，因此，本項目二期規(guī)劃設(shè)計除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點，提高收益。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 四 、 人文 環(huán) 境及生活配套 設(shè) 施 項目 西側(cè)擁有超大型、風(fēng)景秀麗的花博園，北側(cè)緊鄰鄢陵一高、體育局、縣文化廣場。而另一個城市副中心區(qū)花都新區(qū)（以花博園為中心向西、向南、向北發(fā)展）已逐步開發(fā)成型。 項目東南北三側(cè)的道路 建設(shè)以及綠化、路燈均以完善，業(yè)主的生活、出行旅游十分的便利； 二是鄢陵縣交通優(yōu)勢： 311 國道正橫穿鄢陵縣城東 西方向，進城后已發(fā)展成為花都大道，項目西臨京廣鐵路、京港高速公路僅 13 公里，緊鄰鄭州國際機場許昌 航站樓，北距鄭州國際機場 70 公里。 ? 項 目規(guī)模優(yōu)勢： 占地 160 多畝 ，建筑面積 達到 18 萬㎡的體量， 在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項目之一 。政策的 不穩(wěn)定 性 以及鄢陵縣的商品房剛 性需求有限也會影響樓盤的銷售業(yè)績； ? 一 期產(chǎn)品缺陷： 由于一期部分產(chǎn)品 設(shè)計上 存在 一定的 缺陷，勢必會在一定程度上影響整體銷售 速度 。康橋半島尚有兩棟小高層三分之二的房源會在明年銷售。 ? 東南部產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，老街新區(qū)共存，工業(yè)聚集地，主要購買人群以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，改善生活水平。 項目定位 本項目占地 160 畝，由多層和小高層組成，內(nèi)有五星級酒店和大型園林配套，結(jié)合周邊環(huán)境規(guī)劃，極力打造具有地中海特色的大型高檔休閑生活住宅小區(qū)。 存在問題及補救措施： ? 項目建筑施工和園林施工相對過長，在工程形象上給予客戶的信心不足，有待進一步改善，力爭在開盤的時間節(jié)點前有個良好的工程形象展現(xiàn)，以提升客戶信心，刺激客戶預(yù)約和購房； ? 宣傳物料和廣告媒體需 進一步加強和補充，如戶型圖、形象折頁、手提袋印刷等，媒體渠道方面增加傳統(tǒng)媒體及網(wǎng)絡(luò)媒體的投放、短信息群發(fā)、戶外大型廣告投放、燈桿旗的投放、高桿廣告的投放及項目圍墻的墻體廣告投放等； ? 繼續(xù)加強和完善廣告投放的途徑和策略，提高客戶 對于項目的關(guān)注度及熱度； ? 針對前期缺乏營銷活動支持，建議考慮后期通過公關(guān)活動聚集人氣，擴大項目知名度和影響力，最終達到銷售目的。 主 題語： “ 花博園的豪宅榜樣 ” 或者 “ 花博園的榜樣名宅 ” ，這兩個主題語同時凸顯了項目的地理位置，榜樣就是代表著本項目將會為鄢陵縣的之后房地產(chǎn)同行學(xué)習(xí)的一個標(biāo)桿，而豪宅、名宅代表著這里業(yè)主的身份象征。面向目標(biāo)客戶而開展的公關(guān)活動和針對性的展覽展示將大大加強。 公 關(guān) 活 動 ： 公關(guān)活動是本項目推廣的一個重點，通過面向目標(biāo)客戶的針對。 四 、 推廣手段 本項目推 廣主要在下面四個方面，其他還包括一些銷售道具等 。 主 題語： “ 地中海式的貴族生活 ” ， 這個主題語主要是突出本項目在鄢陵縣首創(chuàng)的建筑風(fēng)格 主 推廣語： “ 18 萬平米地中海精工品質(zhì)社區(qū) ” ，主推廣語更加清晰突出本項目的特點及核心價值 三 、 推廣原則 差 異 區(qū) 隔 ： 本項目作為鄢陵縣地區(qū)最頂級的高尚樓盤之一，也是現(xiàn)鄢陵縣唯一一個內(nèi)有五星級酒店和大型地中海園林配套的樓盤，目標(biāo)客戶是整個 鄢陵縣 里的精英人員，而本項目所在地為許昌市的一個縣城，按照中國現(xiàn)在內(nèi)陸縣城沒有覆蓋面廣的主流 媒體情況，因此本項目對紙媒這一傳統(tǒng)媒體的依賴較少，僅以形象廣告、軟廣告及 DM 單張夾報等形式起告知推廣作用，用以提升項目的知名度，主要以戶外廣告以及針對性短信廣告為主。 案 名提案 1： 我司提議本項目改名為 ： “花博園 1 號” 案 名詮釋： 用 花博園 來命名是因為 本項目是在鄢陵縣 4A 級風(fēng)景區(qū)“花博園”旁邊， 擁有著不可替代的天然資源優(yōu)勢，也是本項目的核心價值的體現(xiàn)。 2） 營銷方面 ： ? 廣 告推廣方面 ： 目前沒有投放任何廣告，包括銷售物料都不齊全（如 DM 單張、宣傳折頁、戶型圖等）。 ? 花博園生態(tài)區(qū)：城市的未來發(fā)展重點，有大型生活區(qū)項目及其他項目待開發(fā)，中原花博會的舉辦地，配備三星至五星級酒店，是城市未來發(fā)展的重點。 二 、 項目 SWOT 策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 優(yōu)勢（ S） ⒈ 》大力宣傳許昌及鄢陵兩級政府的城市發(fā)展規(guī)劃方向，重點突出本項目的稀缺性、未來的升值潛力 ⒉ 》打造地中海風(fēng)格高品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品局部創(chuàng)新，制造差異化 ⒊ 》最大化挖掘和利用外部優(yōu)勢景 觀資源 ⒋ 》強調(diào) 交通環(huán)境 的優(yōu)勢 機會（ O） ⒈ 》本項目必須迅速搬遷售樓部，重新招募和培訓(xùn)置業(yè)顧問，盡快恢復(fù)積累客戶資源的工作，為項目明年重新開盤做好充分的準(zhǔn)備 ⒉ 》現(xiàn)階段形象宣傳要大于價值宣傳，擴大開發(fā)商及項目的影響力是當(dāng)務(wù)之急 ⒊ 》搶占元旦、春節(jié)等重大節(jié)日推廣宣傳的時機，力爭在明年市場貨量緊缺的情況下?lián)屨几嗍袌龇蓊~； 劣勢（ W） ⒈ 》迅速對整個樓盤重新 進行整合和推廣，在 形象預(yù)熱 的推廣 工作 要盡快的展開 ⒉ 》盡早恢復(fù) 項目的施工以便更好的 展示開發(fā)商實力及項目的新形象 ⒊ 》在產(chǎn)品設(shè)計上突出自身產(chǎn)品特色，突出賣點，戶型配比要合理 4.》對一期工程高層 部分 迅速完工、驗收交付使用，多層 部分盡快的完善 外立面 工程 威脅（ T） ⒈ 》現(xiàn)有 西 北區(qū)、中心區(qū)樓盤有互搶客戶的競爭威脅，必須迅速改變和提升開發(fā)商及項目的形象，明確整體 差異化營銷及 價格體系， 2020 年 開始 逐步亮相市場 ⒉ 》通過提升 附加 值穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，從而吸引更多客戶轉(zhuǎn)介紹 ⒊ 》在推廣上，充分利用 本項目特有的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢來提升本醒目的形象，強調(diào)本項目獨有的建筑風(fēng)格以 引導(dǎo)、改變客群的消費觀念 ⒋ 》及時跟蹤宏觀政策的變化，及時做出可行、有效的政策風(fēng)險規(guī)避策略 4848 第六部 分 項目整體銷售策劃推廣計劃 一、 項目情況分析 鄢陵縣房地產(chǎn)板塊分析 隨著城市的發(fā)展規(guī)劃以及樓盤分布狀況，鄢陵縣目前房地產(chǎn)板塊由東向西發(fā)展，大可分為五大板塊：東部生活區(qū)、東南部產(chǎn)業(yè)聚集 區(qū)、中部生活區(qū)、花博園生態(tài)區(qū)和柏梁新區(qū)。 ? 本項目所在區(qū)域 在售的 房地產(chǎn)項目較少 （基本都已經(jīng)達到尾盤銷售階段） ，若下階段做好 項目的 重新 包裝推廣定位，競爭壓力相對較?。? ? 隨著許昌市的中心區(qū)東移以及許昌市東城區(qū)城市交通網(wǎng)絡(luò)的高速發(fā)展，逐步將鄢陵縣納入“許昌市后花園”的城市 規(guī)劃中 ，將為項目的后期開發(fā)銷售帶來較大的促進作用； ? 過去本項 目的銷售業(yè)績不佳，其最大的原因是項目宣傳推廣工作做得不到位，營銷活動單調(diào)和銷售節(jié)奏不能連貫等，若在營銷策劃方面加強并做到位，本項目的銷售業(yè)績一定會大幅度的提升。 ? 形 象劣勢： 因為本項目曾經(jīng)停工了 將近兩年 時間并且兩次暫停推廣銷售，開發(fā)商和項目的形象受到一定的負 面影響。在公園內(nèi)的樓盤 ，這種自然景觀優(yōu)勢在任何一個城市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤中都絕無僅有。 二是許昌向東： 許昌的城市發(fā)展重點在東城區(qū)，目前各個市直機關(guān)已全部搬往東城區(qū)，交通樞紐也已經(jīng)東移，東城區(qū)已成為城市中心區(qū)。 第五部分 項目分析 一、 項 目 SWOT 分析 1. 項 目優(yōu)勢 ? 區(qū) 位優(yōu)勢： 一是 鄢陵向西： 鄢陵縣城市發(fā)展方向是：完善東部和北部，主要向西發(fā)展，次要向南發(fā)展。 二、 項 目四至 項 目東側(cè)： 項 目東 側(cè) 花 博大道 和已 投入 使用 的高尚 住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 項 目西側(cè)： 項目南側(cè)： 項目西側(cè)為超大型、風(fēng)景秀麗的花博園； 項目南側(cè)緊靠寬 敞靚麗的花都大道以及大片待開發(fā)地塊； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項 目北側(cè)： 項目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開發(fā)地塊。 戶型： 在 14 個樓盤戶型統(tǒng)計中看到，主 力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120~140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費，給銷售也帶來一定影響，如二居室面積達到 118 ㎡，三居室達到 176 ㎡，四居室達到 232 ㎡ .本項目二期的戶型調(diào)整應(yīng)規(guī)避該類風(fēng)險，力爭最大化發(fā)揮戶型設(shè)計上的優(yōu)勢。 數(shù)量和規(guī)模： 縣城 樓盤總數(shù)為 14 個，總占地約 1000 畝，總建筑面積約 123 萬㎡，總戶數(shù)約 9000 戶。 （ 7） 項目配套 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項目 環(huán)境配套 社區(qū)配套 萊茵河畔 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店 大型 中庭水景 園林、大型 中央會所、空中花園、地下停車場 碧翠苑 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店、銀行 一線 街鋪、休 閑園林綠化 、停車場 水岸印象 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、公安局、勞動局、超市、酒店、銀行 中庭 休閑主題 園林、會所 、停車場 花樣年華 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部 中央生態(tài)園林景觀、一線街鋪、停車場、會所 名仕家園 花博園、鄢 陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部 大型 中庭休閑 主題園林、 停車場、一線街鋪 本項目 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場 五星 級酒店、 一線街鋪、 大型中庭 休閑園林 和水景園林 多功能會所、地下停車場 由于區(qū)域類比的幾個樓盤相對較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化，該區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，市政配套、居住配套以及商業(yè)配套尚未完善，缺乏人氣。奢想新生活 鄢陵首席富人區(qū) 碧翠苑 梅鄉(xiāng)花都 大富之家 水岸 映 象 水有岸 心無疆 鄢陵首席水主題園林社區(qū) 花樣年華 新城核心 （ 3） 在售項目物業(yè)形態(tài)分析 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 樓棟情況 萊茵河畔 商住 22 棟多層、小高層，東、西面一層底商 板塊 樓盤分布圖 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 碧翠苑 商住 7 棟多層，西、南面沿街一層 商業(yè)。但該區(qū)域因為是新開發(fā)區(qū) ， 所以整體的區(qū)域規(guī)劃、交通設(shè)施布置都較老城區(qū)合理，整體的區(qū)域環(huán)境良好， 房地產(chǎn)開發(fā)主要 依托土地拍賣完成 ,由于是新開 發(fā)區(qū)，也是鄢陵縣政府重點打造的一個區(qū)域，所以未來的升值空間比較大 。 沿街商鋪、中庭休閑主題園林、停車場 龍苑 縣直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場、酒店賓館、中心醫(yī)院。 大型商業(yè)中心、中心商業(yè)廣場，步行街、中庭休閑廣場 康橋公寓 城際公交站、汽車站、交通局、公安交警大隊、家居城、酒店。 （ 5） 項目主力戶型類比 項目 戶型 面積（㎡） 康橋半島 二居室 93 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三居室 128— 143 四居室 187— 188 五居室 232 鼓樓廣場 一居室 40— 55 二居室 78— 98 三居室 139— 142 康橋公寓 公寓 30— 70 三居室 101— 143 空中別墅 169— 252 錦繡花園 二居室 89 三居室 134— 140 四居室 159 花城春天 三居室 140 四居室 160 怡和苑 二居室 93 三居室 109— 139 金豐花園 二居室 93 三居室 118— 135 龍苑 尚無資料 從戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費。 康橋公寓 商住 有一棟酒店公寓及一棟住宅組成，建筑為小高層。 二 、 各板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀 城中區(qū) （老城區(qū)） 板塊 城區(qū)板塊 分布圖 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 （