【正文】 的價格走勢，可以客觀看出鄢陵的房地產(chǎn)市場的價格走勢。其中 YC1016(1)、YC1017地塊面積較大，分別達到近 186 畝 及 137 畝。 9） 甘羅古柏 甘羅古柏位于鄢陵縣城北 1 公里處，是因戰(zhàn)國時期少年天才、秦國上卿 —— 甘羅的長眠之地而得名。 7） 許由寨 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 許由寨位于鄢陵縣陳化店鎮(zhèn)許由寨村。是我國 “ 南花北移、北花南遷 ” 的天然馴化基地，也全國最大的花木生產(chǎn)、銷售集散地。 2） 馬欄民營工業(yè)園區(qū) 占地 3 平方公里，園區(qū)內(nèi)擁有棉花加工、棉短絨加工、棉紡織、化纖加工、油脂加工企業(yè) 313 家。堅持治理與開發(fā)有機統(tǒng)一，實施汶河生態(tài)景觀建設(shè)，傾力打造綠色濱河公園，清淤治理和污水截流，汶河、清流河、雙洎河等水域再現(xiàn)美麗景象。 城市發(fā)展目標(biāo) 鄢陵縣 是國家確定的糧食基地縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、全國產(chǎn)棉大縣和秸稈養(yǎng)牛示 范縣 。 空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 縣 城空間結(jié)構(gòu)展示圖： 1） 實施 “ 一體兩翼三軸 ” 戰(zhàn)略，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。 3） 高房價城市多建經(jīng)適房 政策解讀： 將結(jié)合居民收入、住房狀況，合理確定各地經(jīng)濟適用住房的年度供應(yīng)規(guī)模；適當(dāng)擴大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍，具備條件市、縣可探索將有固定經(jīng)營場所或穩(wěn)定收入的進城務(wù)工人員等納入經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍。這是國務(wù)院首次就業(yè)界風(fēng)傳房產(chǎn)稅征收進行正面表態(tài)。 3） 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》 政策解讀 ：未取得預(yù)售許可的項目不得收取定金等費用。 10 年，鄢陵縣城鎮(zhèn) 人均 可支配收入 14531 元，同比增長 15%。 由此可見 鄢陵縣 總體經(jīng)濟呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，城市競爭力提升非常看好 。水澆地占 ％，旱地占 ％，菜地占 ％。 區(qū)域環(huán)境： 鄢陵 縣 開展衛(wèi)生城、園林城、旅游城、文明城、生態(tài)城 “ 五城連創(chuàng) ” 活動，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，電力供應(yīng)充足，各類市場和供 排水、道路、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市品位不斷提升。 14?之間 。 02? 114176。 總?cè)丝? 萬 ，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。 金匯工業(yè)區(qū)、九發(fā)科技園、馬欄棉短絨聚集區(qū)、馬坊板材加工聚集區(qū)、中原箱包工業(yè)園、振德出口基地 等 “ 工業(yè)園、科技園、生態(tài) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 園 ” 特點日益顯現(xiàn)，金匯工業(yè)區(qū)被批準為 “ 河南省民營科技園區(qū) ” ，馬欄工業(yè)區(qū)成為 “ 河南省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地 ” 。全縣多年平均水資源總量約為 21273 萬立方米，其中地表水資源量約為8359 萬立方米，淺層地下水資源量約為 13441 萬立方米，人均水資源量約為 345 立方米 。 工業(yè)生產(chǎn) 總值完成了 億元， 同比增長 18%。 三 、 宏觀政策情況 （來源： 許昌 統(tǒng)計信息網(wǎng)） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 全國性政策 1） “新國四條”出臺 政策解讀： 購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上，貸款首付款比例不得低于 30%，購買第二套住房，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍 。對拆遷安置、舊 房轉(zhuǎn)讓等情況 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 下的土地增值稅清算，確定了相關(guān)的標(biāo)準。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 地方性政策 1） 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》 政策解讀： 進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管 ； 完善商品住房預(yù)售制度 ； 加強預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 ； 健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 城市職能 通過新建環(huán)形主干道連接起各功能區(qū)，通過 向西 外遷縣級行政辦公用地形成新的行政中心，并與 縣城東部 老城的商業(yè)中心構(gòu)成城市的雙中心格局。 按 “ 西進、南延、北伸 ” 的思路，細化功能分區(qū)定位 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 （ 二） 城市發(fā)展方向 改造 舊城中心區(qū)，優(yōu)化 老城功能，積極向 西 發(fā)展 行政區(qū)域，爭取 510 年跟許昌城市化接軌 ，向 西北 發(fā)展 居住中心、西南發(fā)展工業(yè)及旅游業(yè) 。 重大配套建設(shè) 1） 金匯區(qū)工業(yè)園區(qū) 金匯區(qū)規(guī)劃用地 平方公里，目前企業(yè)實際用地 2020 畝，初步形成了以棉紡加工、機械 制造、食品加工、板材加工、醫(yī)療用品、油脂等六大門類工業(yè)布局。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 4） 馬坊木材加工區(qū) 占地 6 平方公里，輻射帶動丁莊、姚莊、前陳等 18 個行政村，擁有木材加工、熱壓合板加工企業(yè) 近 200 家，從業(yè)人員達 4000 人，園區(qū)由原來單一的剝板加工，發(fā)展到現(xiàn)在的熱壓合板深加工，拉長了產(chǎn)業(yè)鏈條，提高了附加值。塔的第二層雕有直欞假窗 3 個，第三層嵌有磚雕佛像 8 尊。臺高 5 米，周長約 300 米，呈橢圓形。 ? 鄢陵縣 積極開展土地開發(fā)整理工作，今年上半年，全縣共開展土地開發(fā)整理項目 9 個，其中 6 個市投土地開發(fā)整理項目開工建設(shè)。 2020～ 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)情況 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 鄢陵縣房地產(chǎn)投資開發(fā)情況0102030405060702020年上半年 2020年前三個季度年房地產(chǎn)投資 施工面積 2020 年 前三個季度 ，鄢陵 縣完成房地產(chǎn)投資 億元，比上年 同期的 億元，增長 %。房地產(chǎn)市場容量擴展有限， 城西的公共設(shè)施不齊全 。 鄢陵應(yīng)把中原 特色 的花卉山水 園林融入縣城，體現(xiàn)出 中原 特色 花卉山水的靈魂；把縣城具有代表性的花卉﹑木棉﹑古城 ，融入城市的建設(shè)發(fā)展之中。 第三部分 鄢陵縣 房地產(chǎn)項目分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一 、 房地產(chǎn)市場板塊劃分 隨著縣城規(guī)劃發(fā)展以及樓盤的分布現(xiàn)狀， 鄢陵縣 樓市可分為 兩 個大板塊：舊 城區(qū)、 城西 新區(qū) 。區(qū)域人氣較旺，人口密集，由于土地稀缺，目前在售樓盤只有康橋半島 、 鼓樓廣場 、 康橋公寓、錦繡花園、 花城 春天、怡和苑、金豐花園 ，龍 苑 項目正在平整土地， 預(yù)計 明年 5 月份推出市場。 （ 7） 項目配套 項目 環(huán)境配套 社區(qū)配套 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 康橋半島 縣第二初級中學(xué)、超市、家家生活廣場、各大銀 行、各大酒店餐飲。而在內(nèi)部配套上，除了“康橋半島”和“花城春天”兩個項目通過社區(qū)景觀等配套提升附加值外，其它幾個樓盤亮點配套不多，缺乏產(chǎn)品附加值的打造。 （ 4） 項目規(guī)模類比分析 項目名稱 占地 /畝 總建 /萬㎡ 容積率 總戶數(shù)（戶） 萊茵河畔 80 10 778 碧翠苑 12 144 水岸 映 象 80 一期 300，二期未詳 花樣年華 140 12 736 名仕家園 20 未知 未知 一 期 小高層 20多戶，具體方案還 在 調(diào) 整 本項目 160 17 未定 該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤 項目為主， 現(xiàn)在售的多數(shù) 樓盤 已經(jīng)是尾盤銷售 ，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲備用地都集中在這個區(qū)域 （ 5） 項目主力戶型類比 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項目 戶型 面積（㎡） 萊茵河畔 二居室 90 三居室 113— 138 空中別墅 240 碧翠苑 二居室 暫無資料 三居室 四居室 水岸 映 象 二居室 91 三居室 120— 146 四居室 155— 165 花樣年華 兩居室 92 三居室 129— 141 名仕家園 二居室 118 三居室 176 五居室 205 本項目 二居室 85 三居室 91— 132 四居室 122— 137 從戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費。 三 、 小結(jié) 樓盤分布及發(fā)展趨勢： 由于縣城規(guī)模不大，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于起步階段，前期各樓盤主要集中在縣城 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 老城區(qū)一帶。 配套： 由于容積 率不高，且考慮成本因素，很多小項目無法通過規(guī)劃社區(qū)配套來增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來體現(xiàn)項目價值，僅有的幾個規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢，銷售效果要優(yōu)于其它項目，因此，本項目二期規(guī)劃設(shè)計除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點，提高收益。而另一個城市副中心區(qū)花都新區(qū)（以花博園為中心向西、向南、向北發(fā)展）已逐步開發(fā)成型。 ? 項 目規(guī)模優(yōu)勢： 占地 160 多畝 ，建筑面積 達到 18 萬㎡的體量， 在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項目之一 ?？禈虬雿u尚有兩棟小高層三分之二的房源會在明年銷售。 項目定位 本項目占地 160 畝，由多層和小高層組成，內(nèi)有五星級酒店和大型園林配套，結(jié)合周邊環(huán)境規(guī)劃，極力打造具有地中海特色的大型高檔休閑生活住宅小區(qū)。 主 題語： “ 花博園的豪宅榜樣 ” 或者 “ 花博園的榜樣名宅 ” ，這兩個主題語同時凸顯了項目的地理位置，榜樣就是代表著本項目將會為鄢陵縣的之后房地產(chǎn)同行學(xué)習(xí)的一個標(biāo)桿，而豪宅、名宅代表著這里業(yè)主的身份象征。 公 關(guān) 活 動 ： 公關(guān)活動是本項目推廣的一個重點，通過面向目標(biāo)客戶的針對。 主 題語： “ 地中海式的貴族生活 ” ， 這個主題語主要是突出本項目在鄢陵縣首創(chuàng)的建筑風(fēng)格 主 推廣語： “ 18 萬平米地中海精工品質(zhì)社區(qū) ” ，主推廣語更加清晰突出本項目的特點及核心價值 三 、 推廣原則 差 異 區(qū) 隔 ： 本項目作為鄢陵縣地區(qū)最頂級的高尚樓盤之一，也是現(xiàn)鄢陵縣唯一一個內(nèi)有五星級酒店和大型地中海園林配套的樓盤，目標(biāo)客戶是整個 鄢陵縣 里的精英人員，而本項目所在地為許昌市的一個縣城，按照中國現(xiàn)在內(nèi)陸縣城沒有覆蓋面廣的主流 媒體情況，因此本項目對紙媒這一傳統(tǒng)媒體的依賴較少，僅以形象廣告、軟廣告及 DM 單張夾報等形式起告知推廣作用，用以提升項目的知名度，主要以戶外廣告以及針對性短信廣告為主。 2） 營銷方面 ： ? 廣 告推廣方面 ： 目前沒有投放任何廣告，包括銷售物料都不齊全（如 DM 單張、宣傳折頁、戶型圖等）。 二 、 項目 SWOT 策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 優(yōu)勢（ S） ⒈ 》大力宣傳許昌及鄢陵兩級政府的城市發(fā)展規(guī)劃方向，重點突出本項目的稀缺性、未來的升值潛力 ⒉ 》打造地中海風(fēng)格高品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品局部創(chuàng)新，制造差異化 ⒊ 》最大化挖掘和利用外部優(yōu)勢景 觀資源 ⒋ 》強調(diào) 交通環(huán)境 的優(yōu)勢 機會（ O） ⒈ 》本項目必須迅速搬遷售樓部，重新招募和培訓(xùn)置業(yè)顧問，盡快恢復(fù)積累客戶資源的工作，為項目明年重新開盤做好充分的準備 ⒉ 》現(xiàn)階段形象宣傳要大于價值宣傳，擴大開發(fā)商及項目的影響力是當(dāng)務(wù)之急 ⒊ 》搶占元旦、春節(jié)等重大節(jié)日推廣宣傳的時機，力爭在明年市場貨量緊缺的情況下?lián)屨几嗍袌龇蓊~； 劣勢（ W） ⒈ 》迅速對整個樓盤重新 進行整合和推廣，在 形象預(yù)熱 的推廣 工作 要盡快的展開 ⒉ 》盡早恢復(fù) 項目的施工以便更好的 展示開發(fā)商實力及項目的新形象 ⒊ 》在產(chǎn)品設(shè)計上突出自身產(chǎn)品特色