【正文】 之盛譽(yù)， 是我國 “ 南花北移、北花南遷 ” 的天然 馴 化基地。 ? 一體 ： 即中心城區(qū)、柏梁鎮(zhèn)新城區(qū)和陳化店鎮(zhèn)組團(tuán)一體發(fā) 展，加強(qiáng)與許昌市區(qū)的空間對接及產(chǎn)業(yè)對接，實(shí)現(xiàn)區(qū)域空間協(xié)調(diào)發(fā)展。 四 、城市規(guī)劃發(fā)展 縣 城總體功能布局展示圖： 縣 城總體詳細(xì)規(guī)劃布局展示圖： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 （ 一） 城市規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo) 城市定位 現(xiàn)代 鄢陵 ： 建設(shè)花木名縣、生態(tài)美縣、旅游強(qiáng)縣、工業(yè)大縣、宜居花城，成為 許昌市 東 部首席的衛(wèi)星城市 。 7） 《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》 政策解讀 ： 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%，各 地要根據(jù)不同類型 房地產(chǎn) 確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。應(yīng)在 10 日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及價(jià)格， 嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制。 08 年，鄢陵縣農(nóng)村 人均 可支配收入 6112元，同比增長 6%。 2020 年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) （來源： 鄢陵縣 2020政府工作報(bào)告 ） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2020 年 鄢陵縣 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長 13%， 其中一二三產(chǎn)業(yè)分別增長 5%、 15%、 15%；財(cái)政一般預(yù)算收入增長 12%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 25%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入增長 10%；農(nóng)民人均純收入增長 8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 15%； 人口自然增長率控制在 5? 以內(nèi)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi) 。旱地主要分布在縣西南部的望田鄉(xiāng)和縣東北部的彭店鄉(xiāng)。 特色農(nóng)業(yè)： 鄢陵縣是全國商品糧和優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地。 為黃河沖積平原，地勢平坦，土壤肥沃，地下水資源豐富。 地處 東經(jīng) 114176。轄 7 鄉(xiāng) 5 鎮(zhèn) 382 個(gè)行政村， 642 個(gè)自然村，其中 7 鄉(xiāng) 5 鎮(zhèn)分別是： 安陵鎮(zhèn) 、 馬欄鎮(zhèn) 、 柏梁鎮(zhèn) 、 陳化店鎮(zhèn) 、 望田鎮(zhèn) 、 張橋鄉(xiāng) 、 南塢鄉(xiāng) 、陶城鄉(xiāng)、 只樂鄉(xiāng) 、大馬鄉(xiāng)、 彭店鄉(xiāng) 、 馬坊鄉(xiāng) 。 新興工業(yè)： 鄢陵縣已形成食品飲料、紡織服飾、有色金屬、棉短絨、機(jī)電、化工、建材等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 水 資源 ：鄢陵屬淮河流域沙穎河水系。2020 年全縣社會(huì)消費(fèi)品零售 總額完成 億元，同比增長 15%。 由此可見，在多項(xiàng)宏觀利好條件的推動(dòng)下， 鄢陵全縣 人均 可支配收入在 高速 增長 。 5） 《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》 政策解讀 ： 規(guī)定土地增值稅清算時(shí)的收入確認(rèn)、稅費(fèi)扣除等，以開具的發(fā)票為準(zhǔn)。 9） 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 個(gè) 百分點(diǎn) 政策解讀 ： 2020 年 12 月 20 日起，第 六 次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) ，上調(diào)之后金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá) %，創(chuàng)歷史最高點(diǎn) 。 城市性質(zhì) 鄢陵 縣城是 定位為許昌 市 的衛(wèi)星 城市，是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展 中原地區(qū)最大的花卉交易城市和高效農(nóng)業(yè)、工業(yè)為主 ，具有濃郁 中原 文化特色的、靈巧秀美的 花木 城市 。 2） 五大主體功能區(qū)，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，錯(cuò)位發(fā)展，互補(bǔ)互促。 “ 十二五 ”期間，鄢陵全縣城鎮(zhèn)化率年均增長 個(gè)百分點(diǎn) ； 到 2020 年，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到 50%，全縣城鎮(zhèn)人口達(dá)到 35 萬，中心城區(qū)人口達(dá)到 20 萬，縣城規(guī)劃區(qū)面積達(dá)到 189 平方公里 ， 城市建設(shè)用地面積為 平方公里，人均用地指標(biāo) 平方米。 3） “86531” 投資促進(jìn)計(jì)劃 圍繞金匯產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、箱包皮具產(chǎn)業(yè)園、九發(fā) 產(chǎn)業(yè)園、馬欄民營工業(yè)園、馬坊木制品產(chǎn)業(yè)園、陳化店水資源開發(fā)產(chǎn)業(yè)園、名優(yōu) 花木 園區(qū) 8 個(gè)園區(qū)，在工業(yè)、服務(wù)業(yè)、社會(huì)事業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)田水利、交通 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 6 個(gè)領(lǐng)域，實(shí)施 50 個(gè)當(dāng)年投資規(guī)模千萬元以上的重點(diǎn)項(xiàng)目，力爭全年完成重點(diǎn)項(xiàng)目投資 30 億元以上，帶動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破 100 億元大關(guān)。園區(qū)內(nèi)超億元以上企業(yè)有永興九發(fā)科技有限公司、花都紡織有限公司、姚花春酒業(yè)公司、眾品實(shí)業(yè)公司。每層檐下都有斗拱裝飾，瓦檐挑角，角掛鐵鈴。 8） 曹操議事臺 曹操議事臺位于鄢陵縣城南偏西 8 公里的馬欄鎮(zhèn)議臺村西端。 截止 2020 年 12 月，鄢陵 共出讓土地 30 宗（含工業(yè)用地），成交 面積 畝 ，土地成交總額 億元， 為歷年來新高。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場進(jìn)入敏感時(shí)期，全國一 些城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)和震蕩，因此 更 要高度關(guān)注鄢陵縣房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢 。 城市發(fā)展不平衡 城西、城東發(fā)展不平衡，城市化水平滯后。聽起來很有氣勢，但缺乏個(gè)性，缺乏 中原花卉 山水特色的靈氣。銷售人員則過于隨性，專業(yè)知識缺乏、銷售技巧簡單、接待流程隨便、服裝不統(tǒng)一等，都將給銷售帶來壓力。 （ 2）板塊樓市現(xiàn)狀 就目前而言，該板塊屬于縣城中心區(qū)域，商業(yè)、文化發(fā)達(dá)，在售樓盤較 多 ，多數(shù)住宅項(xiàng)目 基本已進(jìn)入尾盤銷售 ， 商業(yè)項(xiàng)目也 準(zhǔn)備銷售 經(jīng)營。 （ 6） 項(xiàng)目定位主題分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng)目 定位主題 康橋半島 康橋河畔 幸福萬家 康橋半島 榮耀鄢陵 一座城 鼓樓廣場 鄢陵商業(yè)的發(fā)源地 聚攏財(cái)富的新中心 康橋公寓 開創(chuàng)都市生活新典范 國際視野生態(tài)宜居示范社區(qū) 錦繡花園 天賦上品 錦繡人生 花城春天 公園式中央生活城 怡和苑 首推電梯洋房 打造城南第一高度 金豐花園 引領(lǐng)居住新高度 龍?jiān)? 尚無資料 從老城區(qū) 8 個(gè)樓盤的主題定位來看，大多以地段和環(huán)境作為定位基礎(chǔ)，部分則以社區(qū)品質(zhì)、檔次的高低作為定位思路方向，亮點(diǎn)不多，缺乏一定的創(chuàng)新性。 尚無資料 由于區(qū)域類比的幾個(gè)樓盤相對 較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化。 水岸 映 象 商住 一期 10 棟多層、小高層，二期規(guī)劃未出 花樣年華 商住 22 棟多層、小高層建筑 名仕家園 商住 1 棟小高層和 1 棟高層，兩梯兩戶，小高層沿街三層商鋪 本項(xiàng)目 商住 一期 8棟多層，一梯兩戶，東、南面沿街商鋪 該區(qū)域?yàn)?縣城新開發(fā)區(qū)，商業(yè)氛圍較為薄弱 ， 但可開發(fā)地塊較多 ， 因此該區(qū)域在未來一年內(nèi)將是鄢陵縣主要的住宅樓盤銷售區(qū)域，由于是新開發(fā)區(qū)，市場購房 者對 該區(qū)域的認(rèn)同感較為抵觸 。因而，大多數(shù)上規(guī)模的項(xiàng)目都以增加社區(qū)配套來打造社區(qū)居住品質(zhì)，提升開發(fā)和銷售附加值，這也是我項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的一個(gè)方向。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 主題定位： 從所有類比樓盤的市場定位來看，無外乎都以地段、環(huán)境配套等為定位基礎(chǔ)，嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新性，項(xiàng)目形象難以提升，產(chǎn)品價(jià)值無法體現(xiàn)，我項(xiàng)目后期應(yīng)考慮通過產(chǎn)品特性和借外部環(huán)境影響力來進(jìn)行市場定位。為了靠近許昌，鄢陵縣整個(gè)行政中心已完成向西搬移，原西部開發(fā)新區(qū)已經(jīng)成了城市中心區(qū)，原老城商業(yè)區(qū)已成為城市副中心區(qū)。 ? 建 筑風(fēng)格定位優(yōu)勢： 項(xiàng)目建筑風(fēng)格以地中海式風(fēng)格作為產(chǎn)品 定位 ， 在鄢陵縣 乃是首創(chuàng) ，與 整個(gè)縣城其他項(xiàng) 目都有著非常明顯的差異化優(yōu)勢。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 4. 項(xiàng) 目威脅 ? 隨著本開發(fā)區(qū)的規(guī)劃發(fā)展趨于明朗化，未來 2～ 3 年區(qū)域?qū)㈥戧懤m(xù)續(xù)出現(xiàn)規(guī)模大小不等的房地產(chǎn)項(xiàng)目入市，整體區(qū)域市場競爭也逐步展開； ? 宏觀政策環(huán)境的不斷變化和對房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，也會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的銷售壓力，盡快重新樹立開發(fā)商和樓盤的正面形象，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，開始重新積累準(zhǔn)客戶，將是后續(xù)工作的一大關(guān)鍵； ? 目前城北的萊茵河畔尚有兩棟小高層大 戶型的尾盤、水岸印象一期尚有三分之二的房源未銷售，二期還 有未 規(guī)劃好的房源。 ? 柏梁新區(qū)：以柏梁 鎮(zhèn)為中心，周邊企業(yè)、花 卉苗木基地和溫泉旅游為配套的居民生活區(qū)。 加以 “ 1 號” 是 因?yàn)楸卷?xiàng)目是 從 外地進(jìn)入鄢陵 縣 的第一 個(gè)樓盤， 1 號 也代表著本項(xiàng)目將會(huì)是鄢陵縣首屈一指的項(xiàng)目，同時(shí) 1 號 也是代表著 的意思，更加是一個(gè)身份的象征。 戶 外 廣 告 ： 通過大氣尊貴的戶外高炮、燈箱、大型看板及燈桿旗等廣告形象，樹立開發(fā)商及項(xiàng)目自身良好的品牌形象。 定 向 推 廣 ： 由于縣城客戶的特殊性，所以面向他們的宣傳推廣應(yīng)該更有針對性，直接指向目標(biāo)客戶群體來有效宣傳，而不是進(jìn)行 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一般的媒體轟炸。 ? 銷 售方面 ： 目 前銷售策略部署有：為 08 年已下定的客戶辦理購房手續(xù)及一期工程的預(yù)約銷售。 ? 東部生活區(qū)：鄢陵縣的老城區(qū)，主要以老百姓自買宅基地建筑為主，原住民居多。小區(qū)內(nèi)的園林環(huán)境的暫時(shí)空白同樣影響樓盤的品質(zhì)； ? 時(shí) 機(jī)劣勢： 本項(xiàng)目錯(cuò)過了 2020 年至 2020 年 這兩年 最好的銷售時(shí)機(jī)，一部分客源已轉(zhuǎn)移到其他樓盤。而許昌市東城區(qū)與鄢 陵縣花都新區(qū)僅相隔約 11 公里，鄢陵縣完全有望在 3～ 5 年內(nèi)成為許昌的城市副中心區(qū)之一； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 交 通優(yōu)勢： 一是 項(xiàng)目交通優(yōu)勢： 本項(xiàng)目處于城市副中心區(qū)的花博園區(qū)內(nèi)，東臨花博大道 ， 北臨人民路向西延長線錦華路，錦繡路已投入使用，南面則是 311 國道的城市路段花都大道，是縣城通往許昌、鄭州方向的必經(jīng)之路。 三、 項(xiàng) 目交通 項(xiàng)目東、南、北面由寬敞靚麗的花博大道、花都大道以及人民路組成，出入交通十分便利。（其中：老城區(qū)在售和待售樓盤數(shù)量為： 8 個(gè)，占地面積約為： 510 畝，總建筑面積約為： 70 多萬㎡，總戶數(shù)約為： 5000多戶；城西新區(qū)在售和待售樓盤數(shù)量為： 6 個(gè)，占地面積約為： 492 畝，總建筑面積約為： 53 萬多㎡，總戶數(shù)約為：4000 多戶 .） 樓盤規(guī)模： 在 縣城 14 個(gè)樓盤中，老城區(qū)有 3 個(gè)樓盤規(guī)模超過 10 萬㎡（ 15~20 萬㎡），城西區(qū)有 4 個(gè)樓盤規(guī)模超過 10 萬㎡，其余的樓盤規(guī)模都比較小，容積率方面都比較低，大多在 ~ 之間，屬于較低容積率范疇。香洋房 （ 2） 板塊樓市現(xiàn)狀 就目前而言，該板塊屬于縣城新開發(fā)區(qū)域， 也是本項(xiàng)目所在的區(qū)域。 四星級精裝公寓、中央空調(diào)、直飲礦泉水入戶 錦繡花園 家家生活廣場、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。 錦繡花園 商住 共有 18 棟建筑、其中一棟復(fù)式樓、兩棟小高層、兩棟別墅、其他均為多層 花城春天 商住 共 23 棟建筑，其中 13 棟多層均為回遷房，只有 10 棟小高層對外銷售 怡和苑 商住 共 8 棟，由小高層及多層組成 金豐花園 商住 共 10 棟，由多層及小高層組成 龍?jiān)? 尚無資料 由于該區(qū)域?yàn)槌鞘欣现行膮^(qū)，商業(yè)氛圍較為弄好，可開發(fā)地塊規(guī)模不大，因此，為了最大化發(fā) 揮項(xiàng)目地塊的功能價(jià)值，大多項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)都以商住為主，且由于該片區(qū)開發(fā)時(shí)間較早，市場消費(fèi)者對產(chǎn)品形態(tài)的接受程度還是停留在初級階段，即以 綜合形 產(chǎn)品為主。已出讓的住宅用地，均已按計(jì)劃開工建設(shè)或進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。最主要的推廣手段是戶外大牌、燈桿旗及 樓盤的外墻廣告，兼之有些小報(bào) DM 之類，也比較容易被忽略。尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融服務(wù)、商貿(mào)流通、休閑娛樂、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，在未來的城市發(fā)展經(jīng)營中，其戰(zhàn)略地位和作用不容小覷。 20202020（上半年）房地產(chǎn)價(jià)格走勢 （來源： 河南省統(tǒng)計(jì)網(wǎng) ） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2020—2020年許昌市房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢27502950250022002300240025002600270028002900300008年 09年 1 0 年上半年均價(jià)( 元/ 平方米）線性 (均價(jià)(元/平方米）) 鄢陵縣隸屬河南省許昌市，距離許昌市僅 20 余公里，隨著許昌市向東部發(fā)展和鄢陵向西發(fā)展的規(guī)劃，兩地房地產(chǎn)市場逐漸趨于同質(zhì)化，所以許昌市的房地產(chǎn)發(fā)展必將對鄢陵產(chǎn)生巨大的影響，因此分析許昌市房地產(chǎn)市場