【正文】 主 推廣語： “ 18 萬平米地中海精工品質(zhì)社區(qū) ” ，主推廣語更加清晰突出本項(xiàng)目的 特點(diǎn)及核心價(jià)值 案 名提案 2： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 我司提議本項(xiàng)目改名為： “印象地中?！? 案 名詮釋： 本項(xiàng)目是打造一個(gè)純地中海風(fēng)情社區(qū)，其中 地中海 風(fēng)情 代表著 “ 蔚藍(lán)色的浪漫情懷，海天一色、艷陽高照的純美自然 ”的感覺 ， 更加凸顯本項(xiàng)目建筑園林風(fēng)格。鼓樓項(xiàng)目的商品房 四分之三 房源沒有銷售等都構(gòu)成對本項(xiàng)目一定的威脅。項(xiàng)目地處城市中心區(qū)與花博園區(qū)結(jié)合處，隸屬城市發(fā)展龍頭地段，可尊享兩城區(qū)發(fā)展所帶來的諸多利好 ，升 值前景非?？春?。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市建設(shè)重心移動(dòng)，目前房地產(chǎn)開發(fā)逐步向城西開發(fā)新區(qū)聚集。 城 西 區(qū)（ 新開發(fā)區(qū) ）板塊 （ 1） 板塊概況 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 城西區(qū)（新開發(fā) 區(qū)）是鄢陵縣城 未來的中心區(qū)域，此區(qū)域現(xiàn)開發(fā)的樓盤相對較多 ， 政府相關(guān)的行政部門已經(jīng)搬至該區(qū)域辦公， 傳統(tǒng)商業(yè)比較 薄弱 ,各種配套設(shè)施 有待完善。 板 （ 3） 在售 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)分析 板塊 樓盤分布圖 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 樓棟情況 康橋半島 商住 37 棟多層 加小高層，一梯兩戶 戶， 沿街 一層 商鋪 鼓樓廣場 商住 6 棟高層 商住樓 加一棟 5 層商業(yè)廣場組成 ， 住宅 2 層 商業(yè) 。打造 中原特色花卉 山水園林城鎮(zhèn)，營造生態(tài)人居環(huán)境。房屋施工面積也 大幅度增加 ， 2020 年 前三個(gè)季度 年， 鄢陵 縣房屋施工面積 萬平方米，比上年同期的 萬平方米，增長%。西臨紅淤溝，引溝由北向南，圍臺環(huán)繞，臨溝兩沿綠樹蔥蔥，南臨大路。 5） 鄢陵國家花木博覽園 鄢陵國家花木博覽園 占地面積 1500 畝，南北長 600 米，東西長 1600 米，按照 “ 以人為本、生態(tài)優(yōu)先、物種多樣、持續(xù)發(fā)展 ” 的原則，把整個(gè)園區(qū)劃分為十三大功能區(qū)域。 加快中心城區(qū)建設(shè)，推進(jìn)柏梁鎮(zhèn)新城區(qū)建設(shè)和陳化店鎮(zhèn)組團(tuán)建設(shè)，形成 “ 一體兩翼 ”發(fā)展格局 。 商 業(yè)中心： 依托老城現(xiàn)有的商業(yè)基礎(chǔ)，通過完善、升級，強(qiáng)化商業(yè)中心的地位。在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金。 城鎮(zhèn)及農(nóng)村 人均 可支配收入 高速增長 （ 數(shù)據(jù) 來源： 許昌網(wǎng) ） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 近年鄢陵縣城鎮(zhèn)及農(nóng)村人民可支配收入走勢圖010000202000100020203000400050006000700080009000城鎮(zhèn)人均可支配收入11487 12636 14531農(nóng)村人均可支配收入6112 6723 773108 年 09 年 10 年 08 年， 鄢陵縣城鎮(zhèn) 人均 可支配收入 11487 元，同比增長 8%。 自然資源： 氣候： 全縣地處暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨熱同季，年平均氣溫為 ℃，年積溫 51005200℃，但降水分配很不均勻 ，旱、澇、風(fēng)災(zāi)害性天氣發(fā)生頻繁。 19?，北緯 33176。 311 國道橫越東西， 1626 省道縱貫東北，西距京廣鐵路 30 余 公 里、京珠高速公路 20 公里，北距鄭州國際機(jī)場 70 余公里、 蘭南高速、許亳高速途經(jīng)鄢陵 。2020 年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成 170 億元，增長 %， 全社會固定資產(chǎn)投資 完成 107 億元 ， 同比增長 25%。住房價(jià)格過高、上漲過快地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 。內(nèi)容有：驗(yàn)收不合格交房，返修并罰款；不得按單元 辦理預(yù)售許可；獲預(yù)售許可 10日內(nèi)公開每套房價(jià)；未獲預(yù)售許可商品房不得排號；未取得資質(zhì)搞房地產(chǎn)最高罰 10 萬；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，租售并舉等。 3） 打造真正的宜居宜業(yè)花城 以籌辦中國花卉博覽會為契機(jī)，大力度、高強(qiáng)度建設(shè)花木博覽園、現(xiàn)代名優(yōu)花木科技園區(qū)、花都溫泉度假區(qū)、清流河休閑旅游區(qū)、萬畝櫻桃園等生態(tài)旅游景區(qū)，把鄢陵建設(shè)成為全國著名花木生態(tài)休閑養(yǎng)生度假旅游目的地。區(qū)內(nèi)道路 10 條以上，高標(biāo)準(zhǔn)綠化二級河，建設(shè)成為休閑與娛樂相結(jié)合的綠色長廊，打造好生態(tài)環(huán)境，將 之 建成一個(gè)人與自然和諧發(fā)展的 “ 工業(yè)園、科技園、生態(tài)園 ” 。塔內(nèi)有臺階可供攀登，塔頂為銅質(zhì)塔剎。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 由上 表 看出，九塊土地出讓宗地面積達(dá) ㎡，出讓價(jià)格總額達(dá) 億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。根據(jù)計(jì)劃， 10年內(nèi) 已沒有商業(yè) 住宅 用地提供 。 大型商業(yè)中心、中心商業(yè)廣場，步行街、中庭休閑廣場 康橋公寓 城際公交站、汽車站、交通局、公安交警大隊(duì)、家居城、酒店。奢想新生活 鄢陵首席富人區(qū) 碧翠苑 梅鄉(xiāng)花都 大富之家 水岸 映 象 水有岸 心無疆 鄢陵首席水主題園林社區(qū) 花樣年華 新城核心 二、 項(xiàng) 目四至 項(xiàng) 目東側(cè)： 項(xiàng) 目東 側(cè) 花 博大道 和已 投入 使用 的高尚 住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 項(xiàng) 目西側(cè)： 項(xiàng)目南側(cè)： 項(xiàng)目西側(cè)為超大型、風(fēng)景秀麗的花博園； 項(xiàng)目南側(cè)緊靠寬 敞靚麗的花都大道以及大片待開發(fā)地塊； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng) 目北側(cè)： 項(xiàng)目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開發(fā)地塊。 ? 形 象劣勢： 因?yàn)楸卷?xiàng)目曾經(jīng)停工了 將近兩年 時(shí)間并且兩次暫停推廣銷售，開發(fā)商和項(xiàng)目的形象受到一定的負(fù) 面影響。 2） 營銷方面 ： ? 廣 告推廣方面 ： 目前沒有投放任何廣告，包括銷售物料都不齊全（如 DM 單張、宣傳折頁、戶型圖等）。 公 關(guān) 活 動(dòng) ： 公關(guān)活動(dòng)是本項(xiàng)目推廣的一個(gè)重點(diǎn)，通過面向目標(biāo)客戶的針對。 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目占地 160 畝，由多層和小高層組成，內(nèi)有五星級酒店和大型園林配套，結(jié)合周邊環(huán)境規(guī)劃，極力打造具有地中海特色的大型高檔休閑生活住宅小區(qū)。 ? 項(xiàng) 目規(guī)模優(yōu)勢： 占地 160 多畝 ，建筑面積 達(dá)到 18 萬㎡的體量， 在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項(xiàng)目之一 。 配套： 由于容積 率不高，且考慮成本因素，很多小項(xiàng)目無法通過規(guī)劃社區(qū)配套來增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，僅有的幾個(gè)規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢，銷售效果要優(yōu)于其它項(xiàng)目，因此，本項(xiàng)目二期規(guī)劃設(shè)計(jì)除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點(diǎn)，提高收益。 （ 4） 項(xiàng)目規(guī)模類比分析 項(xiàng)目名稱 占地 /畝 總建 /萬㎡ 容積率 總戶數(shù)（戶） 萊茵河畔 80 10 778 碧翠苑 12 144 水岸 映 象 80 一期 300，二期未詳 花樣年華 140 12 736 名仕家園 20 未知 未知 一 期 小高層 20多戶，具體方案還 在 調(diào) 整 本項(xiàng)目 160 17 未定 該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤 項(xiàng)目為主， 現(xiàn)在售的多數(shù) 樓盤 已經(jīng)是尾盤銷售 ，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲備用地都集中在這個(gè)區(qū)域 （ 5） 項(xiàng)目主力戶型類比 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng)目 戶型 面積（㎡） 萊茵河畔 二居室 90 三居室 113— 138 空中別墅 240 碧翠苑 二居室 暫無資料 三居室 四居室 水岸 映 象 二居室 91 三居室 120— 146 四居室 155— 165 花樣年華 兩居室 92 三居室 129— 141 名仕家園 二居室 118 三居室 176 五居室 205 本項(xiàng)目 二居室 85 三居室 91— 132 四居室 122— 137 從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。 （ 7） 項(xiàng)目配套 項(xiàng)目 環(huán)境配套 社區(qū)配套 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 康橋半島 縣第二初級中學(xué)、超市、家家生活廣場、各大銀 行、各大酒店餐飲。 第三部分 鄢陵縣 房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一 、 房地產(chǎn)市場板塊劃分 隨著縣城規(guī)劃發(fā)展以及樓盤的分布現(xiàn)狀， 鄢陵縣 樓市可分為 兩 個(gè)大板塊：舊 城區(qū)、 城西 新區(qū) 。房地產(chǎn)市場容量擴(kuò)展有限， 城西的公共設(shè)施不齊全 。 ? 鄢陵縣 積極開展土地開發(fā)整理工作，今年上半年，全縣共開展土地開發(fā)整理項(xiàng)目 9 個(gè)，其中 6 個(gè)市投土地開發(fā)整理項(xiàng)目開工建設(shè)。塔的第二層雕有直欞假窗 3 個(gè)，第三層嵌有磚雕佛像 8 尊。 重大配套建設(shè) 1） 金匯區(qū)工業(yè)園區(qū) 金匯區(qū)規(guī)劃用地 平方公里，目前企業(yè)實(shí)際用地 2020 畝，初步形成了以棉紡加工、機(jī)械 制造、食品加工、板材加工、醫(yī)療用品、油脂等六大門類工業(yè)布局。 按 “ 西進(jìn)、南延、北伸 ” 的思路，細(xì)化功能分區(qū)定位 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 地方性政策 1） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》 政策解讀： 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管 ； 完善商品住房預(yù)售制度 ； 加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 ； 健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機(jī)制 。 三 、 宏觀政策情況 （來源： 許昌 統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 全國性政策 1） “新國四條”出臺 政策解讀： 購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上，貸款首付款比例不得低于 30%，購買第二套住房，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍 。全縣多年平均水資源總量約為 21273 萬立方米，其中地表水資源量約為8359 萬立方米，淺層地下水資源量約為 13441 萬立方米，人均水資源量約為 345 立方米 。 總?cè)丝? 萬 ，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。 14?之間 。水澆地占 ％，旱地占 ％，菜地占 ％。 10 年，鄢陵縣城鎮(zhèn) 人均 可支配收入 14531 元，同比增長 15%。這是國務(wù)院首次就業(yè)界風(fēng)傳房產(chǎn)稅征收進(jìn)行正面表態(tài)。 空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 縣 城空間結(jié)構(gòu)展示圖： 1） 實(shí)施 “ 一體兩翼三軸 ” 戰(zhàn)略，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。堅(jiān)持治理與開發(fā)有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)施汶河生態(tài)景觀建設(shè)，傾力打造綠色濱河公園，清淤治理和污水截流，汶河、清流河、雙洎河等水域再現(xiàn)美麗景象。是我國 “ 南花北移、北花南遷 ” 的天然馴化基地，也全國最大的花木生產(chǎn)、銷售集散地。 9） 甘羅古柏 甘羅古柏位于鄢陵縣城北 1 公里處，是因戰(zhàn)國時(shí)期少年天才、秦國上卿 —— 甘羅的長眠之地而得名。 20202020（上半年）房地產(chǎn)價(jià)格走勢 （來源： 河南省統(tǒng)計(jì)網(wǎng) ） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2020—2020年許昌市房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢27502950250022002300240025002600270028002900300008年 09年 1 0 年上半年均價(jià)( 元/ 平方米）線性 (均價(jià)(元/平方米）) 鄢陵縣隸屬河南省許昌市，距離許昌市僅 20 余公里，隨著許昌市向東部發(fā)展和鄢陵向西發(fā)展