某集團(tuán)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理與業(yè)務(wù)交流講義(編輯修改稿)
2025-03-08 14:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段 策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段工程管理論證階段論證階段 策劃階段策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計(jì)指引 設(shè)計(jì)流程的細(xì)分 三 . 建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 一級(jí)流程 : ? 項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程 (土地拓展） ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程 ? 項(xiàng)目工程管理階段流程 ? 項(xiàng)目銷售管理階段流程 ? 項(xiàng)目入伙管理階段流程 ? 項(xiàng)目后評(píng)估管理流程 二級(jí)流程 : ? 設(shè)計(jì)管理流程 ? 設(shè)計(jì)單位選擇管理流程 ? 設(shè)計(jì)合同及付款管理流程 ? 材料設(shè)備選型 /定板 /驗(yàn)板管理流程 ? 設(shè)計(jì)變更管理流程 － 1 三 . 建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 ? 設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則 ? 設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則 ? 設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作細(xì)則 ? 設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則 ? 施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則 ? 設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則 ? 設(shè)計(jì)變更管理細(xì)則 業(yè)務(wù)三級(jí)流程：流程圖表化－－模板化－－程序化 三 . 建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 － 2 ? 設(shè)計(jì)工作在論證、定位策劃、設(shè)計(jì)實(shí)施和施工階段，按不同的設(shè)計(jì)內(nèi)容、對(duì) 象和參與部門及深度要求劃分為 概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、 裝修設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)變更 來進(jìn)行管理。 ? 為加快項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計(jì) 和裝修設(shè)計(jì)工作前置，使設(shè)計(jì)周期縮短 30%以上。 三 . 建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 設(shè)計(jì)管理中設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)評(píng)審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理中的問題將 為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患 ! 三 . 建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 三 . 建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 ? 成本的全過程參與 從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（ VAC）模型可以看出，成本管理基本貫穿了項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程。成本管理部門的提前介入不僅可以對(duì)項(xiàng)目盡快熟悉，還有利于整個(gè)項(xiàng)目成本的控制，特別是隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，在利潤(rùn)率差不多的情況下，這點(diǎn)尤為重要。 ? 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管理的方法： ? 1) 項(xiàng)目拓展階段（土地獲取前）： 成本管理部門在拓展階段根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫(kù)及設(shè)計(jì)部門提供的概念設(shè)計(jì)草案等進(jìn)行項(xiàng)目成本估算工作； ? 2) 項(xiàng)目定位階段（土地獲取后）： 成本管理部門根據(jù)營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品建議書，設(shè)計(jì)部門提供的概念設(shè)計(jì)方案，相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算工作； ? 3) 方案階段： 成本管理部門根據(jù)方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行項(xiàng)目成本匡算工作； ? 4) 擴(kuò)初階段 ： 成本管理部門在擴(kuò)初階段編制建安成本概算，同時(shí)組織相關(guān)部門編制項(xiàng)目正式的目標(biāo)成本 （包括工程部門編制工程管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)測(cè)算，拓展及報(bào)批報(bào)建部門編制土地費(fèi)用和報(bào)批報(bào)建費(fèi)用測(cè)算，營(yíng)銷部門編制營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算，財(cái)務(wù)部門編制管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算等，具體可根據(jù)成本科目表進(jìn)行細(xì)分），最終形成項(xiàng)目正式目標(biāo)成本，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批 。 ? 項(xiàng)目正式目標(biāo)成本經(jīng)審批后，分解到各個(gè)部門（或者相關(guān)崗位）等；通過責(zé)任成本來進(jìn)行追溯。通過項(xiàng)目正式的目標(biāo)成本指導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)行施工圖的限額設(shè)計(jì)，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理。 項(xiàng)目正式目標(biāo)成本一經(jīng)確定，不允許隨便修改；在工程實(shí)施過程中，每月通過項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本來進(jìn)行管理；如遇項(xiàng)目定位改變，原材料價(jià)格上漲等特殊情況可經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后進(jìn)行修正通過。 ，成本管理的全過程參與 三 . 建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn) ? 目的： 理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑
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