某集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流講義(編輯修改稿)
2025-03-08 14:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備選型建筑平面結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備選型建筑平面實施方案設(shè)計階段實施方案設(shè)計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段 策劃階段 設(shè)計管理階段工程管理論證階段論證階段 策劃階段策劃階段 設(shè)計管理階段設(shè)計管理階段工程管理工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計指引 設(shè)計流程的細分 三 . 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 一級流程 : ? 項目投資決策論證管理階段流程 (土地拓展） ? 項目設(shè)計管理階段流程 ? 項目工程管理階段流程 ? 項目銷售管理階段流程 ? 項目入伙管理階段流程 ? 項目后評估管理流程 二級流程 : ? 設(shè)計管理流程 ? 設(shè)計單位選擇管理流程 ? 設(shè)計合同及付款管理流程 ? 材料設(shè)備選型 /定板 /驗板管理流程 ? 設(shè)計變更管理流程 － 1 三 . 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 ? 設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細則 ? 設(shè)計合同編制工作細則 ? 設(shè)計任務(wù)書編制工作細則 ? 設(shè)計、咨詢單位選擇及信息管理細則 ? 施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細則 ? 設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細則 ? 設(shè)計變更管理細則 業(yè)務(wù)三級流程：流程圖表化－－模板化－－程序化 三 . 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 － 2 ? 設(shè)計工作在論證、定位策劃、設(shè)計實施和施工階段，按不同的設(shè)計內(nèi)容、對 象和參與部門及深度要求劃分為 概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、 裝修設(shè)計和設(shè)計變更 來進行管理。 ? 為加快項目設(shè)計進度，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計 和裝修設(shè)計工作前置，使設(shè)計周期縮短 30%以上。 三 . 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 設(shè)計管理中設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計評審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計管理中的問題將 為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患 ! 三 . 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 三 . 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 ? 成本的全過程參與 從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（ VAC）模型可以看出，成本管理基本貫穿了項目開發(fā)的整個過程。成本管理部門的提前介入不僅可以對項目盡快熟悉，還有利于整個項目成本的控制，特別是隨著行業(yè)競爭程度的加劇，在利潤率差不多的情況下，這點尤為重要。 ? 加強設(shè)計階段成本管理的方法： ? 1) 項目拓展階段（土地獲取前）： 成本管理部門在拓展階段根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫及設(shè)計部門提供的概念設(shè)計草案等進行項目成本估算工作； ? 2) 項目定位階段（土地獲取后）： 成本管理部門根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品建議書，設(shè)計部門提供的概念設(shè)計方案，相關(guān)規(guī)劃指標和產(chǎn)品建造標準等進行項目成本測算工作； ? 3) 方案階段： 成本管理部門根據(jù)方案設(shè)計成果進行項目成本匡算工作； ? 4) 擴初階段 ： 成本管理部門在擴初階段編制建安成本概算，同時組織相關(guān)部門編制項目正式的目標成本 （包括工程部門編制工程管理費、監(jiān)理費測算，拓展及報批報建部門編制土地費用和報批報建費用測算，營銷部門編制營銷費用測算，財務(wù)部門編制管理及財務(wù)費用測算等，具體可根據(jù)成本科目表進行細分），最終形成項目正式目標成本，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批 。 ? 項目正式目標成本經(jīng)審批后，分解到各個部門（或者相關(guān)崗位）等；通過責(zé)任成本來進行追溯。通過項目正式的目標成本指導(dǎo)項目進行施工圖的限額設(shè)計，并以此指導(dǎo)招標、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。 項目正式目標成本一經(jīng)確定，不允許隨便修改；在工程實施過程中，每月通過項目動態(tài)成本來進行管理；如遇項目定位改變，原材料價格上漲等特殊情況可經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后進行修正通過。 ，成本管理的全過程參與 三 . 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 設(shè)計周期基準 ? 目的： 理順各項工作的銜接關(guān)系，明確里程碑
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