09四季度合肥翡翠商城(商鋪)營銷報告(編輯修改稿)
2025-03-08 12:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 道 電話回訪跟進 原有 住宅成交 客戶 公司 客戶資源 商業(yè) 市場客戶資源 商會資源拓展 現(xiàn)場逼定 日?？蛻舴e累 —— 周邊項目客戶資源 客戶積累策略 24 （ 1） 、 “ 帶 租約發(fā)售 ” 策略 （ 先租后售 ） ?帶 租約發(fā)售 即先租后售， 可將投資者的風險降至最低，同時在商鋪的管理公約中列明每個商鋪的經(jīng)營范圍，規(guī)定經(jīng)營者不能超出此經(jīng)營范圍，由發(fā)展商或項目管理公司統(tǒng)一組織經(jīng)營管理，推出 “返租、代收、代管 ”人性化售后服務。 ?主要功能包括：超市 、 百貨 、 餐飲 、 娛樂等各式大面積商戶 ， 以及銀行 、 電信 、 藥店等必要配套機構 。 這部份功能雖然先進行招租 ， 但其中大部份面積也是本項目銷售的目標 ， 成功租出后即可帶租約發(fā)售 。 （ 2） 、 售后包租策略 （ 先售后租 ） ?主要單元結構是商 業(yè)街 中小型獨立商鋪 ， 經(jīng)重新 劃分 后單元面積減少的獨立商鋪等銷售總價較低的商鋪 。 銷售后發(fā)展商 可根據(jù)投資者需要統(tǒng)一對該部分功能面積面對中小型經(jīng)營者進行招租 。 本項目的營銷劃分為先租面積和先售面積兩部分，而這兩部分營銷工作雖然是獨立進行，但實際上是相輔相成，互為基礎的。因為已出租的商鋪是項目持續(xù)進行銷售工作的基礎，也是吸聚中小型商戶的主要磁石。 銷售策略 25 （ 3）降低門檻 ，控制總價 策略 本項目應根據(jù)購買者的承受能力，將商鋪合理劃分為中小面積的獨立商鋪，將原規(guī)劃中面積過大的連體商鋪縮小，并有計劃地推出市場。 （ 4）招商先行策略 ?招商先行 ， 帶動銷售 。 整體招商先行 ， 發(fā)動次主力店戰(zhàn)略 ， 在銷售過程中將有號召力的商家分三批簽約 ， 在不同銷售階段制造活動熱點 。 第一次簽約主要迎合招商 ， 啟動市場 ， 第二次簽約引發(fā)銷售認籌 ， 第三次簽約與開盤一起整體將帶動銷售 、 推進招商 。 銷售策略 26 認籌 前成立創(chuàng)富會，免費 入會，會員享有購房優(yōu)惠權益 ； 積累一定數(shù)量 會員 客戶、 通過認籌客戶升級計劃篩選客戶、 通過解籌集中銷售； 為了促進早期就形成購卡狂潮，在認籌期不同時間段采取不同優(yōu)惠力度。 開盤前實施客戶升級計劃，篩選客戶， 繳納 2萬元或 5萬元誠意金，會員享有優(yōu)先選房權及相應購房優(yōu)惠權益； 一期開盤前誠意客戶積累 500批以上。按照繳納誠意金次序確定選房順序，并派發(fā)選房次序卡 ， 認籌期間按時間分段優(yōu)惠： 2023年 12月 16日 2023年 12月 20日誠意認購客戶可享受 3％額外優(yōu)惠折扣； 2023年 12月 21日 2023年 12月 25日誠意認購客戶可享受 2％額外優(yōu)惠折扣； 2023年 12月 26日一期開盤 （ 5） 集中銷售策略 銷售策略 27 銷售策略 （ 6） 分期銷售策略 做為 打造 區(qū)域市場標桿性商業(yè)、本項目進入市場需要形成搶購氛圍，有利于后期難點鋪位的消化，建議一期推出鋪位選擇較易銷售鋪位。 本項目商業(yè)體量較大、考慮到市場消化能力，原則上建議分兩期推出， 若二期認籌不理想則將二期分批開盤， 有利于消化難點鋪位。 建議一期： 6； 二期： 7. 28 價格 策略 （ 1） 、 “ 低開高走 ” 的整體價格策略 。 A、 以具誘惑力的低價進行認購及開盤 ， 聚集人氣； B、 在銷售控制上先推綜合素質(zhì)低的單位 ， 價格逐步攀升 ， 再推優(yōu)良單位； C、 據(jù)交通位臵 、 人流密度 、 朝向 、 樓層以相應指數(shù)進行價格測算調(diào)整 。 （ 2） 、 競爭性定價策略 。 A、 根據(jù)市場競爭結合銷售狀況 ， 實施競爭性定價策略 ， 面對激烈競爭時憑借比較優(yōu)勢制勝市場； B、 結合市場競爭需要結合銷售進度安排進行價格炒作 。 （ 3）、持續(xù)上調(diào)策略 價格應持續(xù)上調(diào)，幅度視情況而定，給客戶形成該案升值潛力無限的感覺。 （ 4）、組團式定價策略 根據(jù)工程進度，我們建議以業(yè)態(tài)規(guī)劃與位臵為標準，分為幾個組團定價。組團間的定價策略遵循自東向西（自紫蓬路向西）逐漸遞增的原則。 銷售策略 29 價格策略 認籌階段不公布價格，僅提供價格區(qū)間，做認籌登記最終價格根據(jù)誠意 客戶積累情況與客戶反饋信息做調(diào)整，在開盤前確定最終價格。 階段預知 ,創(chuàng)富會 階段 分組團 均價預知 ，認籌期階段 分層各區(qū)域價格區(qū)間預知 ,解籌當天 鋪位具體價格 銷售策略 30 市場比較法 一層 外街均價 一層 內(nèi)街均價 二層 /三層 均價 銷售策略 定價方法 31 比較項目 32 33 根據(jù)市場比較法， 一層 外街比準均價為 8500元 /平米 一層外街均價 銷售策略 重點比準項目選?。洪L安 薩爾斯堡 、大學城商業(yè)街 比較內(nèi)容： 地理位臵與人流量、規(guī)模、臨街面與昭示性、檔次與配臵、地塊升值潛力、商業(yè)定位 34 內(nèi)街均價 =外街均價 *80% 根據(jù)市場經(jīng)驗，合理內(nèi)街價格一般是 外街價格的 70%— 80%左右。 一層 內(nèi)街均價初步確定為 6800元 /平米 銷售
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