【文章內(nèi)容簡介】 結論 — 城市擴容對市五區(qū)人口外溢形成直接影響，于洪區(qū)將成為城市北溢人群宜居第一區(qū)。 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年G D P 億元 1502 1773 2084 2483 3074 3855 4359 . 2增幅 13 % 18 % 18 % 19% 24 % 25 % 14 . 10 %0 %5 %10 %15 %20 %25 %30 %0500100015002023250030003500400045005000沈陽 G D P 及增幅0 %2 %4 %6 %8 %10 %12 %14 %16 %18 %020234000600080001000012023北京 天津 石家莊 沈陽 大連 濟南 青島 太原億元2 0 0 9 年環(huán)渤海主要城市 G D P 及增速? 沈陽市 GDP在近七年一直呈穩(wěn)步上升的趨勢，增速在 1425%，并于 2023年達到增速歷史最高水平 26%。 ? 2023年沈陽市 GDP在環(huán)渤海主要城市中處于中游水平，但增速較快，未來潛力巨大。 ? 09年城市 GDP排 15名，人均 GDP排 67名 GDP變化 沈陽城市總體經(jīng)濟狀況 關鍵結論 — 導致人均消費力偏低與城市產(chǎn)業(yè)結構有關，勞動力密集的工業(yè)城市屬性決定的。 ? 沈陽人均可支配收入 10098元，全國各城市人均收入排 76名； 市區(qū)居民人均收入 18868元，市區(qū)人口約 。 ? 沈陽的人均可支配收入較低，也形成影響沈陽房價漲幅的主要原因。 ? 09年全國各城市人均收入排 76名 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年人均可支配收入 7961 8 9 2 3 . 9 6 10098 1 1 6 5 1 . 4 1 4 6 0 6 . 5 17295 18868增長率 1 2 . 9 0 % 1 2 . 1 0 % 1 3 . 2 0 % 1 5 . 4 0 % 2 5 . 4 0 % 1 8 . 4 0 % 9 . 1 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %02023400060008000100001202314000160001800020230沈陽市市區(qū)居民人均可支配收入2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年平均工資 ( 元 ) 14965 17332 19895 23392 28230 33544 38580增長率 (%) % % % % 21 . 10 % % 15%%%10 . 00 %%20 . 00 %%050001000015000202302500030000350004000045000沈陽市區(qū)在崗職工平均工資可支配收入 沈陽城市總體經(jīng)濟狀況 關鍵結論 — 人均可支配收入基數(shù)偏低，直接導致房地產(chǎn)價格相對偏低；但其復合增幅達 15%，將為未來房價增長提供基礎。 ? 2023年市內(nèi)五區(qū)的消費結構中，皇姑區(qū)的食品消費結構低于其它城區(qū)，教育文化娛樂，交通和通訊消費支出較其它城區(qū)比重要大 市內(nèi)五區(qū)2 0 0 8 年消費結構分布0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%和平區(qū) 沈河區(qū) 皇姑區(qū) 大東區(qū) 鐵西區(qū)雜項商品和服務教育文化娛樂服務交通和通信醫(yī)療保健家庭設備用品及服務居住衣 著食 品資料來源：沈陽市統(tǒng)計局 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023人均消費性支出 6690 . 3 7212 . 9 7863 8670 1 1 2 5 5 . 8 14667 1 6 4 4 7 . 7 9消費性指出環(huán)比增長率 10 . 1 % 7 . 8 % 9 . 0 % 10 . 3 % 29 . 8 % 30 . 3 % 12 . 10 %0 %4 %8 %12%16%20%24 %28%32%05000100001500020230沈陽市人均消費支出變化圖消費支出及市五區(qū)消費結構 沈陽城市總體經(jīng)濟狀況 關鍵結論 — 市五區(qū)居民居住消費支出占 10%左右比例，與教育文化、交通通信并舉第二；說明房屋消費、子女教育和交通等方面的支出居民越來越重視。 2023 年 2023 年 2023 年第一產(chǎn)業(yè) 197第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 05001000150020232500沈陽產(chǎn)業(yè)結構增長情況（億元）? 第二產(chǎn)業(yè)的比例達到了 50%，說明沈陽是一個以工業(yè)生產(chǎn)為主的城市； ? 第三產(chǎn)業(yè)的比例僅次于第二產(chǎn)業(yè)達到了 45%，說明沈陽的服務業(yè)在快速增長 . ? 沈陽產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化，其中第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)已進入高速增長階段，沈陽在資源型與生產(chǎn)型城市基礎上來向內(nèi)聚集第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)。 2023年全國房地產(chǎn)投資和銷售面積沈陽排名位列前三甲，超過多數(shù)一線城市，第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速成長期。 產(chǎn)業(yè)結構 沈陽城市總體經(jīng)濟狀況 關鍵結論 — 短期內(nèi)無法擺脫勞動密集的第二產(chǎn)業(yè)的主導，但第三產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展通道中。 ? 人口增長每年帶來 815萬套房屋需求（購臵 +租賃） ? 第二產(chǎn)業(yè)主導的產(chǎn)業(yè)結構短期內(nèi)無法改變 ? 城市擴容與市區(qū)人口外溢帶來本區(qū)域大量人口的導入 ? 人均可支配收入基數(shù)偏低 ，但增速快。 ? 房屋消費、子女教育和交通等方面的支出居民越來越重視 ? 大城市但不是全面發(fā)展的“強”城市 沈陽經(jīng)濟發(fā)展總結 同策觀點 人口基數(shù)不斷提升 城市發(fā)展提升居民經(jīng)濟支配能力 消費市場尤其是房地產(chǎn)市場尚不成熟 城市發(fā)展推動城市擴容 市場需求量大 品質(zhì)需求逐步提升 二 、城市消費結構分析 ?沈陽城市發(fā)展比較觀察 ?沈陽城市消費結構分析 資料來源：房地產(chǎn)指數(shù)研究院 新興城市發(fā)展 城市發(fā)展比較 關鍵結論：房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟指標的對比，可以看出沈陽在二線城市屬于中游。 ?與一線城市相比，發(fā)展速度較快的二線及三線城市中，沈陽的經(jīng)濟發(fā)展速度排名第十五，在北方城市中的地位明顯，且超過哈爾濱 ,大連，在東北三省中地位顯著。 ?在房地產(chǎn)開發(fā)方面，沈陽的發(fā)展速度位居二線城市第二位，位居北方城市之首。尤其是過多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，更是其他二線城市所沒有的。 15 2 房地產(chǎn)發(fā)展水平 城市發(fā)展比較 關鍵結論：沈陽經(jīng)濟發(fā)展排名第十五，房地產(chǎn)活動發(fā)展水平在二線城市中排第二，以呈現(xiàn)房地產(chǎn)過渡開發(fā)現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更加明顯。 ? 2023年城市 GDP排行榜中，沈陽位于 15位，與大連基本相當；而人均 GDP尚處67位。 ? 在振興東北的大背景下，沈陽與大連是當之無愧的核心城市。 ? 但要看到，作為常駐人口達 770余萬人的大中型城市，與長三角與珠三角的較發(fā)達的中小型城市的仍有不少差距。 GDP相比 城市發(fā)展比較 關鍵結論：人均 GDP尚處低位，與長三角和珠三角較發(fā)達中小城市比較差距較大。 ? 2023年中國大企業(yè)集團競爭力排名揭曉遼寧入選競爭力 500強的企業(yè)共有 19家，沈陽入選企業(yè)占全省的%，位居首位 。 ?值得關注的是， 2023年沈陽入選企業(yè)分別比 2023年、 2023年和 2023年入選企業(yè)增加 7家、 5家和 3家。入選企業(yè)數(shù)量占全省的比重分別為 %、 %和 %，己連續(xù)三屆列全省第一。 ?省內(nèi)各市排名依次為沈陽 10家、大連 5家、鞍山 3家、本溪 2家、丹東和營口各 1家。在全國 15個副省級市排名中，沈陽入選企業(yè)與南京市并列第 4位，較上屆前移 5位，進入第一集團。全國副省級市入圍企業(yè)前三甲依次為杭州 36家、寧波 16家、青島 8家。 企業(yè)競爭力 大型企業(yè)密集 城市發(fā)展比較 關鍵結論：重工型大型企業(yè)密集，全國排名第四。 ?從外資銀行的集中度來看，近年外資銀行開始逐步進入沈陽，但從全國范圍的布點來講，進展仍然比較緩慢 金融建設 城市發(fā)展比較 關鍵結論：金融建設發(fā)展緩慢，間接說明第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度稍慢。 ?沈陽機場在 2023貨運排名 16位，客運排名 18位。在機場吞吐量第一梯隊中屬于排名較弱的位臵。 ?從沈陽鐵路局的經(jīng)營情況來看， 2023年沈陽鐵路局經(jīng)營情況排名第二名，僅僅略少于北京鐵路局。 ?通過了解并結合以上數(shù)據(jù)，可以推斷出 ?沈陽機場或鐵路的貨運都相對更加強勢，這與沈陽工業(yè)基礎有關 ?就客運來講，沈陽對北中國的影響力較大，同第一集團其他城市相比，全國性的影響力相對較弱。 交通評價 城市發(fā)展比較 關鍵結論：工業(yè)基礎有關的交通較發(fā)達，常規(guī)客運交通發(fā)達程度偏低。 資料來源：國家旅游局 ? 從國家旅游局公布的 2023年接待外籍游客的數(shù)據(jù)來看，沈陽與北京，上海的外籍游客的影響力差距是非常大的。 ? 在與其他幾個北方中國的重點城市對比中，沈陽除了對外籍游客的吸引力與天津、大連、哈爾濱相差較大之外，其他指數(shù)都略高于東北其他城市。 ? 小結：相比在京津一體化給天津帶來的旅游便捷性，大連與哈爾濱作為旅游城市的優(yōu)勢，沈陽旅游資源并不是最強的優(yōu)勢，但仍然憑借其地區(qū)核心的影響力取得了不錯的進步。 旅游競爭力 2023年大陸主要城市接待外籍游客數(shù) 城市發(fā)展比較 關鍵結論 :旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于弱勢。 ? 該數(shù)據(jù)來自中國社會科學院與地方統(tǒng)計局合作作出的結論，相對具有參考價值： ? 綜合競爭力前十名的城市為：香港、深圳、上海、北京、臺北、廣州、青島、天津、蘇州、高雄 。 ? 增長前十名的城市為：鄂爾多斯、河源、清遠 (三個城市并列 )、鐵嶺、遼源、海拉爾、營口、通化、包頭、巴彥淖爾 。 ? 經(jīng)濟規(guī)模前十名的城市為：上海、香港、北京、深圳、廣州、天津、臺北、佛山、杭州、東莞 。 ? 效率前十名的城市：臺北、香港、高雄、新竹、臺中、澳門、深圳、東莞、東營、臺南 。 ? 效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂爾多斯、臺北、臺南、 臺中、香港、煙臺、中山、基隆。 ? 結構前十名的城市：香港、深圳、上海、廣州、杭州、北京、南京、佛山、澳門、臺州 。 ? 質(zhì)量前十名的城市：香港、上海、澳門、深圳、北京、臺北、克拉瑪依、廈門、馬鞍山、新竹 。 ? 人才本體競爭力前十名的城市：香港、北京、上海、廣州、深圳、澳門、杭州、南京、重慶、天津 ； ? 企業(yè)本體競爭力前十名的城市：佛山、中山、香港、揚州、無錫、唐山、上海、合肥、成都、蘇州 ? 主要產(chǎn)業(yè)本體競爭力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重慶、澳門、深圳、廣州、廈門、蘇州； ? 公共部門競爭力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳門、青島、南通、寧波、杭州； ? 生活環(huán)境競爭力前十名的城市：蘇州、威海、香港、杭州、東莞、廈門、揚州、無錫、大連、紹興 ? 商務環(huán)境競爭力前十名的城市：香港、上海、深圳、東莞、天津、澳門、珠海、威海、寧波、廣州 中國社科院 《 2023年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告 》 城市發(fā)展比較 關鍵結論 :沈陽城市排名均未出現(xiàn)在前十名之中。而沈陽在北方城市的主要競爭對手天津與大連卻相對排名較高。沈陽經(jīng)濟雖然取得了長足的發(fā)展，但在人才儲備，商務環(huán)境，經(jīng)濟效率及結構等方面還有很大的改善空間。 ?沈陽 屬二線城市中游城市 ?房地產(chǎn)開發(fā)比較活躍 ?重工業(yè)勞動密集型城市基調(diào)短期內(nèi)無法改變 同策觀點 二 、城市消費結構分析 ?沈陽城市發(fā)展比較觀察 ?沈陽城市消費結構分析 53 消費的經(jīng)濟基礎 S T W O ?東北工業(yè)基地的龍頭城市及交通樞紐，對周邊衛(wèi)星城市消費吸引力大 ?民眾消費傾向較強 ?遼寧的政治商業(yè)中心，尤其工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā)零售比重很大，公務，商務消費巨大，對高檔消費支持巨大 ?整體民眾收入水平仍然較低，登記在冊失業(yè)人口，下崗職工比例高 ?資源與收入壟斷，導致中產(chǎn)階級成長有限 ?沈陽利用外資優(yōu)勢明顯，在 15個副省級城市排第一，對于經(jīng)濟的發(fā)展作用明顯 ?制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)移，使得沈陽經(jīng)濟在制造業(yè)生產(chǎn)加工上迎來機遇 ?城市化的建設及外來投資的不斷加大，對消費者基數(shù)的增加 ?周邊城市如阜新、撫順、本溪、南票、北票煤礦資源的逐漸枯竭造成部分高端消費力的流失 ?整體經(jīng)濟的放緩及人民幣的升值，導致以制造業(yè)為主的沈陽經(jīng)濟會面臨更多困境 沈陽消費者的經(jīng)濟基礎 消費結構 參考資料 中下階層 由于在中國收入相對不透明，因此很難有權威的數(shù)據(jù)說明收入結構，以下為本行在沈陽本地的經(jīng)驗概括。我們將通過以下部分綜合判斷： 小康階層 準中產(chǎn) 中產(chǎn) 中富 富豪 低檔消費 中檔消費 中 高 檔 奢侈品消費 + 公務 商務 消費 = 消費結構 消費結構 ?