【文章內(nèi)容簡介】 2023年 11月 小戶型 華商時代公寓 田貝 華商臵業(yè) 2023年 4月 住宅辦公兩用公寓 航天晴山月二期 蓮塘 航天地產(chǎn) 2023年 4月 高檔住宅 港澳 8號 東門 港豐地產(chǎn) 5 2023年 9月 公寓 京基金融中心 蔡屋圍 京基地產(chǎn) 總 38 2023年 5月 高檔綜合項目 蘭亭國際公寓 蓮塘 西嶺股份 15 2023年 5月 高檔公寓 幸福里 蔡屋圍 華潤深圳 —— 2023年 7月 高檔公寓 田貝花園 田貝 田貝股份公司 —— 13 2023年 10月 商住 前期市場無新增供應量，但是從 45月份開始將有大量貨量拋出，體量總體預計約為 48萬 平米，市場上同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈態(tài)勢逐步顯現(xiàn)。 23 4月起，羅湖區(qū)樓市供應量將呈現(xiàn)膨脹態(tài)勢，而且樓市供應 量也會聯(lián)帶催生。 在同質(zhì)化產(chǎn)品大量入市加劇競爭之前，目前是 安業(yè)峰度天下 最佳入市時機。 24 項目現(xiàn)狀 25 雖然項目本周已取得預售許可證，但從目前售樓處的工程進度來看，在 3月底可完全 交付使用，則從現(xiàn)在至售樓處開放有約兩周的時間；而樣板房交付使用則需要到 4月份。 26 經(jīng)過對臨時咨詢處進場以來的到訪客戶回訪，我們發(fā)現(xiàn)，有 5% 的客戶明確表示以不考慮 本項目，明確表示對項目感興趣的占 1%，另外絕大部分客戶表示等待觀望，等價格及樣 板房出來后再進行選擇。且 11月份以前的客戶對項目已無太大熱情，隨著時間的推移， 前期累積的客戶將逐漸失去耐性。 所以，盡早的將項目對外展示，將最大限度的挽救剩余客戶。 需求情況 各月到訪情況 27 整體推售思路 28 在這樣的情況下，我們對項目的推售進行整體思考： 不錯過 3月的黃金銷售期，保證項目競爭激烈的羅湖市場占得先機； 盡量保證前期積累客戶的實際購買度； 為開發(fā)商回籠部分資金； 提前減輕項目銷售壓力； 經(jīng)過項目組的溝通及思考，建議將項目推售分兩兩批走； 首先推出第一批相對質(zhì)素較差的單位，作為項目的先頭部隊，搶占先機的同時為項 目的產(chǎn)品及價格進行摸底，為第二批單位的推售奠定結實基礎。 29 推售時間節(jié)點鋪排 3月 10日 第一批收籌 活動開啟 3月 28日 第一批開盤 第一批單位 50% 4月 28日 第一批銷售 70% 第二批單位收籌開啟 6月 6日 封 盤 第二批開盤 12月 31日 第二批銷售 80% 完成整體銷售 83% 項目全面售罄 2023年 3月 項目 2023年 3月 10日開始第一批單位收籌，至 2023年 3月全面售罄，實現(xiàn)整體均價 12500元 /㎡ 項目售樓處完工 清水樣板房整理完畢 樣板房完工、園林展示面完成 延芳路商業(yè)展示完成、 延芳路包裝完成 30 推售策略 第一批單位 由于目前項目展示面未能完工，很大程度影響了客戶購買信心，而此階段推售單位選 擇的正確與否，將直接影響后續(xù)單位的銷售。 第一批單位推售四大核心思想： 量少，保證項目開盤熱銷； 產(chǎn)品線豐富，對各個戶型進行初次實戰(zhàn)摸底； 要保證后續(xù)推售單位的完整性； 此次推售單位以綜合質(zhì)素較差的單位為主，減輕后期銷售的壓力。 31 經(jīng)過與一線銷售人員的仔細分析研究，我們建議，第一批單位只推售 1棟單位， 1 棟單位不僅離農(nóng)民和污水處理廠房都很近，且靠近公交車站，噪音污染嚴重，先 天優(yōu)勢不足；因此在做價格策略的時候， 1棟價格相對較低，可主要針對尋找剛性 需求強烈的首次臵業(yè)客群，減少前期推廣費用，同時也符合目前小陽春市場的購 房客群，為項目第一批單位熱銷奠定基礎。 一棟基礎數(shù)據(jù) 房號 C B D A 合計 面積（㎡） 86 86118 142284 86284 套數(shù) 23 24 23 24 94 實收均價（元 /㎡） 12242 12762 10103 11392 11490 各戶型實收均價（元 /㎡） 12510 10829 11490 32 戶型 D C B A 樓層 面積 單價 總價 面積 單價 總價 面積 單價 總價 面積 單價 總價 29 15270 4339581 28 14598 1724754 27 11869 1423330 14496 1258688 14906 1295033 142 13298 1888316 26 12169 1459306 13787 1197125 14198 1233522 142 12598 1788916 25 11469 1375477 14096 1214934 14506 1251143 12898 1831774 24 11769 1411456 13387 1153826 13798 1190078 12198 1732360 23 11069 1327505 13696 1180458 14106 1216643 12498 1774966 22 11369 1363484 12987 1119350 13398 1155578 11798 1675552 21 10669 1279533 13296 1145982 13706 1182143 12098 1718158 20 10769 1291526 12387 1067636 12798 1103828 11198 1590340 19 10119 1213572 12746 1098578 13156 1134705 11548 1640047 18 10469 1255547 12087 1041779 12498 1077953 10898 1547734 17 9819 1177593 12446 1072721 12856 1108830 11248 1597441 16 10169 1219568 11787 1015922 12198 1052078 10598 1505128 15 9369 1123624 11996 1033935 12406 1070018 10798 1533532 14 9769 1171596 11387 981446 11798 1017578 10198 1448320 13 9169 1099638 11796 1016697 12206 1052768 10598 1505128 12 9569 1147610 11187 964208 11598 1000328 9998 1419916 11 8969 1075652 11596 999459 12023 1035518 10398 1476724 10 9269 1111631 10887 938351 11298 974453 9698 1377310 9 8749 1049268 11366 979636 11776 1015680 10178 14