【正文】 成交了 59單，環(huán)比增加了 ％。 百仕達(dá)樂湖每月成交量統(tǒng)計(jì) 7 羅湖區(qū)個(gè)案 航天晴山月 航天晴山月項(xiàng)目， 08年 11月入市，當(dāng)月銷售 77套，以 88㎡的復(fù) 式兩房為主， 08年 12月復(fù)式單位售罄后，以大戶型為主的剩余 單位，銷售遇到很大阻力。 航天晴山月每月成交量統(tǒng)計(jì) 8 08年，中央 100天內(nèi)連續(xù) 5次降息，下半年相關(guān)利好政策頻繁出臺，央行加大信貸放款力度，票據(jù)融資促使股市成交活躍，使得深圳市場在經(jīng)過近一年的調(diào)整期后，于年底出現(xiàn)樓市小陽春局面，部分客戶的剛性需求得到釋放，且一直延續(xù)到了節(jié)后，預(yù)計(jì)在 09年上半年還將得以延續(xù)，但對與后期市場的預(yù)估 關(guān)鍵看國家的調(diào)控力度和金融危機(jī)的后續(xù)效應(yīng) 9 二、 09年樓市走勢預(yù)判 10 宏觀經(jīng)濟(jì) —— 關(guān)注央行第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 房價(jià)面臨回調(diào)壓力 未來經(jīng)濟(jì)取決于內(nèi)外部需求以及政策效應(yīng) ? 在全球金融危機(jī)等多重因素沖擊下，未來一段時(shí)期世界經(jīng)濟(jì)仍可能趨于下行，復(fù)蘇尚需時(shí)日，我國經(jīng)濟(jì)仍將面臨嚴(yán)峻的外部環(huán)境。就業(yè)受到一定沖擊以及資本市場下挫引發(fā)的負(fù)財(cái)富效應(yīng)等對消費(fèi)增長也會產(chǎn)生不利影響。 ? 報(bào)告分析認(rèn)為，在外需和國內(nèi)房地產(chǎn)等重要行業(yè)需求下滑的情況下，企業(yè)的存貨調(diào)整一定程度上加劇了近期國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)、能源消耗以及進(jìn)口貿(mào)易的下行。 11 溫家寶：危機(jī)還未見底 中國金融運(yùn)行穩(wěn)定健康 ? 中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶 28日下午與網(wǎng)友在線交流時(shí)表示，金融危機(jī)現(xiàn)在還在蔓延，沒有見到底。 ? 溫家寶說，在這場危機(jī)的沖擊下，中國經(jīng)濟(jì)受到的主要影響是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因?yàn)槲覈慕鹑诮?jīng)過十多年的改革，已經(jīng)具備應(yīng)對危機(jī)的良好基礎(chǔ)，總體運(yùn)行是穩(wěn)定、健康的。 世界市場的萎縮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下行壓力趨大，對中國經(jīng)濟(jì)特別是外部需求造成很大的沖擊，最主要影響東部沿海地區(qū)、外向型企業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。 ? 金融海嘯第二波有 3個(gè)產(chǎn)生的渠道 ,第一為首波余波未了 ,可能企業(yè)于去年第四季的業(yè)績遠(yuǎn)差于市場預(yù)期 。第三是貿(mào)易保護(hù)主義擴(kuò)散至金融領(lǐng)域 ,例如不購買美國國債。 13 經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著很大的不確定性 社科院學(xué)者稱我國經(jīng)濟(jì)二次探底逃不掉 ? 中國社會科學(xué)院中國經(jīng)濟(jì)評價(jià)中心主任劉煜輝日前撰文指出，信貸數(shù)據(jù)呈現(xiàn)爆發(fā)性擴(kuò)張，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù) (PMI)連續(xù)兩月出現(xiàn)較為明顯反彈，引發(fā)股市大漲，但數(shù)據(jù)是預(yù)示著宏觀經(jīng)濟(jì)提前復(fù)蘇，還是暫時(shí)性的回光返照？他認(rèn)為屬于后者的可能性偏大。二是盡管信貸激增，但貨幣乘數(shù)仍在低位徘徊，表明私人部門投資帶來的信貸需求仍然比較虛弱。 ? 許多鐵路、高速公路、港口、機(jī)場、電站項(xiàng)目在最近幾個(gè)月啟動(dòng)。當(dāng)優(yōu)質(zhì)的基建項(xiàng)目貸款被銀行瓜分完畢，對于基建的貸款力度會衰竭下來，而私人部門出口、投資和消費(fèi)依然萎靡，中國經(jīng)濟(jì)所謂二次探底是逃不掉的，因此估計(jì)時(shí)間將是在今年年末或明年上半年，除非外部世界的復(fù)蘇比預(yù)期更加樂觀。而 PPI則出現(xiàn)負(fù)增長。 ? 而步入 09年，預(yù)期中的食品價(jià)格將進(jìn)一步下跌， CPI很有可能也進(jìn)入負(fù)增長， CPI負(fù)增長將引起消費(fèi)疲軟、就業(yè)機(jī)會減少、居民收入減少、社會消費(fèi)能力下降等惡性循環(huán)。根據(jù)國土局?jǐn)?shù)據(jù)，因 2023的施工面積為 ， 2023年 111月深圳新開工面積為 ，而 20232023年市場銷售面積，則未售面積應(yīng)大于 1700萬平米（因未計(jì)算 12月的新開工量）。 ＞ 09年市場存貨壓力較大，這將成為開發(fā)商最大的陰影，很難想象在這種陰影籠罩下開發(fā)商會無視成交量放大的出貨機(jī)會，冒著銷售停滯的風(fēng)險(xiǎn)保持高價(jià)甚至逆勢提價(jià)。存量加上新增供應(yīng)， 09年羅湖可售住宅約 63萬平方米，按 08年全年銷售 ㎡的銷售速度， 09年的可售量將 44個(gè)月才能消化完，市場壓力依然很大。大戶型項(xiàng)目的壓力也比較大，因?yàn)槟壳按媪康淖≌饕谴髴粜蛦挝?，?09年推出的幸福里、航天晴山月二期、金翠園等，也是以大戶型為主。 在對宏觀經(jīng)濟(jì)及深圳市場做出詳細(xì)分析后我們發(fā)現(xiàn)， 09年上半年將是深圳樓市銷售的黃金期，建議開發(fā)商盡快銷售，爭取在此小陽春的市場氛圍下提前減輕下半年因不可把控的市場帶來的銷售及資金流壓力。 ? 其中 4月開盤的新盤預(yù)計(jì)可達(dá) 4個(gè)，推售量可達(dá) ㎡，占今年預(yù)計(jì)開盤總量的 23%左右。 新盤數(shù)量 供應(yīng)面積 22 項(xiàng)目名稱 位臵 開發(fā)商 總占地面積 尚可售建筑面積 入市時(shí)間 物業(yè)類型 (萬㎡ ) (萬㎡ ) 仙湖公舘 蓮塘 廣嘉地產(chǎn) 2023年 4月 大面積復(fù)式 鴻翠苑 草埔 鴻基地產(chǎn) 2023年 4月 3房 金翠園 翠竹 佳兆業(yè)地產(chǎn) 2023年 8月 中大戶型 文星閣 羅湖口岸 粵國投資 2023年 11月 小戶型 華商時(shí)代公寓 田貝 華商臵業(yè) 2023年 4月 住宅辦公兩用公寓 航天晴山月二期 蓮塘 航天地產(chǎn) 2023年 4月 高檔住宅 港澳 8號 東門 港豐地產(chǎn) 5 2023年 9月 公寓 京基金融中心 蔡屋圍 京基地產(chǎn) 總 38 2023年 5月 高檔綜合項(xiàng)目 蘭亭國際公寓 蓮塘 西嶺股份 15 2023年 5月 高檔公寓 幸福里 蔡屋圍 華潤深圳 —— 2023年 7月 高檔公寓 田貝花園 田貝 田貝股份公司 —— 13 2023年 10月 商住 前期市場無新增供應(yīng)量，但是從 45月份開始將有大量貨量拋出，體量總體預(yù)計(jì)約為 48萬 平米，市場上同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈態(tài)勢逐步顯現(xiàn)。 在同質(zhì)化產(chǎn)品大量入市加劇競爭之前，目前是 安業(yè)峰度天下 最佳入市時(shí)機(jī)。 26 經(jīng)過對臨時(shí)咨詢處進(jìn)場以來的到訪客戶回訪，我們發(fā)現(xiàn)，有 5% 的客戶明確表示以不考慮 本項(xiàng)目，明確表示對項(xiàng)目感興趣的占 1%，另外絕大部分客戶表示等待觀望，等價(jià)格及樣 板房出來后再進(jìn)行選擇。 所以，盡早的將項(xiàng)目對外展示，將最大限度的挽救剩余客戶。 29 推售時(shí)間節(jié)點(diǎn)鋪排 3月 10日 第一批收籌 活動(dòng)開啟 3月 28日 第一批開盤 第一批單位 50% 4月 28日 第一批銷售 70% 第二批單位收籌開啟 6月 6日 封 盤 第二批開盤 12月 31日 第二批銷售 80% 完成整體銷售 83% 項(xiàng)目全面售罄 2023年 3月 項(xiàng)目 2023年 3月 10日開始第一批單位收籌，至 2023年 3月全面售罄，實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) 12500元 /㎡ 項(xiàng)目售樓處完工 清水樣板房整理完畢 樣板房完工、園林展示面完成 延芳路商業(yè)展示完成、 延芳路包裝完成 30 推售策略 第一批單位 由于目前項(xiàng)目展示面未能完工，很大程度影響了客戶購買信心，而此階段推售單位選 擇的正確與否，將直接影響后續(xù)單位的銷售。 31 經(jīng)過與一線銷售人員的仔細(xì)分析研究，我們建議，第一批單位只推售 1棟單位， 1 棟單位不僅離農(nóng)民和污水處理廠房都很近，且靠近公交車站，噪音污染嚴(yán)重，先 天優(yōu)勢不足；因此在做價(jià)格策略的時(shí)候， 1棟價(jià)格相對較低，可主要針對尋找剛性 需求強(qiáng)烈的首次臵業(yè)客群，減少前期推廣費(fèi)用，同時(shí)也符合目前小陽春市場的購 房客群，為項(xiàng)目第一批單位熱銷奠定基礎(chǔ)。 封盤期間銷售口徑： 項(xiàng)目第一批單位已完美售罄，第二批單位認(rèn)