【正文】 13798 1190078 12198 1732360 23 11069 1327505 13696 1180458 14106 1216643 12498 1774966 22 11369 1363484 12987 1119350 13398 1155578 11798 1675552 21 10669 1279533 13296 1145982 13706 1182143 12098 1718158 20 10769 1291526 12387 1067636 12798 1103828 11198 1590340 19 10119 1213572 12746 1098578 13156 1134705 11548 1640047 18 10469 1255547 12087 1041779 12498 1077953 10898 1547734 17 9819 1177593 12446 1072721 12856 1108830 11248 1597441 16 10169 1219568 11787 1015922 12198 1052078 10598 1505128 15 9369 1123624 11996 1033935 12406 1070018 10798 1533532 14 9769 1171596 11387 981446 11798 1017578 10198 1448320 13 9169 1099638 11796 1016697 12206 1052768 10598 1505128 12 9569 1147610 11187 964208 11598 1000328 9998 1419916 11 8969 1075652 11596 999459 12023 1035518 10398 1476724 10 9269 1111631 10887 938351 11298 974453 9698 1377310 9 8749 1049268 11366 979636 11776 1015680 10178 1445480 8 9229 1106834 10827 933179 11238 969278 9658 1371629 7 8709 1044470 11306 974464 11716 1010505 10138 1439799 6 9189 1102037 10767 928008 11178 964103 9618 1365948 5 8669 1039673 11246 969293 11656 1005330 10098 1434118 已售 已售 33 根據(jù)價(jià)格表的統(tǒng)計(jì)分析， 1棟 94套單位里有 59套單位價(jià)格在 12023元 /㎡以下，因此， 我們有希望完成開盤 50%的銷售率及 4月 28日達(dá)到 70%的銷售率，到達(dá)項(xiàng)目熱銷造勢(shì)的 態(tài)勢(shì)；然后項(xiàng)目將進(jìn)行封盤，為第二批單位的推售蓄客，開啟第二批單位認(rèn)籌活動(dòng)。 需求情況 各月到訪情況 27 整體推售思路 28 在這樣的情況下，我們對(duì)項(xiàng)目的推售進(jìn)行整體思考： 不錯(cuò)過(guò) 3月的黃金銷售期，保證項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈的羅湖市場(chǎng)占得先機(jī)； 盡量保證前期積累客戶的實(shí)際購(gòu)買度； 為開發(fā)商回籠部分資金； 提前減輕項(xiàng)目銷售壓力； 經(jīng)過(guò)項(xiàng)目組的溝通及思考，建議將項(xiàng)目推售分兩兩批走； 首先推出第一批相對(duì)質(zhì)素較差的單位，作為項(xiàng)目的先頭部隊(duì)，搶占先機(jī)的同時(shí)為項(xiàng) 目的產(chǎn)品及價(jià)格進(jìn)行摸底，為第二批單位的推售奠定結(jié)實(shí)基礎(chǔ)。 24 項(xiàng)目現(xiàn)狀 25 雖然項(xiàng)目本周已取得預(yù)售許可證，但從目前售樓處的工程進(jìn)度來(lái)看，在 3月底可完全 交付使用，則從現(xiàn)在至售樓處開放有約兩周的時(shí)間；而樣板房交付使用則需要到 4月份。 ? 5月推出的新盤預(yù)計(jì)有 2個(gè)，綜合體量預(yù)計(jì)達(dá) ㎡。 18 隨著金融海嘯對(duì)中國(guó)影響的逐漸凸顯， 09年下半年深圳樓市將受到巨大影響，客戶信心及購(gòu)房能力都將受到重挫，雖然相關(guān)政策將會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行刺激，但所刺激的強(qiáng)度決定著客戶信心是否能得以恢復(fù)；同時(shí)，龐大的供應(yīng)量，將加深客戶觀望的態(tài)度；跌宕起伏的市場(chǎng)將使 09年比 08年有更大的變化，因此，我們應(yīng)該做好準(zhǔn)備，以適應(yīng)不斷調(diào)整的市場(chǎng)。 16 09年羅湖區(qū)供應(yīng)量情況分析 09年新增供應(yīng)（萬(wàn)㎡） 08年存量（萬(wàn)㎡） 09年總可售面積（萬(wàn)㎡） 09年羅湖預(yù)計(jì)推出的項(xiàng)目有 12個(gè)左右，約 48萬(wàn)平方米，同比增加近一倍。 通膨難以避免 15 深圳市場(chǎng)未來(lái) 12年的供應(yīng)量仍較大 2023年施工面積 平米 + 2023年 111月新開工面積 平米 2023年銷售面積 平米 + 2023年銷售面積 平米 未售面積（ =施工面積 銷售面積） 大于 1700萬(wàn) 平米 ＞ 采用 “ 未售面積（ =施工面積 銷售面積）用于衡量未來(lái) 12年的市場(chǎng)供給。 14 ? 08年下半年以來(lái)， CPI漲幅一路回落， 12月 CPI漲幅回落至 %。三是里昂證券編制的中國(guó) PMI指數(shù)遠(yuǎn)沒有國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)布的 PMI指數(shù)樂觀， 1月份里昂證券 PMI顯示新訂單、出口訂單、產(chǎn)出、價(jià)格、庫(kù)存及采購(gòu)等分類指標(biāo)的數(shù)值仍在繼續(xù)萎縮。 而作為新興國(guó)家，第二個(gè)渠道產(chǎn)生的可能較大。 12 金融海嘯第二波沖擊 香港金融管理局任志剛：第二波金融海嘯正在來(lái)臨 ? 早在 1月份，香港金管局任志剛就表示 08年香港外匯基金錄得有紀(jì)錄以來(lái)的第一次年度虧損，全年虧損金額高達(dá) 749億元，他警告金融海嘯第二波正來(lái)臨，而且傳染性遠(yuǎn)比第一波為高，新興市場(chǎng)會(huì)受到?jīng)_擊，因?yàn)樾屡d市場(chǎng)的底子比較薄弱，在極度緩慢之下，不排除會(huì)出現(xiàn)一些令人匪夷所思的事情。中國(guó)金融經(jīng)過(guò)十多年的改革，已經(jīng)具備應(yīng)對(duì)危機(jī)的良好基礎(chǔ)，總體運(yùn)行是穩(wěn)定、健康的。在需求減弱背景下，企業(yè)效益繼而財(cái)政收入會(huì)受到影響。 年后隨著市場(chǎng)的大賣，項(xiàng)目在 2月份成交 26套單位，均為 127以 上的三房、四房大面積單位，航天晴山月項(xiàng)目也是本項(xiàng)目的主要競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手，將直接分流項(xiàng)目大戶型單位客戶。 羅湖區(qū)周成交量走勢(shì) 羅湖區(qū)每周成交套數(shù)( 套)0501001502002503003501 . 0 1 0 7 9 . 1 7 2 3 6 . 0 9 1 5 2 . 2 3 3 . 0 1羅湖區(qū)每周成交均價(jià)( 元/ 平米)09000180002700036000450001 . 0 1 0 7 9 . 1 7 2 3 6 . 0 9 1 5 2 . 2 3 3 . 0 1數(shù)據(jù)來(lái)源： 中原三級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)整理 4 全市中原成交量走勢(shì) 上周全市二手交易量繼續(xù)大漲，中原買賣成交 1014單，環(huán)比增加了 ％； 租賃成交 437單，環(huán)比增加了％。二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心 二級(jí)市場(chǎng)事業(yè)二部 安業(yè)峰度天下推售策略溝通 一、近期市場(chǎng)情況分析 2 全市每周成交套數(shù)( 套)0300600900