【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 抽調(diào)了大批資深的工程管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員。 企業(yè)現(xiàn)狀 南陽(yáng)市裕邦佳合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是經(jīng)河南省工商局審核，南陽(yáng)市工商局備案，方 城 縣工商局注冊(cè)，南陽(yáng)市建委批準(zhǔn)成立，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有限責(zé)任公司，公司現(xiàn)有職工人數(shù) 86 人，其中專(zhuān)業(yè)技術(shù) 人員 35 人。公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部、項(xiàng)目部、開(kāi)發(fā)部等部門(mén)管理公司 、開(kāi)展各項(xiàng)事務(wù) 。公司實(shí)力雄厚，隊(duì)伍精干，機(jī)構(gòu)健全，奉守“務(wù)實(shí) 高效、開(kāi)拓創(chuàng)新、精益求精”的企業(yè)精神，追求“設(shè)計(jì)一流”、“服務(wù)一流” ，堅(jiān)持“社會(huì)效益第一”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目 位于 南陽(yáng)市 方城縣鳳瑞路和高速路引線交匯處西南角，地處方城 未來(lái)政治文化中心的核心位置。（如圖） 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表（表 11） 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 主要指標(biāo) 1 土地建設(shè)批準(zhǔn)用地號(hào) — 方城縣（ 2020）方土用字第202號(hào) 2 總用地面積 平方米 62498 3 總建筑面積 平方米 109094 4 其中： 住宅 （一期） 平方米 商業(yè) （一期） 平方米 5 容積率 — ◎《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6 （建設(shè)部：建標(biāo) [2000]205 號(hào)） ◎《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） ◎《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） ◎《 南陽(yáng) 市建設(shè)工程價(jià)格信息》 項(xiàng)目 投資區(qū)域環(huán)境與區(qū)域市場(chǎng)需求研究 概況 方城縣位于南 陽(yáng)盆地東北邊隅，許平南高速路和豫 01 線公路貫穿全境，公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，縣城距南陽(yáng)機(jī)場(chǎng)僅 50 公里，距焦枝鐵路 25 公里，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。全縣總面積 2550 平方公里，地處亞熱帶和南暖溫帶的交接處，境內(nèi)氣候溫和，四季分明，光照充足，雨量適宜。全縣轄 16 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 577 個(gè)行政村，總?cè)丝?110 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口達(dá) 10%， 是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放的 重點(diǎn)縣。近年來(lái)，方城縣委、縣政府始終堅(jiān)持全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，強(qiáng)力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣、雙引三聯(lián)”戰(zhàn)略，加快了建設(shè)“三個(gè)家園”的步伐，投資環(huán)境寬松，投資力度加大，經(jīng)濟(jì)及社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展。縣委 、縣政府 把 培育城市品牌、精心經(jīng)營(yíng)城市、提高城市品味，作為營(yíng)造對(duì)外開(kāi)放窗口的重點(diǎn)，加大了城市建設(shè)的力度。 “裕邦方舟城”作為方城縣的重點(diǎn)引資項(xiàng)目， 它的建設(shè)符合國(guó) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7 家的投資政策，有利于拉動(dòng)縣城經(jīng)濟(jì)的跨越發(fā)展；符合國(guó) 家加快縣城建設(shè)、打造“三個(gè)家園”的總體戰(zhàn)略，有利于提高居民生活 品位和縣城品位；符合建設(shè)開(kāi)放、富裕、文明、和諧新方城的總體要求 ， 有利于樹(shù)立 方城 縣開(kāi)放、文明的良好形象。 因此，方舟城項(xiàng)目 不僅能在良好的環(huán)境中運(yùn)行，同時(shí)它的實(shí)施也對(duì)方城縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、文化建設(shè)等方面添磚加瓦 。 目前， 根據(jù)我們對(duì)全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)旺銷(xiāo)的態(tài)勢(shì)良好，銷(xiāo)售率高高在上。其商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、閑置情 況見(jiàn) 表 21。 表 21 近期各樓盤(pán)情況 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 年度 總建筑面積 容納戶(hù)數(shù) 銷(xiāo)售戶(hù)數(shù) 銷(xiāo)售率 閑置率 中意花園 2020 34121㎡ 住宅 145戶(hù) 145戶(hù) 100% 0 商鋪 150戶(hù) 150個(gè) 裕景廣場(chǎng) 2020 30000㎡ 住宅 210戶(hù) 190戶(hù) 94% 6% 商鋪 110個(gè) 110個(gè) 中達(dá)花園 2020 73060㎡ 住宅 570戶(hù) 570戶(hù) % % 商鋪 120個(gè) 110個(gè) 宇信錦城 2020 58206㎡ 住宅 411戶(hù) 403戶(hù) % % 商鋪 130個(gè) 130個(gè) 從上表可以看出 ，開(kāi)發(fā)面積增幅較大，在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售率非常高，說(shuō)明市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)前景非常廣闊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 8 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目周邊有縣國(guó)稅局、縣防疫站、現(xiàn)勞動(dòng)局以及擬建中的縣地稅局、縣交通局、縣檢察院、縣規(guī)劃局等政府部門(mén)；于此同時(shí)，周邊還有漢都華府、新?；▓@、中達(dá)花園、教師新村花園等高尚生活社區(qū)，項(xiàng)目東側(cè)為裕邦大型住宅備用 地。項(xiàng)目東面和南側(cè)分別為規(guī)劃中的新汽車(chē)站、 小學(xué)和醫(yī)院。 項(xiàng)目片區(qū)日后必將成為方城縣新的政治文化中心和中央居住區(qū)，一個(gè)新的方城中心正在崛起。 可見(jiàn)，項(xiàng)目正是位于一個(gè)黃金地段，升值潛力無(wú)限巨大。 項(xiàng)目定位 裕邦方舟城是方城目前首座集四星級(jí)大酒店、旺區(qū)商業(yè)、高尚住宅、休閑公園為一體的大型國(guó)際復(fù)合建筑群。 裕邦方舟城秉承“領(lǐng)跑方城 20 年”的經(jīng)營(yíng)理念，全力打造國(guó)際級(jí)的生態(tài)樣板住區(qū) ?？梢哉f(shuō)， 項(xiàng)目定位在 一個(gè) 高檔水準(zhǔn)。其定位依據(jù)是： 一是國(guó)家住房制度的改革?，F(xiàn)在國(guó)家 頒布的 不再允許獨(dú)家小院建設(shè)的 政策，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)帶來(lái)了新的活力和發(fā)展信心。 二是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)政策，使得方城縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)井然有序，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，價(jià)格 相對(duì)平穩(wěn)，前景樂(lè)觀。 三是多年來(lái)，方城縣房地產(chǎn)沒(méi)有長(zhǎng)足的發(fā)展，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)綠化率低、物業(yè)管理混亂等問(wèn)題。而 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 9 隨著方城縣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中高端消費(fèi)者對(duì)改善居住環(huán)境的渴求與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展在低層次徘徊之間產(chǎn)生的矛盾日益突出。而本項(xiàng)目的進(jìn)駐填補(bǔ)了方城中高端住宅需求的空白。 產(chǎn)品 價(jià)值優(yōu)勢(shì) 分析 ? 戶(hù)型 小高層、復(fù)式 帶電梯 和入戶(hù)花園的 小高層、頂層復(fù)式、超大戶(hù)型等具有城市氣息的先進(jìn)設(shè)計(jì)，開(kāi)創(chuàng)了方 城 地區(qū)的先河，目前在方城市場(chǎng)是獨(dú)一無(wú)二的。 ? 社區(qū)配套 大社區(qū)、園林景觀 15000 平米公園的改造，園林景觀，社區(qū)規(guī)劃及休閑配套也是項(xiàng)目大亮點(diǎn)。 ? 星級(jí)酒店 四星級(jí)大酒店 星級(jí)酒店將有利于該酒店周邊營(yíng)造良好的高尚居住氛圍，形成以該星級(jí)酒店為核心的高端居住圈，并極大提升方舟項(xiàng)目及周邊物業(yè)價(jià)值和形象。 產(chǎn)品戶(hù)型定位 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)的好壞和分布直接影響到物業(yè)最終的銷(xiāo)售情況，因此本項(xiàng)目的 戶(hù)型 設(shè)計(jì) 非常 有新意 (贈(zèng)送面積 、入戶(hù)花園 )和創(chuàng)意 ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 10 為 在市場(chǎng)上鋪墊一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 入戶(hù)花園，將自然引入家 。 ? 所有戶(hù)型南北通透，保證通風(fēng)和采光 。 ? 房間各個(gè)功能區(qū)做到動(dòng)靜分區(qū)、主次分區(qū)、凈濁分區(qū)、干濕分區(qū) 。 ? 生活陽(yáng)臺(tái)和觀景陽(yáng)臺(tái)的雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 。 ? 贈(zèng)送大面積的陽(yáng)臺(tái)、 露臺(tái)。 ? 在戶(hù)型配比方面， 項(xiàng)目 以投資和居家性?xún)r(jià)比很高的三房和兩房為主，輔以四房和復(fù)式，以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)馗邔哟蔚目蛻?hù)群體 。 看表22。 表 22 一期戶(hù)型配比表 通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，目前， 當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)均價(jià)在 1400 元 /㎡，而本產(chǎn)品具有多重優(yōu)勢(shì)，根據(jù)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”策略 ， 結(jié)合市場(chǎng)比較法和成本計(jì)算法兩種價(jià)格計(jì)算方式， 項(xiàng)目一期 住宅銷(xiāo)售單價(jià)為 1700元 /㎡ ； 商 業(yè) 部分 按照目前片區(qū)商業(yè)價(jià)值 7000 元 /㎡的單價(jià)進(jìn)行計(jì)算 。 戶(hù)型 套數(shù) 比例 （ %） 兩房?jī)蓮d 92 三房?jī)蓮d 129 四房?jī)蓮d 55 復(fù)式 36 總計(jì) 312 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)