【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 宋家莊站晶城秀府裝修程度：毛坯售價(jià)： /平米文成建筑（現(xiàn)房）裝修程度：毛坯售價(jià)： /平米方莊 6號(hào)裝修程度： 毛坯 售價(jià)： /平米向南發(fā)展住宅市場(chǎng)37區(qū)域在售項(xiàng)目以高層板樓為主，部分板塔結(jié)合，戶型以舒適三居為主，主要以地緣性客戶為主u建筑類型：u項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目建筑類型以容積率較高的小高層板樓為主，只有晶城秀府為多層板樓，樓盤規(guī)模較小；u戶型：u在售樓盤戶型 一居為7173平方米，兩居為90115平，三居為 115240平方米 ；u客戶：u本區(qū)域主要以地緣性客戶為主， 隨著 5號(hào)線的開通，客戶的來(lái)源趨于多樣化。項(xiàng)目 建筑類型 容積率 規(guī)模（平方米） 戶型 售價(jià)晶城秀府（香灣） 電梯板樓 13萬(wàn)平方米 兩居 90平方米三居躍層 183平方米三居躍層 240平方米 /平方莊 6號(hào) 高 層 、板塔 結(jié) 合 15萬(wàn)平米一居 7173平方米二居約 87104平方米三居 115165平方米 /平米文成建筑 板樓小高層 10萬(wàn)平方米 兩居 115平方米三居 170平方米 /平米住宅市場(chǎng)38CBD東部的小戶型社區(qū)，目前主要以零居、一居為主，價(jià)格 /平 /平，客戶為 CBD白領(lǐng)及投資客項(xiàng)目名稱 地址 單價(jià)（元 /平米）總價(jià)（萬(wàn)元） 戶型區(qū)間 裝修狀況沿海賽洛城朝陽(yáng)區(qū)廣渠路 33號(hào) /平米5684 一居 4060平米毛坯壹線國(guó)際地鐵一號(hào)線四惠至四惠東 /平米主力總價(jià) 80120萬(wàn)零居 3956平一居 6778平毛坯東恒時(shí)代朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)西南側(cè) /平米98120萬(wàn)元一居 5371平精裝修，1700元 /平米公園 1872朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔 /平米108萬(wàn)； 144萬(wàn)一居 6080平米精裝修，5000元 /平米住宅市場(chǎng)uCBD東部的小戶型社區(qū)情況：u戶型與價(jià)格：u在售樓盤戶型零居為4056平方米，一居為6080平方米；u在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格 /平 /平；u客戶：u客戶為 CBD白領(lǐng)，與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)；39區(qū)域二手房市場(chǎng)價(jià)格隨房齡和住宅性質(zhì)分級(jí)： 5年內(nèi)次新房 /平米， 5年以上二手房?jī)r(jià)格 元 /平米，二手經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 /平米性質(zhì) 項(xiàng)目 位置 入市時(shí)間 建筑類型 二手房?jī)r(jià)格次新房GOGO 新世代豐臺(tái)區(qū)方莊芳古園一區(qū)西口 2023年 7月 塔樓 /平米時(shí)代芳群 豐臺(tái)區(qū)蒲芳路 南側(cè) 2023年 板樓，塔樓 /平米時(shí)代紫芳 豐臺(tái)區(qū)左安門 橋東南角 2023年 板樓、板塔結(jié) 合 /平米5年以上商品房或公房芳城園 豐臺(tái)區(qū)方莊小區(qū) 1996年 塔樓 /平米芳古園 豐臺(tái)區(qū)方莊小區(qū) 1996年 塔樓 /平米芳星園 豐臺(tái)區(qū)方莊小區(qū) 1996年 板樓、塔樓 /平米經(jīng)濟(jì)適用房 世紀(jì)風(fēng)景豐臺(tái)區(qū)方莊橋東南角 2023年 5月 塔樓 /平米u(yù)方莊區(qū)域 二手房市場(chǎng)較為活躍， 價(jià)格隨房齡和住宅性質(zhì)分級(jí) ：u次新房?jī)r(jià)格為區(qū)域二手房最高：u次新房由于房齡較新，布局結(jié)構(gòu)合理， 元 /平米 ；u5年以上商品房或公房 ：u芳群園等社區(qū)住房以 90年代初高塔為主，大多公房和央產(chǎn)房，二手房?jī)r(jià)格在 /平米 。u經(jīng)濟(jì)適用房：u價(jià)格在 /平米 ；住宅市場(chǎng)40本區(qū)域二手房市場(chǎng)租賃市場(chǎng)客戶主要以地緣性客戶為主， 隨著 5號(hào)線的開通，客戶的來(lái)源趨于多樣化，小戶型受青睞訪談對(duì)象：首創(chuàng)金豐易居中介公司員工 價(jià)格： 周邊二手房的價(jià)格在門口的路修通以后上漲了 3000多，現(xiàn)在周邊經(jīng)濟(jì)適用房的二手房?jī)r(jià)格約 11000元 /平米，小戶型是最貴的。租金： 二居室（ 90平米左右）月租金 27002800元左右，三居室（100平米以上）月租金 3000元左右，一居室（ 5060平米）月租金 2023元左右?？蛻簦?來(lái)周邊買方的客戶主要是城內(nèi)比如左安門的拆遷戶，而且年輕人居多，有很多是兩代人住在一起的，這兒的項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的都比較大，兩居室都在 90平米左右，比較適合這些人的需求。周邊租房的客戶多在方莊內(nèi)的幾個(gè)寫字樓工作，還有相當(dāng)一部分是在國(guó)貿(mào)工作的，這兒離地鐵不遠(yuǎn)，每天乘車上班很方便。市場(chǎng)表現(xiàn)：　　周邊的房子基本都是以兩居室為主（面積在 90平米左右），小面積的很少，而一居室在市場(chǎng)上又比較受歡迎，所以一居室租賃的的單價(jià)相對(duì)要高一些。訪談對(duì)象：天河偉業(yè)中介公司員工 價(jià)格： 成交的交易中都沒有方莊南路的；租金： 當(dāng)前方莊南路沿線的比較新的項(xiàng)目都是經(jīng)濟(jì)適用房，不好出售。但是出租的比較多，尤其是方莊南路修通之后，租金價(jià)格持續(xù)上漲， 50~60平米 1居最受關(guān)注，2200~2400元 /月。也有少數(shù)人打聽周遍是否有寫字樓出租；客戶： 租客主要以在 CBD的白領(lǐng)和周邊做生意的小業(yè)主為主。 訪談結(jié)論：216。本區(qū)域二手房客戶主要以地緣性客戶為主，隨著 5號(hào)線的開通，客戶的來(lái)源趨于多樣化；小戶型受市場(chǎng)歡迎，租賃客戶以 CBD的白領(lǐng)和周邊做生意的小業(yè)主為主。住宅市場(chǎng)41位置 豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)路北側(cè) ,方莊橋向東 300米 規(guī) 模 占地面 積 39820平方米 ，建筑面 積 ： 152749平米容 積 率 產(chǎn) 品形式 高 層 (板塔 結(jié) 合），共 5棟 ， 783戶戶 型配比一居建筑面積約 71－ 73平方米；二居建筑面積約 87－ 104平方米；三居建筑面積約 115－ 165平方米，其中 120平方米以上的舒適三居是項(xiàng)目的主力戶型，占比在 60%以上客 戶 分布 較 廣，多 為 二次置 業(yè)銷 售狀況 現(xiàn) 售 為 1號(hào)樓， 07年 11月開 盤 ，目前整個(gè) 項(xiàng) 目已 進(jìn) 入尾 盤階 段， 1號(hào)樓精裝修價(jià)格 23000元 /平米配套 一 棟 獨(dú)立商 業(yè) 樓和歐式 風(fēng) 情商 業(yè) 街其他 物 業(yè)費(fèi) ， 10000平米印象派中庭區(qū)域在售住宅項(xiàng)目 :方莊 6號(hào)住宅市場(chǎng)42位置 豐臺(tái)區(qū)宋家莊路 69號(hào)規(guī) 模 建筑面積： 59000平方米； 容積率 。產(chǎn) 品形式 高 層 精裝小 戶 型（ 2棟 18層 ）； 230戶 ； 350個(gè) 車 位； 層 高 戶 型配比 主要戶型為 153㎡三居， 80平兩居?？?戶 投 資 客，小型企 業(yè) 。銷 售狀況 2023年 10月開 盤 ，已 銷 售 80%多價(jià)格 均價(jià) 15000元 /平方米 配套 地下二、三為車庫(kù)；地下一層到三層為底商；緊鄰 5號(hào)線宋家莊站，未來(lái) 10號(hào)線通過(guò)。其他 物 業(yè)費(fèi) /平方米 /月。大多數(shù) 購(gòu) 房都是用于 辦 公，很少居住。一梯 8戶 。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目 :撲滿山住宅市場(chǎng)43位置 豐臺(tái)區(qū)三環(huán)方莊橋向南 900米路東規(guī) 模 建筑面積： 130000平方米； 容積率 。產(chǎn) 品形式 4棟 6層電梯板樓組成 ； 148戶 ； 車 位 1： 。戶 型配比 156平方米兩居為主， 180、 240平方米三居躍層 客 戶 方莊周 邊 地 緣 性客 戶 居多銷 售狀況 目前 僅 剩 3套大 戶 型三居 躍層價(jià)格 均價(jià) 19000元 /平方米 配套 開放式泛會(huì)所 —— 層峰俱樂部設(shè)標(biāo)準(zhǔn)泳池，康體健身俱樂部，籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等娛樂設(shè)施；納百戶特色商業(yè)街，觸摸時(shí)尚；外部方莊大配套，盡享都市的繁華與便利。 其他 物 業(yè)費(fèi) /平方米 /月?？?戶 主要用于居住，多 為 方莊客 戶 二次置 業(yè) ，改善居住條件。 1梯 2戶 。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目 :香灣 (晶城秀府二期）住宅市場(chǎng)44位置 豐臺(tái)區(qū)方莊橋南 800米，成壽寺甲一號(hào) 規(guī) 模 建筑面積： 105704平方米； 容積率 。產(chǎn) 品形式 4棟樓共 493套 .1 1 1 18層； 500地下停車位，人車分流。戶 型配比 116平方米兩居、 170平方米三居 ?？?戶 登 記 客 戶 主要 為 方莊本地改善性客 戶銷 售狀況 未開 盤 ， 3月份開 盤價(jià)格 預(yù)計(jì)開盤價(jià)格： 16000元 /平方米 。配套 方莊大配套，周邊很多餐館。其他 物 業(yè)費(fèi) /平方米 /月。當(dāng)前關(guān)注 項(xiàng) 目的客 戶 主要是投 資 客和方莊周 邊 的地 緣 性客戶 。方莊少有的以 “ 水、木 ” 為 主的自然景 觀 園林。 2梯 2戶 。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目 :文成建筑住宅市場(chǎng)45位置 豐臺(tái)區(qū)方莊芳古園一區(qū)西口，地鐵 5號(hào)線 B出口。規(guī) 模 總建筑面積 :150000平方米 。產(chǎn) 品形式 板式高 層 精裝修小 戶 型； 1800戶 ； 600停 車 位。戶 型配比 主要戶型有 1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 26平方米 /1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 30平方米 /1室1廳 1衛(wèi) 1廚 32平方米 /1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 34平方米 （套內(nèi)面積）客 戶 地 緣 性客 戶 二次置 業(yè) ，投 資 客， CBD小白 領(lǐng) ，周 邊經(jīng) 商的小 業(yè)主價(jià)格 /平配套 物美大 賣場(chǎng) 及底商特色 完善的 24小 時(shí) 物 業(yè)人性化的生活配套（超市、洗衣店、美容美 發(fā) 店、健身中心）按星座劃分的精裝修 戶 型 風(fēng) 格，迎合年 輕 人的不同生活 習(xí)慣其他 物 業(yè)費(fèi) 。租金 2200~2500元左右。六梯 30戶 。區(qū)域典型小戶型項(xiàng)目 :方莊 GOGO新世代住宅市場(chǎng)46位置 朝陽(yáng)區(qū)左安門外飲馬井 1號(hào) 規(guī) 模 建筑面積： 107000平方米； 容積率 。產(chǎn) 品形式 板式高 層 精裝修小 戶 型； 1527戶 ； 430個(gè) 車 位。戶 型配比 主要戶型為 27~47㎡一居。客 戶 投 資 客， CBD年 輕 白 領(lǐng)銷 售狀況 2023年 11月已全部入住， 現(xiàn) 在二手價(jià)格 /平米配套 周邊四大公園：龍?zhí)逗珗@、天壇公園、方莊體育公園、北京游樂園； 社區(qū)內(nèi)的籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、攀巖、室內(nèi)游泳池以及步行 10分鐘即可融入的方莊體育公園； 緊鄰家樂福、貴友大廈、方莊購(gòu)物中心及方莊美食一條街 其他 物 業(yè)費(fèi) /平方米 /月。租金 2600元 42㎡一居 /月（ 這 個(gè)價(jià)格是在方莊南路的天河 偉業(yè)得到的） 一梯 20戶區(qū)域典型小戶型項(xiàng)目 :10AM新坐標(biāo)住宅市場(chǎng)47區(qū)域住宅結(jié)論：本區(qū)域住宅供應(yīng)量小，以地緣性客戶為主，租賃市場(chǎng)小戶型受到市場(chǎng)青睞，客戶以 CBD白領(lǐng)為主 216。區(qū)域在售住宅分布216。本區(qū)域在售住宅項(xiàng)目住宅供應(yīng)量較少，多分布在南三環(huán)附近，隨著方莊南路的貫通，區(qū)域開始往南拓展；區(qū)域二手房市場(chǎng)價(jià)格隨房齡和住宅性質(zhì)分級(jí)；216。住宅類型及客戶特征216。在售項(xiàng)目以高層板樓為主，部分板塔結(jié)合，樓盤規(guī)模較小，戶型以舒適三居為主；客戶主要以地緣性客戶為主， 租賃客戶以 CBD的白領(lǐng)和周邊做生意的小業(yè)主為主；216。小戶型特征216。小戶型受到市場(chǎng)青睞，租賃客戶以 CBD白領(lǐng)為主。48房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)?目前供應(yīng)量較少，租賃市場(chǎng)小戶型受青睞。?商務(wù)辦公集聚程度低，商務(wù)辦公物業(yè)價(jià)值市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性較差。區(qū)域商務(wù)辦 公市場(chǎng)：區(qū)域住宅市場(chǎng)：?區(qū)域市政、生活商業(yè)配套成熟區(qū)域商業(yè)市 場(chǎng) :49項(xiàng)目整體定位5051本項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì) （ STRENGTH） 劣勢(shì) （ WEAKNESS）機(jī)會(huì) （ OPPORTUNITY） 威脅 （ THREAT）? 區(qū)位較好：緊鄰南三環(huán)，距離 CBD7公里，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 12公里；?交通便捷：地塊緊鄰地塊 5號(hào)線和規(guī)劃地鐵 10號(hào)線，?區(qū)域配套成熟：北臨方莊生活區(qū)，生活配套成熟?區(qū)域商務(wù)辦公集聚程度低，商務(wù)辦公物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)較差；?項(xiàng)目周邊小區(qū)建設(shè)密度較大，對(duì)項(xiàng)目的采光有一定影響；? 地塊 2已封頂，項(xiàng)目由商務(wù)辦公轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔焦?，戶型等可調(diào)整空間很小?目前方莊區(qū)域住宅供應(yīng)量很少。?小戶型公寓受市場(chǎng)青睞，客戶以 CBD年輕白領(lǐng)和投資客為主。?地鐵 5號(hào)線的開通對(duì)城南房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了新的 機(jī)遇，方莊客戶范圍由地緣性客戶向全市客戶轉(zhuǎn)變。?政策風(fēng)險(xiǎn)?未來(lái)區(qū)域供應(yīng)量不確定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目 SWOT整體定位海爾　國(guó)際青年社區(qū)海爾　國(guó)際青年社區(qū) 　　　　　　 活力活力 溝通溝通 精品精品 —— 國(guó)際青年社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)體系國(guó)際青年社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)體系 （（ International Youth Community System)整體定位52形象定位—— 國(guó)際青年社區(qū)：活力、溝通、精品活力活力溝溝通通精品精品 建筑造型簡(jiǎn)潔亮麗社區(qū)配套充滿運(yùn)動(dòng)元素社區(qū)年輕人聚集一切不因小而陋，但因小而精。社區(qū) —— 小而精致配套 —— 小而實(shí)用戶型 —— 小而舒適在社區(qū)的三人籃球場(chǎng)和鄰居打球打到大汗淋漓，然后痛快暢談人生，釋放工作中諸多的壓力和想法。社區(qū)里充滿溝通，鄰里互助